Vermietete Wohnung in Triest verkaufen: mit Mieter oder leer

In Triest bindet der registrierte Mietvertrag den Käufer. Vor dem zweiten Ablauf leer: Einigung oder Kündigung zum ersten, 6 Monate vorher, mit Vorkaufsrecht.

10 Min. LesezeitVeröffentlicht am 1. November 2026Mit KI erstellt

Eine vermietete Wohnung in Triest können Sie jederzeit verkaufen, aber der registrierte Mietvertrag endet damit nicht: Der Käufer übernimmt Miete, Kaution und Fristen (Codice civile, Art. 1599 und 1602). Um die Wohnung vor dem zweiten Ablauf frei zu bekommen, brauchen Sie eine Einigung mit dem Mieter oder die Kündigung wegen Verkaufs (disdetta per vendita) zum ersten: mindestens 6 Monate vorher und nur, wenn Sie außer dieser höchstens die Wohnung besitzen, in der Sie selbst leben. Dann darf der Mieter als Erster kaufen.

Auf einen Blick

Der Mietvertrag bleibt, wenn er ein sicheres Datum (data certa) vor dem Verkauf hat: Die Registrierung gibt es ihm (Codice civile, Art. 1599 und 2704).
Das Vorkaufsrecht (prelazione) des Mieters entsteht bei einer Wohnung von Gesetzes wegen nur mit der Kündigung wegen Verkaufs: Zustellung durch den Gerichtsvollzieher (ufficiale giudiziario), 60 Tage für die Antwort.
Die Miete macht den Preis: Im Beispiel sind 500 € im Monat für einen Käufer, der 5 % Bruttorendite verlangt, 120.000 € wert; leer liegt dieselbe Wohnung zwischen 108.000 und 138.000 € (OMI).

Was auf den Käufer übergeht, und was bei Ihnen bleibt

Ab dem Tag des Erwerbs tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten des Vertrags ein (Art. 1602): Er kassiert die Miete, hält die Fristen ein und zahlt am Ende die Kaution zurück.

Mieten, die vor dem Verkauf fällig wurden, bleiben Ihre Forderung, ob bezahlt oder nicht.
Der Monat des Notarvertrags (rogito) wird nach Tagen geteilt: Die Miete ist eine Zivilfrucht (frutto civile) und wird Tag für Tag erworben (Codice civile, Art. 820 und 821). Nach dem Triester Brauch wird sie bis zum 5. im Voraus gezahlt (Raccolta degli usi, Art. 55): Haben Sie sie kassiert, stehen die Tage nach dem Notartermin dem Käufer zu.
Die Kaution, höchstens drei Monatsmieten, bringt gesetzliche Zinsen, die dem Mieter jedes Jahr zu zahlen sind (Gesetz 392/1978, Art. 11): 1,60 % im Jahr 2026. Wie sie auf den Käufer übergeht, schreiben Sie in den Vertrag.
In Triest ist Eigentümer, wer im Grundbuch (Libro fondiario) eingetragen ist (R.D. 499/1929, Art. 2), und die Eintragung folgt dem Notarvertrag: Der Vertrag sollte festlegen, ab welchem Tag Miete und Nebenkosten dem Käufer gehören.

Die drei Wege

Mit dem Mieter in der Wohnung

Das ist der schnellste Weg, aber kaufen werden nur Anleger oder wer die Wohnung später selbst nutzen will. Auch diese Käufer können die Erstwohnungsvergünstigung (prima casa) erhalten: Verlangt wird der Wohnsitz in der Gemeinde binnen 18 Monaten, keine leere Wohnung (Agenzia delle Entrate).

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter hier nicht: Die Artikel 38 und 39 des Gesetzes 392/1978 gelten für Immobilien «adibiti ad uso diverso da quello di abitazione», also nicht zu Wohnzwecken genutzte, und bei Wohnungen verweist nur die Kündigung wegen Verkaufs darauf. Ein im Mietvertrag vereinbartes Vorkaufsrecht dagegen bindet (Codice civile, Art. 1372).

