Unterlagen für den Wohnungsverkauf: die vollständige Liste und die zwei, die den Notarvertrag blockieren

Die Liste der Unterlagen für einen Wohnungsverkauf ist lang, aber nicht jeder Punkt wiegt gleich schwer. Manches ist an einem Nachmittag erledigt, anderes braucht einen Techniker und Wochen. Zwei Punkte verzögern den Notartermin nicht, sie verhindern ihn. Damit fangen wir an.

Die zwei Knackpunkte

Die katastermäßige Übereinstimmung. Artikel 29 Absatz 1-bis des Gesetzes 52/1985 verlangt in Verträgen über die Übertragung dinglicher Rechte an bestehenden Gebäuden — bei sonstiger Nichtigkeit — die Katasterdaten, den Verweis auf den hinterlegten Grundriss und die Erklärung der Eigentümer, dass Katasterdaten und Grundrisse mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen. Im Klartext: der hinterlegte Plan muss der verkauften Wohnung ähneln. Versetzte Wände, geschlossene Loggien, nachträglich eingebaute Bäder — genau das findet der Techniker des Käufers oder der Bank.

Die baurechtliche Ordnungsmäßigkeit. Artikel 46 des Dekrets 380/2001 verlangt die Angabe des baurechtlichen Titels im Vertrag: Lizenz, Konzession, Baugenehmigung oder die alternativen Meldungen (SCIA, DIA). Die Vereinigten Senate des Kassationsgerichtshofs haben mit Urteil 8230/2019 entschieden, dass die Nichtigkeit „textlich" ist: entscheidend ist die Erklärung im Vertrag. Eine wesentliche Abweichung wird trotzdem, sobald sie entdeckt ist, zum Verhandlungsgegenstand – oder zum Grund, vom Kauf abzusehen.

Beides klärt man vor dem Inserat. Akteneinsicht in der Gemeinde und Katasterauszug mit Grundriss kosten wenig und schaffen Klarheit; zeigt sich eine Abweichung, sagt ein Geometer, ob und in welcher Zeit sie legalisiert werden kann.

Alles Weitere, nach Aufwand

Einfach — liegt zu Hause oder ist online abrufbar

• Erwerbstitel: der Kaufvertrag, die Schenkung oder die Erbschaft.
• Katasterauszug und Grundriss, über die Online-Dienste der Agenzia delle Entrate oder einen Techniker.
• Ausweis und Steuernummer aller Verkäufer.
• Auszug aus der Heiratsurkunde, falls verheiratet: er belegt den Güterstand. Bei Gütergemeinschaft unterschreiben beide Ehegatten, auch wenn die Immobilie nur auf einen von beiden eingetragen ist.

Mittel — hängt von Dritten ab

• Der Energieausweis (APE): bereits im Inserat Pflicht und dem Vertrag beizulegen. Er gilt zehn Jahre, verfällt aber bei Arbeiten, die die Energiebilanz verändern, oder wenn die vorgeschriebenen Anlagenprüfungen ausbleiben.
• Gemeinschaftsordnung (Condominium-Reglement), Tausendstel-Tabellen, die letzten zwei Abrechnungen und Protokolle: der Käufer will wissen, worauf er sich einlässt.
• Bestätigung des Verwalters über gezahlte Beiträge, Rückstände und beschlossene Arbeiten. Sie verhindert die unangenehmste Diskussion: wer die bereits beschlossene Dachsanierung bezahlt.
• Anlagenbescheinigungen, sofern vorhanden. In Altbauten fehlen sie oft: dann wird der Zustand erklärt und verhandelt, nicht erfunden.

Schwierig — bei geerbten Immobilien

• Eingetragene Erbschaftserklärung und vollzogene Umschreibung im Kataster: solange die Wohnung noch auf den Verstorbenen läuft, ist sie unverkäuflich.
• Annahme der Erbschaft: der Verkauf gilt als stillschweigende Annahme, für die Sicherheit des Vertrags verlangen Notare jedoch die Eintragung.
• Die Zustimmung aller Miterben. Ein einziger nicht erreichbarer Erbe blockiert alles — in diesem Fall Monate vorher beginnen.

Die noch laufende Hypothek

Eine eingetragene Hypothek ist kein Hindernis, sondern eine Aufgabe: Ablösesumme bei der Bank anfordern, Löschung veranlassen. Nur nicht erst in der Woche des Notartermins daran denken.

In der Praxis

Eine Regel genügt: Die Mappe entsteht vor dem Inserat, nicht danach. Wer mit angenommenem Angebot ohne Unterlagen dasteht, verbringt die folgenden Wochen bei Ämtern — und der Käufer hat Zeit, es sich anders zu überlegen.

Dies ist eine informative Übersicht, keine Rechtsberatung: Vorschriften ändern sich, und jeder Fall liegt anders. Das letzte Wort hat der Notar. Für Ihren Fall schreiben Sie an info@triesteimmobiliare.com oder rufen Sie +39 331 8940822 an.