Geerbte Wohnung in Triest verkaufen: Erbschaft, Kosten, Dauer

In Triest lässt sich eine geerbte Wohnung nach drei Schritten verkaufen: die Erbschaftserklärung (dichiarazione di successione, binnen 12 Monaten), die Katasterumschreibung (voltura catastale) und der Erbschein des Gerichts (certificato di eredità), mit dem die Erben hier ins Grundbuch (Libro fondiario) kommen. Zwischen Eltern und Kindern fällt Erbschaftsteuer erst über 1.000.000 € pro Kopf an, und auf den Verkauf zahlen Sie keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn.

Auf einen Blick

• Erbschaftserklärung: binnen 12 Monaten nach dem Todesfall, online; eine Erklärung gilt für alle.
• Steuern auf die Wohnung: 2 % Hypothekarsteuer und 1 % Katastersteuer (imposta ipotecaria, imposta catastale) auf den Wert der Wohnung; 200 € + 200 €, wenn mindestens ein Erbe die Voraussetzungen der Erstwohnung (prima casa) erfüllt.
• Erbschaftsteuer (imposta di successione): für Ehegatten und Kinder 4 % über 1.000.000 € pro Kopf; seit 2025 berechnen Sie sie selbst.
• In Triest kommen die Erben vor jedem Käufer ins Grundbuch, und nur mit dem Erbschein (Königliches Dekret 499/1929, Art. 3): 98 € + 27 € beim Gericht, 25 € beim Grundbuchamt (Ufficio tavolare).
• Veräußerungsgewinn (plusvalenza): für Immobilien aus einer Erbschaft ausgeschlossen (Einkommensteuergesetz TUIR, Art. 67).
• Mehrere Erben: Um die ganze Wohnung zu verkaufen, unterschreiben alle (Zivilgesetzbuch, Art. 1108).

Zuerst die Erbschaftserklärung

Sie geht binnen 12 Monaten nach dem Todesfall an die Steuerbehörde, die Agenzia delle Entrate (Gesetzesvertretendes Dekret 346/1990, Art. 31), eingereicht von den zur Erbschaft Berufenen (chiamati all'eredità), auch vor der Annahme, oder von Vermächtnisnehmern; eine genügt (Art. 28). Gehört eine Wohnung zum Nachlass, gibt es keine Befreiung.

Sie reichen sie online ein, auch mit der vorausgefüllten Fassung der Behörde, oder über ein Steuerbeistandszentrum (CAF) oder einen Berater. Wer sie nie einreicht, zahlt eine Strafe von 120 % der Steuer, oder 250 bis 1.000 €, wenn keine Steuer anfällt; bei Verspätung bis zu 30 Tagen 45 %, oder 150 bis 500 € (Art. 50).

Wer erbt	Freibetrag pro Kopf	Erbschaftsteuer
Ehegatte, Kinder und andere Verwandte in gerader Linie	1.000.000 €	4 % auf den Mehrbetrag
Brüder und Schwestern	100.000 €	6 % auf den Mehrbetrag
Andere Verwandte bis zum vierten Grad, manche Verschwägerte	keiner	6 %
Alle anderen	keiner	8 %

Gesetzesvertretendes Dekret 346/1990, Art. 7; Agenzia delle Entrate, „Wie man die Steuern zahlt“, 15. Juli 2025.

Für Erbfälle ab dem 1. Januar 2025 berechnen Sie die Steuer selbst in der Erklärung und zahlen sie binnen 90 Tagen nach Ablauf der Frist; ab 1.000 € auch in Raten (Art. 37 und 38). Ab 2027 wandern diese Regeln unverändert in den Einheitstext des Gesetzesvertretenden Dekrets 123/2025 (Art. 93, 116 und 120).

Mit der Erklärung zahlen Sie außerdem 2 % Hypothekarsteuer und 1 % Katastersteuer, jeweils mindestens 200 € (Gesetzesvertretendes Dekret 347/1990); es sind feste 200 € je Steuer, wenn auch nur ein Erbe die Voraussetzungen der Erstwohnung erfüllt (Gesetz 342/2000, Art. 69). Für Immobilien im Grundbuch entfallen die Hypothekargebühr (tassa ipotecaria) und die Stempelsteuer des Liegenschaftsregisters (Conservatoria).

Wenn Sie mindestens den Katasterwert angeben, kann die Behörde ihn nicht berichtigen (Gesetzesvertretendes Dekret 346/1990, Art. 34, Abs. 5): Für eine Wohnung ist das der Katasterertrag (rendita catastale) × 1,05 × 120, × 110, wenn sie für den Empfänger die Erstwohnung ist.