Mit der Kündigung wegen Verkaufs

Zum ersten Ablauf, nach 4 Jahren beim 4+4 und nach 3 beim 3+2, können Sie die Verlängerung verweigern, «quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi», wenn der Vermieter an Dritte verkaufen will und, abgesehen von seiner eigenen Wohnung, keine weiteren Wohnimmobilien besitzt (Gesetz 431/1998, Art. 3, Buchstabe g).

Form: mindestens 6 Monate vorher, mit Angabe des Grundes, sonst nichtig (Art. 3, Abs. 2), auf einem Weg, der den Zugang belegt.
Wenn der Mieter nicht auszieht: Dann braucht es das Gericht (Art. 3, Abs. 4). 2025 ergingen allein in der Gemeinde Triest 112 Räumungsbeschlüsse wegen Vertragsablaufs (Innenministerium).
Wenn Sie dann nicht verkaufen: Erhält die Wohnung binnen 12 Monaten nach dem Freiwerden nicht die erklärte Bestimmung, kann der Mieter wählen: Wiedereinzug zu den bisherigen Bedingungen oder ein Schadenersatz von mindestens 36 Monatsmieten in Höhe der letzten Miete (Art. 3, Abs. 3 und 5). Ob es genügt, sie zum Verkauf anzubieten, sagt das Gesetz nicht: Sicher ist nur der Notarvertrag innerhalb des Jahres.

Mit einer Auszugsvereinbarung

Ein Mietvertrag endet auch im gegenseitigen Einvernehmen (Codice civile, Art. 1372), gegebenenfalls gegen eine Zahlung, die keine Vorschrift festlegt. Das ist der Agenzia binnen 30 Tagen mit dem Formular RLI (modello RLI) zu melden, mit 67 € Registersteuer, nichts, wenn alle Vermieter die Pauschalsteuer (cedolare secca) gewählt haben; auf die Zahlung selbst ist die Registersteuer proportional (DPR 131/1986, Art. 28).

Zieht der Mieter am vereinbarten Tag nicht aus, genügt eine private Vereinbarung nicht: Für die Zwangsräumung braucht es einen Gerichtsbeschluss, eine notarielle Urkunde (Zivilprozessordnung, Art. 474) oder eine Mediationsvereinbarung, die auch die Anwälte unterschreiben (Gesetzesdekret 28/2010, Art. 12). Zahlen Sie die Summe bei der Schlüsselübergabe.

Das Vorkaufsrecht des Mieters: wie es zugestellt wird

Sie stellen dem Mieter durch den Gerichtsvollzieher den Preis in Geld und die übrigen Bedingungen zu, mit der Aufforderung, zu erklären, ob er kauft (Gesetz 392/1978, Art. 38).
Der Mieter antwortet binnen 60 Tagen, ebenfalls per Zustellung.
Kauft er, zahlt er binnen 30 Tagen ab dem sechzigsten Tag, beim Notarvertrag oder beim Vorvertrag (vom Angebot zum Notar).

Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn Sie an den Ehepartner oder an Verwandte bis zum zweiten Grad verkaufen. Stellen Sie nichts zu oder steht im Vertrag ein niedrigerer Preis, kann der Mieter die Wohnung binnen sechs Monaten nach der Umschreibung (trascrizione) vom Käufer zurückkaufen (riscatto, Art. 39); in Triest ist das die Eintragung im Libro fondiario (R.D. 499/1929, Art. 12).

