Eine geerbte Wohnung verkaufen: Erbschaftserklärung, Umschreibung und realistische Fristen

Eine geerbte Wohnung lässt sich nicht am Tag nach der Beerdigung verkaufen — und das liegt nicht an böser Bürokratie: solange die Immobilie auf einen Verstorbenen eingetragen ist, gibt es schlicht niemanden, der den Vertrag unterschreiben kann. Der Ablauf.

1. Die Erbschaftserklärung: zwölf Monate

Sie ist innerhalb von zwölf Monaten ab Erbfall — in der Regel dem Todestag — bei der Agenzia delle Entrate einzureichen, elektronisch. Aus ihr folgt die Umschreibung im Kataster auf die Erben.

Aufschieben lohnt nicht: die Frist steht fest, und die Umschreibung ist die praktische Voraussetzung für den Verkauf.

2. Was es kostet

Die Erbschaftsteuer arbeitet mit Sätzen und Freibeträgen, je Erbe berechnet:

• 4% für Ehegatten und Verwandte in gerader Linie, auf den Wert über 1.000.000 Euro je Erbe;
• 6% für Geschwister, über 100.000 Euro je Erbe;
• 6% ohne Freibetrag für weitere Verwandte bis zum vierten Grad und Verschwägerte in den gesetzlichen Grenzen;
• 8% ohne Freibetrag für alle Übrigen.

Bei der großen Mehrheit der Erbfälle von Eltern auf Kinder mit einer Wohnung in Triest fällt tatsächlich keine Erbschaftsteuer an: der Freibetrag von einer Million je Erbe deckt den Normalfall.

Zu zahlen bleiben Hypothekar- und Katastersteuer: anteilig 2 und 1 Prozent des Katasterwerts oder pauschal je 200 Euro, wenn mindestens ein Erbe die Voraussetzungen für die Erstwohnung erfüllt und erklärt.

3. Die Annahme der Erbschaft

Der Verkauf ist selbst eine stillschweigende Annahme. In der notariellen Praxis wird die Annahme zum Schutz des Käufers dennoch eingetragen, damit die Erwerbskette in den Grundbüchern lückenlos ist. Der Notar erledigt das, es gehört aber in die Zeitplanung.

Auch die Kehrseite zählt: Wer die Erbschaft ausschlagen will, muss das tun, bevor er Handlungen vornimmt, die als Annahme gelten. Wer die Wohnung räumt und die Möbel verkauft, hat bereits angenommen — ob bewusst oder nicht.

4. Alle Erben, alle einverstanden

Daran scheitern die meisten Verkäufe geerbter Wohnungen. Drei Erben heißt drei Unterschriften. Wer im Ausland lebt, braucht eine Vollmacht; bei Minderjährigen oder Betreuten braucht es die Genehmigung des Vormundschaftsrichters; wer nicht antwortet, blockiert den Verkauf vollständig.

Praktische Folge: Wenn absehbar ist, dass die Wohnung an mehrere Erben geht, führen Sie das schwierige Gespräch, bevor Sie eine Agentur anrufen — nicht nach einem Angebot mit Frist.

5. Die gute Nachricht zum Veräußerungsgewinn

Durch Erbschaft erworbene Immobilien sind von der Gewinnbesteuerung ausgenommen: Sie können am Tag nach der Umschreibung verkauft werden, ohne die Steuer, die Weiterverkäufe innerhalb von fünf Jahren trifft. Das gilt auch im Regime des Haushaltsgesetzes 2024 für Immobilien mit Superbonus-Arbeiten.

6. Wie lange es wirklich dauert

Der Engpass ist fast immer die Erbschaft, nicht der Markt. Sind Erklärung und Umschreibung erledigt, verkauft sich die Wohnung wie jede andere. Sonst beginnt man dort — und die Immobilie kostet währenddessen weiter Steuern und Hausgeld.

Der unromantische, praktische Rat: Erledigen Sie die Erbschaftserklärung, auch wenn die Verkaufsentscheidung noch offen ist. Das hält alle Türen offen.

Dies ist eine informative Übersicht, keine Rechts- oder Steuerberatung: Vorschriften ändern sich, und jeder Erbfall liegt anders. Das letzte Wort haben Notar und Steuerberater. Für Ihren Fall schreiben Sie an info@triesteimmobiliare.com oder rufen Sie +39 040 2473628 an.