Die Annahme der Erbschaft, und was hier anders ist

Erbe wird man durch Annahme (Zivilgesetzbuch, Art. 459), auf drei Arten:

• ausdrücklich, wenn Sie in einer öffentlichen Urkunde oder einer privaten Schrift erklären, anzunehmen, oder sich als Erbe bezeichnen (Art. 475);
• stillschweigend, wenn Sie etwas tun, das nur ein Erbe tun darf (Art. 476), etwa die Wohnung verkaufen;
• unter dem Vorbehalt des Inventars (beneficio d'inventario), mit einer Erklärung vor dem Notar oder dem Gerichtskanzler und einem Inventar (Art. 484): Für die Schulden des Verstorbenen haften Sie nur bis zum Wert des Erhaltenen. Für Minderjährige ist das Pflicht (Art. 471).

Wer die Nachlassgüter schon besitzt, etwa in der Wohnung lebt, muss das Inventar binnen drei Monaten errichten, sonst ist er Erbe ohne Vorbehalt (Art. 485).

Im übrigen Italien wird die Annahme in die Immobilienregister eingetragen (Art. 2648). In Triest gelten diese Normen nicht (Königliches Dekret 499/1929, Art. 12): An ihre Stelle treten der Erbschein und die Eintragung im Grundbuch. Im Antrag auf den Erbschein erklären Sie sich schriftlich zum Erben, mit beglaubigter Unterschrift: Entscheiden Sie, bevor Sie unterschreiben.

Die Katasterumschreibung beantragen Sie hier gesondert

Anderswo aktualisiert die Erklärung das Kataster von selbst; beim Grundbuch nicht. Der Antrag auf Umschreibung muss binnen 30 Tagen nach der Registrierung der Erklärung gestellt werden, auch online mit dem Dienst „Voltura catastale web“. Er kostet 70 € plus 16 € Stempelsteuer je vier Seiten. Die Umschreibung dient dem Fiskus; das Eigentum zeigt das Grundbuch.

Der Triester Schritt: der Erbschein

In der ganzen Provinz Triest kommt, wer eine Wohnung erbt, nur mit dem Erbschein des Richters ins Grundbuch, und solange die Erben nicht eingetragen sind, kann auch niemand eingetragen werden, der von ihnen kauft (Königliches Dekret 499/1929, Art. 3). Gehören Immobilien zum Nachlass, ist der Antrag Pflicht (Art. 13). Das Grundbuch erklären wir in vom Angebot zum Notarvertrag.

• Wo: beim Gericht (Tribunale) des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen; lebte er außerhalb der Grundbuchgebiete, dort, wo der größte Teil seiner Grundbuchimmobilien liegt. In Triest: Foro Ulpiano 1, Zimmer 99, nach Terminvereinbarung.
• Wie: ein Antrag mit den Namen aller Erben, von allen unterschrieben, die Unterschriften von einem Notar oder Anwalt beglaubigt: Andere Beglaubigungen gelten nicht (Gericht Triest, 7. Juli 2026).
• Anlagen: Sterbeurkunde, historische Familienstandsbescheinigung (stato di famiglia storico), die registrierte Erbschaftserklärung, das Testament, falls vorhanden, der Grundbuchauszug (visura tavolare).
• Kosten: 98 € Gerichtsgebühr (contributo unificato), 27 € Gebühren, 11,79 € für die beglaubigte Kopie bis zu vier Seiten, dazu die Beglaubigung der Unterschriften.
• Dauer: Kein Gesetz legt sie fest, und das Gericht veröffentlicht sie nicht; der Richter kann Personen mit gegenläufigen Interessen anhören oder einen Aufruf veröffentlichen lassen (Art. 16).

Mit dem Erbschein beantragen Sie beim Grundbuchamt die Eintragung der Erben: 25 € pro Antrag, den Sie selbst einreichen können, am Schalter oder online über AgileFVG. Ohne diese Eintragung bleibt der Verkauf ein gültiger Vertrag, aber der Käufer wird nicht Eigentümer (Art. 2). Ob die Erben beim notariellen Kaufvertrag (rogito) schon eingetragen sein müssen oder der Notar beide Eintragungen zusammen beantragen kann, fragen Sie vorher: Das Gesetz verlangt nur, dass die Erben vor dem Käufer kommen.

Gehören auch Güter in einem anderen EU-Land zum Nachlass, etwa in Slowenien, hat der Grundbuchrichter in Triest 2019 das Europäische Nachlasszeugnis eines Notars anerkannt (Gesetz 161/2014, Art. 32): eine Entscheidung, keine Norm.

Veräußerungsgewinn: bei der geerbten Wohnung keiner

Der Gewinn aus einem Weiterverkauf binnen fünf Jahren nach dem Kauf wird besteuert, nicht aber bei Immobilien aus einer Erbschaft (TUIR, Art. 67, Abs. 1, Buchst. b); ebenso wenig bei Wohnungen mit Superbonus-Arbeiten, wo die Frist zehn Jahre beträgt (Buchst. b-bis). Ab dem 1. Januar 2027 steht derselbe Ausschluss im neuen Einheitstext der Einkommensteuer (Gesetzesvertretendes Dekret 117/2026, Art. 76).