Besichtigungen und Inserat

Mietverträge nach Gebietsabkommen (canone concordato: 3+2, befristet, Studenten): Die Musterverträge des Ministerialdekrets vom 16.01.2017 sehen beim Verkaufswunsch eine Besichtigung pro Woche von mindestens zwei Stunden vor, außer an Feiertagen, oder die im Vertrag vereinbarte Regel.
Freier 4+4: Es entscheidet der Vertrag; schweigt er, gelten die Gebräuche (Codice civile, Art. 1374). In Triest lässt der Mieter an Werktagen, zu vereinbarten Zeiten, Interessenten mit Empfehlungsschreiben besichtigen (Raccolta degli usi, Art. 56).
Der Energieausweis (APE) aus der Vermietung gilt auch für Verkauf und Inserat (Gesetzesdekret 192/2005, Art. 6), bis zu 10 Jahre; er verfällt, wenn die Heizungskontrollen ausbleiben, und diese obliegen in den Musterverträgen bei eigener Heizung dem Mieter.

Die zusätzlichen Unterlagen

Zusätzlich zur Liste für jeden Verkauf: registrierter Mietvertrag und Quittung, mit einer etwaigen Wahl der Pauschalsteuer; bei einem Vertrag nach Gebietsabkommen ohne Verbände die Bescheinigung (attestazione) einer Unterzeichnerorganisation (dasselbe Dekret, Art. 1, Abs. 8); das Übergabeprotokoll mit Fotos, das über Abzüge entscheidet (Codice civile, Art. 1590); die Kautionsquittung; offene Mieten und Nebenkosten; das Heizungsbuch.

Der Preis: Käufer rechnen mit der Rendite

Wie viel weniger eine vermietete Wohnung wert ist, zeigen weder die OMI-Werte noch die Umfrage der Banca d'Italia: Sie trennen nicht zwischen leeren und bewohnten Wohnungen.

Ein Anleger teilt die Jahresmiete durch den Preis. Nach den OMI-Werten des ersten Halbjahres 2026 bringt eine Standardwohnung in der Mitte der Spanne 4,7 % brutto im Stadtzentrum (Zone B1) und 4,1 % in San Giacomo und Servola (Zone C2). Bei einer für die Lage niedrigen Miete sinkt der Preis, bis er die Rendite erreicht, die der Käufer sucht.

Rechenbeispiel: eine Zweizimmerwohnung im Zentrum für 500 € im Monat

Beispiel. 60 m² brutto in Zone B1, Standardwohnung; 4+4 ab 1. Februar 2024 zu 500 € im Monat, Katasterertrag (rendita catastale) 420 €; der Eigentümer besitzt nur diese und die Wohnung, in der er lebt. Das sind Annahmen.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Leer: OMI-Spanne	60 m² × 1.800 und × 2.300 €/m²	108.000–138.000 €
Vermietet, zu 5 % oder 6 % brutto	6.000 € im Jahr ÷ 5 % oder ÷ 6 %	120.000 oder 100.000 €
Pauschalsteuer des Käufers	6.000 € × 21 %	1.260 €
ILIA	420 € × 1,05 × 160 × 1,06 %	747,94 €
Kosten des Eigentümers (Annahme)	—	400 €
Netto für ein Jahr	6.000 − 1.260 − 747,94 − 400	3.592,06 €
Erwerbssteuern	9 % von 420 € × 1,05 × 120, plus 100 €	4.862,80 €
Nettorendite bei 120.000 €	3.592,06 ÷ 124.862,80	2,9 %

Aus 5 % brutto werden 2,9 % netto, vor Notar und leeren Monaten. Die Wege:

mit dem Mieter: Notartermin sofort, zu dem Preis, den 500 € im Monat tragen;
mit der Kündigung: erster Ablauf am 31. Januar 2028, Kündigung beim Mieter bis 31. Juli 2027, dann Zustellung des Preises und Verkauf leer; ohne Notarvertrag binnen 12 Monaten droht seine Rückkehr oder eine Zahlung von mindestens 18.000 € (36 × 500);
mit einer Vereinbarung: ab dem vereinbarten Tag, zum Preis der leeren Wohnung abzüglich der Zahlung.

Die Vertragsart: was sich beim Verkauf ändert

Vertrag	Können Sie sie zum Verkauf zurückbekommen?	Wann, mit welcher Frist	Was auf den Käufer übergeht
Freier 4+4	zum ersten Ablauf, wenn Sie außer dieser höchstens Ihre eigene Wohnung besitzen; mit Vorkaufsrecht	nach 4 Jahren, mit Grund, mindestens 6 Monate vorher	Vertrag, Miete, Kaution; Pauschalsteuer 21 %
4+4, zweiter Ablauf	ja, ohne Grund und ohne Vorkaufsrecht	nach 8 Jahren, per Einschreiben spätestens 6 Monate vorher (Art. 2)	der Vertrag bis zu diesem Tag
3+2 canone concordato	wie beim 4+4 nach 3 Jahren; nach 5 ohne Grund	mindestens 6 Monate vorher	Pauschalsteuer 10 %; Miete bleibt in den Bändern des Abkommens; ILIA auf 75 % ermäßigt
Befristet (bis 18 Monate)	nein: Er endet von selbst	zum Ablauf	der Vertrag bis zum Ablauf
Studenten (6 bis 36 Monate)	nein: Zum ersten Ablauf verlängert er sich, außer der Student kündigt 1 bis 3 Monate vorher	—	der Vertrag und seine Verlängerung

Für befristete Verträge nennt das Triester Gebietsabkommen von 2025 den Verkauf nicht unter den Gründen des Vermieters, außer der offenen Kategorie eines «evento certo e a data prefissata», eines gewissen Ereignisses mit festem Datum.

Steuern, für Sie und für den Käufer

Sie: die ILIA bis zum Monat des Notarvertrags, in Triest 1,06 % bei freier Miete, 0,70 %, falls Sie die vermietete Wohnung im regionalen ILIA-Portal als «prima seconda casa» angegeben haben; beim canone concordato 0,65 %, auf 75 % ermäßigt (Comune di Trieste, Sätze 2026). Verkaufen Sie binnen fünf Jahren nach dem Kauf, wird der Veräußerungsgewinn (plusvalenza) in der Regel besteuert (TUIR, Art. 67): siehe was der Verkauf kostet.
Der Käufer: 9 % Registersteuer auf den Katasterwert, 2 % mit Erstwohnungsvergünstigung (die Steuern des Käufers). Die Pauschalsteuer wählt er binnen 30 Tagen nach dem Eintritt mit dem Formular RLI, nach einem Einschreiben an den Mieter, in dem er auf Mieterhöhungen verzichtet; beim canone concordato beträgt sie 10 %, weil Triest Provinzhauptstadt ist (Gesetzesdekret 23/2011, Art. 3). Der Eintritt (subentro) kostet keine Steuer; die Agenzia delle Entrate empfiehlt, ihn zu melden.

Häufige Fragen

Kann man eine Wohnung in Triest mit Mieter verkaufen?

Ja, jederzeit: Der registrierte Mietvertrag geht mit Miete, Kaution und Fristen auf den Käufer über (Codice civile, Art. 1599 und 1602). Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nicht, außer es wurde schriftlich vereinbart.

Hat der Mieter in Triest ein Vorkaufsrecht, wenn ich verkaufe?

Von Gesetzes wegen nur, wenn Sie zum ersten Ablauf die Verlängerung wegen Verkaufs verweigert haben: Dann stellen Sie ihm Preis und Bedingungen zu, und er hat 60 Tage, um zu denselben Bedingungen zu kaufen.

Kündigung wegen Verkaufs in Triest: Wie funktioniert sie?

Zum ersten Ablauf (4 Jahre beim 4+4, 3 beim 3+2), wenn Sie außer dieser höchstens die Wohnung besitzen, in der Sie leben: mindestens 6 Monate vorher, mit schriftlichem Grund. Verkaufen Sie nicht binnen 12 Monaten, kann der Mieter zurückkehren oder mindestens 36 Monatsmieten verlangen.

Ist eine vermietete Wohnung in Triest weniger wert?

Das hängt von der Miete ab: Im Beispiel tragen 500 € im Monat 120.000 € bei 5 % Bruttorendite, gegenüber 108.000–138.000 € für die leere Wohnung.

Tritt der Käufer einer vermieteten Wohnung in Triest in den Mietvertrag ein?

Ja, ab dem Tag des Erwerbs (Codice civile, Art. 1602); die Pauschalsteuer kann er binnen 30 Tagen wählen.

Was Sie jetzt tun können

Suchen Sie Vertrag und Quittung heraus; notieren Sie den ersten Ablauf und, 6 Monate davor, den letzten Tag für die Kündigung.
Zählen Sie die weiteren Wohnungen, die Sie außer Ihrer eigenen besitzen: Für die Kündigung wegen Verkaufs darf es keine geben.
Vergleichen Sie den Preis, den die Miete trägt, mit dem Wert der leeren Wohnung.

Was dieser Ratgeber nicht sagt

Er behandelt weder Läden und Büros noch denkmalgeschützte Gebäude und Wohnungen der Katasterklassen A/1, A/8 oder A/9, die außerhalb des canone concordato nur dem Codice civile folgen (Gesetz 431/1998, Art. 1), weder säumige Mieter noch Kurzzeitvermietung oder Erbschaften (eine geerbte Wohnung verkaufen). Über Kündigung und Vereinbarung entscheidet ein Anwalt, über Vorkaufsrecht und Notarvertrag der Notar, über Steuern der Steuerberater.

Wenn Sie mit uns verkaufen. Bevor Ihre Wohnung in den Verkauf geht, prüfen wir Katasterauszug, Katasterplan, Energieausweis, Grundbuch und Hausgeld und sagen Ihnen, was fehlt und wer es beschafft. Wir geben Ihnen eine begründete Preisspanne und benachrichtigen Sie per E-Mail über jede vereinbarte Besichtigung; wenn Sie Diskretion vorziehen, bleibt die Wohnung den Portalen fern. Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.

Ein Ratgeber zur Information, keine Rechts- oder Steuerberatung: Das letzte Wort haben Notar, Anwalt und Steuerberater. Für Ihren Fall: info@triesteimmobiliare.com · +39 331 8940822.

Quellen

Codice civile, art. 1599 — Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione; locazioni immobiliari non trascritte opponibili nei limiti di un novennio; l'acquirente rispetta comunque la locazione se ne ha assunto l'obbligo; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 1602 — Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 2704 — La data della scrittura privata non autenticata è certa verso i terzi dal giorno della registrazione; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 820 — Frutti civili: fra questi «il corrispettivo delle locazioni»; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 821 — «I frutti civili si acquistano giorno per giorno, in ragione della durata del diritto»; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 1372 — Il contratto ha forza di legge fra le parti e si scioglie per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 1374 — Il contratto obbliga anche alle conseguenze che ne derivano secondo la legge o, in mancanza, secondo gli usi e l'equità; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 1590 — Restituzione della cosa nello stato in cui è stata ricevuta, secondo la descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento d'uso; letto il 2026-10-25
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1 — C. 2, lett. a: immobili vincolati e categorie A/1, A/8, A/9 sottoposti solo al codice civile (artt. 1571 e seguenti) se il contratto non è stipulato ai sensi dell'art. 2, c. 3; c. 4: forma scritta; letto il 2026-10-25
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2 — C. 1: 4 anni più 4, salvo i casi dell'art. 3 «ovvero vendere l'immobile»; alla seconda scadenza raccomandata almeno sei mesi prima, risposta entro sessanta giorni; c. 3: canone e condizioni secondo gli accordi locali; c. 5: concordato di almeno tre anni, proroga di due salvo disdetta per i motivi dell'art. 3, poi raccomandata almeno sei mesi prima; letto il 2026-10-25
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3 — C. 1: diniego del rinnovo alla prima scadenza con preavviso di almeno sei mesi; lett. g: vendita a terzi se il locatore non ha altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, con prelazione del conduttore secondo gli artt. 38 e 39 della legge 392/1978; c. 2: motivo specificato a pena di nullità; c. 3: almeno trentasei mensilità per la disdetta illegittima; c. 4: procedura dell'art. 30 della legge 392/1978; c. 5: entro dodici mesi ripristino o risarcimento; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 11 — Deposito cauzionale non superiore a tre mensilità, produttivo di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 30 — Procedura per il rilascio davanti al giudice, richiamata dall'art. 3, c. 4, della legge 431/1998; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 — Nel capo II, «Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione» (indice dell'atto). Comunicazione con atto notificato dall'ufficiale giudiziario: corrispettivo in denaro, condizioni, invito; sessanta giorni per esercitare la prelazione con atto notificato; pagamento entro trenta giorni dal sessantesimo, contestuale al contratto definitivo o preliminare; a ciascuno se i conduttori sono più d'uno; esclusi l'art. 732 c.c. e il trasferimento al coniuge o ai parenti entro il secondo grado; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 39 — Senza notifica, o con corrispettivo indicato superiore a quello dell'atto, riscatto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, dall'acquirente e da ogni successivo avente causa; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 41 — Artt. 38, 39 e 40 non applicabili ai rapporti dell'art. 35 (attività senza contatto con il pubblico, professionali, transitorie): la prelazione degli artt. 38-39 è disciplina degli immobili non abitativi; letto il 2026-10-25
R.D. 28 marzo 1929, n. 499, art. 2 — La proprietà e gli altri diritti reali sugli immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con l'iscrizione nel libro fondiario; letto il 2026-10-25
R.D. 28 marzo 1929, n. 499, art. 12 — I richiami di leggi a trascrizioni nei registri immobiliari si intendono riferiti alle corrispondenti intavolazioni, prenotazioni o annotazioni della legge sui libri fondiari; letto il 2026-10-25
Codice di procedura civile, art. 474 — Titoli esecutivi; l'esecuzione per consegna o rilascio solo in virtù dei titoli dei nn. 1 (provvedimenti) e 3 (atti ricevuti da notaio o altro pubblico ufficiale), non delle scritture private autenticate; letto il 2026-10-25
D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 12 — Se tutte le parti sono assistite da avvocati, l'accordo di mediazione sottoscritto da parti e avvocati è titolo esecutivo anche per l'esecuzione per consegna e rilascio; letto il 2026-10-25
DPR 26 aprile 1986, n. 131, art. 28 — Risoluzione del contratto: con un corrispettivo, sul suo ammontare l'imposta proporzionale (artt. 6 o 9 della tariffa); testo in vigore fino al 31/12/2026; letto il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Modello RLI – Adempimenti successivi: Risoluzione — 67 € entro 30 giorni; imposta non dovuta se tutti i locatori hanno optato per la cedolare, ma la risoluzione va comunque comunicata entro 30 giorni; con corrispettivo, imposta proporzionale dell'art. 28 DPR 131/1986; sezione aggiornata il 14/05/2026; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Modello RLI – Adempimenti successivi: Cessione e subentro — Subentro ex lege, per esempio per alienazione a terzi dell'immobile locato: nessuna imposta; «è opportuno» comunicarlo all'ufficio dove il contratto è registrato; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Istruzioni del modello RLI (aggiornate a ottobre 2025) — Adempimento successivo codice 6 (subentro), tipologia 2 per trasferimento di diritti reali; «in sede di subentro di nuovi locatori» opzione per la cedolare entro trenta giorni dalla data del subentro; letto il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Cedolare secca – Come si sceglie — Opzione con il modello RLI; obbligo di comunicarla prima all'inquilino con raccomandata, rinunciando all'aggiornamento del canone, ISTAT compreso; letta il 2026-10-25
D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 — C. 2: cedolare al 21%; 10% per i contratti dell'art. 2, c. 3 della legge 431/1998 nei comuni dell'art. 1, c. 1, lett. a e b del d.l. 551/1988 e negli altri ad alta tensione abitativa; testo in vigore fino al 31/12/2026 (dal 2027 d.lgs. 117/2026, art. 203, stesse aliquote); letto il 2026-10-25
D.l. 30 dicembre 1988, n. 551, art. 1 — C. 1, lett. b: «negli altri comuni capoluogo di provincia»; letto il 2026-10-25
D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 — C. 2: in vendita il proprietario produce l'APE «ove … non ne sia già dotato» e lo rende disponibile all'avvio delle trattative; c. 5: validità massima di dieci anni, decadenza se non si rispettano i controlli di efficienza degli impianti termici; c. 8: gli annunci di vendita e locazione riportano indici e classe; c. 10: basta un attestato in corso di validità; letto il 2026-10-25
D.M. 16 gennaio 2017 e contratti tipo A, B, C (Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15/03/2017, fascicolo PDF) — Art. 1, c. 8: attestazione di un'organizzazione firmataria per i contratti non assistiti; art. 2, c. 1: transitori di durata non superiore a diciotto mesi; art. 3: studenti da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore da uno a tre mesi prima; tipo A art. 13, tipo B art. 15, tipo C art. 14: se il locatore intende vendere, visita una volta la settimana per almeno due ore esclusi i festivi, o con modalità pattuite; tipo B art. 1: il transitorio cessa senza disdetta; nei tre tipi, con impianto termico autonomo il conduttore subentra al proprietario negli oneri di controllo e manutenzione; letto il 2026-10-25
Raccolta provinciale degli usi di piazza di Trieste, edizione 2004 (artt. 55 e 56) — Camera di Commercio Venezia Giulia. Art. 55: canone pagato in via anticipata e mensilmente, entro il giorno 5; art. 56: il conduttore deve permettere la visita della cosa locata nei giorni feriali e nelle ore da convenirsi a persone munite di biglietto di presentazione; letta il 2026-10-25
Accordo territoriale di Trieste del 15/12/2025 — § 2-4: uso esclusivo dei contratti tipo A, B, C del D.M. 16/01/2017; § 3: cinque esigenze transitorie del locatore, nessuna è la vendita, la quinta è «altre esigenze specifiche, connesse a evento certo e a data prefissata, indicate e documentate nel contratto»; § 4: studenti da sei mesi a tre anni, rinnovo salvo disdetta del conduttore; letto il 2026-10-25 (l'accordo del 14/12/2022, ancora applicato, è un PDF scansionato: non verificato su questo punto)
Agenzia delle Entrate, L'acquisto con i benefici «prima casa» — Abitazione nel Comune di residenza dell'acquirente o in cui la trasferisce entro 18 mesi; registro del 2%; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, L'acquisto di una casa: le imposte — Da privato: registro 9% (minimo 1.000 €), ipotecaria e catastale 50 € ciascuna; prezzo-valore: rendita × 1,05 × 120; letta il 2026-10-25
TUIR (DPR 917/1986), art. 67, c. 1, lett. b — Plusvalenze su immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli ereditati e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo; letto il 2026-10-25
Legge regionale FVG 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), artt. 4, 7, 9, 10 e 13 bis — Testo vigente dal 30/07/2026. Art. 7: rendita rivalutata del 5% × 160 per il gruppo A; art. 9, c. 2: 0,7% per il «primo fabbricato ad uso abitativo» dell'art. 4, c. 1, lett. b bis (diverso dall'abitazione principale, posseduto da una persona fisica), c. 3: 0,86%, fino all'1,06%, per gli altri fabbricati abitativi; art. 13 bis: il primo fabbricato si individua con comunicazione telematica sull'applicativo della Regione entro il 30 giugno dell'anno dopo, «in assenza di comunicazione» si applica il c. 3; art. 10: per le abitazioni a canone concordato l'imposta è ridotta al 75 per cento; letta il 2026-10-25, riletta il 2026-10-31
Comune di Trieste, Nota integrativa al bilancio di previsione 2026-2028 (allegato 10), capitolo ILIA — Tabella delle aliquote ILIA vigenti: abitativi diversi dall'abitazione principale 1,06%; locati a canone concordato 0,65%; primo fabbricato ad uso abitativo (art. 13 bis) 0,70%, 0,65% se locato a canone concordato; riduzione al 75% per il concordato (art. 10); a p. 22 la «comunicazione cd. prima seconda casa» va fatta «sul portale regionale ILIA entro il 30 giugno dell'anno successivo»; letta il 2026-10-25, riletta il 2026-10-31
D.M. MEF 10 dicembre 2025, saggio degli interessi legali (Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13/12/2025) — 1,60% dal 1° gennaio 2026; letto il 2026-10-25
Ministero dell'Interno, Ufficio centrale di statistica — Procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo, dati 2025 (Excel) — Foglio «Dati provinciali 2025», riga Trieste: provvedimenti di sfratto per finita locazione 112 nel capoluogo e 4 nel resto della provincia, 277 provvedimenti in tutto; letto il 2026-10-25
Ministero dell'Interno, Ufficio centrale di statistica — pagina delle procedure di rilascio — Edizione con i dati 2025; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, banca dati delle quotazioni OMI (GEOPOI) — Trieste, 1° semestre 2026, interrogata per le zone B1 e C2 (righe seguenti); letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI, Trieste zona B1 (centro urbano), 1° semestre 2026 — Abitazioni civili, stato normale: vendita 1.800–2.300 €/m², locazione 6,7–9,2 €/m² al mese, superficie lorda; calcolo nostro a metà forchetta: 7,95 × 12 = 95,4 €/m² l'anno su 2.050 €/m² = 4,7% lordo; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI, Trieste zona C2 (San Giacomo, Chiarbola, Servola, Monte San Pantaleone), 1° semestre 2026 — Abitazioni civili, stato normale: vendita 1.650–2.150 €/m², locazione 5,3–7,7 €/m² al mese; calcolo nostro a metà forchetta: 6,5 × 12 = 78 €/m² l'anno su 1.900 €/m² = 4,1% lordo; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Manuale dell'Osservatorio del mercato immobiliare (2025) — Quotazioni per tipologia e stato conservativo; nessuna distinzione fra immobili liberi e locati (ricerca nel testo di «libero», «locato», «occupato»); letto il 2026-10-25
Banca d'Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, 2° trimestre 2026: questionario — Domande su motivazioni d'acquisto (anche «seconda casa ai fini di investimento»), prezzi, sconti e affitti; nessuna sullo stato locativo delle case vendute; letto il 2026-10-25
Banca d'Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, 2° trimestre 2026: statistiche (12/08/2026) — Nessun dato sullo sconto delle case occupate; letto il 2026-10-25
D.lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (testo unico delle imposte sui redditi), artt. 203 e 377 — Art. 377: «si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027»; art. 203: cedolare al 21%, ridotta al 10% per i contratti dell'art. 2, c. 3 della legge 431/1998 nei comuni dell'art. 1, c. 1, lett. a e b del d.l. 551/1988; nel testo di Normattiva vigente al 02/01/2027 i commi dell'art. 3 del d.lgs. 23/2011 risultano abrogati dal d.lgs. 117/2026; letto il 2026-10-31
D.lgs. 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico del registro), artt. 204 e 205 — Art. 205: si applica «a decorrere dal 1° gennaio 2027»; art. 204, c. 1, lett. f: da quella data abrogati gli artt. da 1 a 50 del DPR 131/1986, art. 28 compreso (Normattiva al 02/01/2027: «articolo abrogato dal d.lgs. 1 agosto 2025, n. 123, come modificato dal d.l. 31 dicembre 2025, n. 200»); letto il 2026-10-31

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