Mehrere Erben: Alle unterschreiben

Der Verkauf der ganzen Wohnung braucht die Zustimmung aller Miteigentümer (Art. 1108). Wer weit weg lebt, kann mit einer Vollmacht in der Form des Kaufvertrags unterschreiben (Art. 1392). Für einen minderjährigen Erben braucht es die Genehmigung des Vormundschaftsrichters (giudice tutelare; Art. 320), die heute auch der beurkundende Notar erteilen kann (Gesetzesvertretendes Dekret 149/2022, Art. 21). Der überlebende Ehegatte, der dort wohnte, hat ein Wohnrecht (diritto di abitazione; Art. 540).

Wenn ein Erbe nicht verkaufen will:

• Sie können Ihren Anteil verkaufen (Art. 1103), müssen ihn aber zuerst den Miterben mit dem Preis anbieten; diese haben zwei Monate für ihr Vorkaufsrecht (prelazione). Bieten Sie ihn nicht an, können sie ihn vom Käufer zurückkaufen (Art. 732);
• Sie können die Teilung (divisione) verlangen, jederzeit (Art. 713). Lässt sich die Wohnung nicht bequem teilen, geht sie an den Erben mit dem größten Anteil, oder an mehrere gemeinsam, mit einem Ausgleich an die anderen; will sie niemand, wird sie versteigert (Art. 720);
• vor Gericht geht es erst nach der Mediation, die bei Teilungen Pflicht ist (Gesetzesvertretendes Dekret 28/2010, Art. 5). Wie lange ein Prozess dauert, kann niemand versprechen.

Rechenbeispiel: eine Wohnung in Triest, zwei Kinder

Beispiel. Der Vater ist 2026 gestorben, verwitwet und ohne Testament. Er hinterlässt eine Wohnung mit 700 € Katasterertrag und 30.000 € auf dem Konto; Erben sind die zwei Kinder, je zur Hälfte, die beide schon eine Wohnung in Triest haben und daher die Voraussetzungen der Erstwohnung nicht erfüllen. Das sind Annahmen: Den echten Katasterertrag nennt der Katasterauszug (visura catastale).

• Katasterwert: 700 × 1,05 × 120 = 88.200 €.
• Anteil je Kind: (88.200 + 30.000) / 2 = 59.100 €, unter 1.000.000 €: keine Erbschaftsteuer.
• Hypothekarsteuer 2 %: 1.764 €; Katastersteuer 1 %: 882 €. Zusammen 2.646 €; 400 €, wenn eines der beiden die Voraussetzungen der Erstwohnung erfüllt.

Schritt	Wer	Kosten	Dauer
Erbschaftserklärung	eines der Kinder, oder ein Berater	2.646 € (400 € mit Erstwohnung)	binnen 12 Monaten nach dem Todesfall
Katasterumschreibung	wer die Erklärung eingereicht hat	70 € + 16 € Stempelsteuer	binnen 30 Tagen nach der Registrierung
Erbschein	beide, mit einem Antrag	98 + 27 + 11,79 = 136,79 €, dazu die Beglaubigung	je nach Fall
Eintragung der Erben	Sie selbst, oder der Notar	25 €	je nach Fall
Verkauf und Kaufvertrag	Sie und der Notar	die Kosten des Verkäufers; kein Veräußerungsgewinn	je nach Markt

Insgesamt 2.893,79 € an Steuern und Gebühren, 647,79 € mit Erstwohnung, dazu gegebenenfalls ein Berater. Die übrigen Kosten des Verkäufers stehen in was der Verkauf kostet; die des Käufers in den Steuern beim Kauf.

Häufige Fragen

Geerbte Wohnung in Triest verkaufen: Wie lange dauert es?

Vor allem hängt es vom Gericht und vom Grundbuchamt ab, die keine Zeiten veröffentlichen. Das Gesetz setzt nur die Höchstfristen: 12 Monate für die Erklärung, 30 Tage für die Katasterumschreibung.

Zahlt man beim Verkauf einer geerbten Wohnung in Triest Steuer auf den Gewinn?

Nein, auch wenn Sie einen Monat später verkaufen (TUIR, Art. 67; ab 2027 Gesetzesvertretendes Dekret 117/2026, Art. 76).

Kann man eine geerbte Wohnung in Triest ohne Erbschaftserklärung verkaufen?

Nein. Ohne Nachweis, dass die Erklärung eingereicht wurde, darf der Notar keine Urkunden zur Erbschaft aufnehmen (Gesetzesvertretendes Dekret 346/1990, Art. 48), und in Triest verlangt das Gericht sie für den Erbschein.

Geschwister erben eine Wohnung in Triest: Was, wenn einer nicht verkaufen will?

Die ganze Wohnung lässt sich ohne ihn nicht verkaufen. Sie können Ihren Anteil verkaufen, nachdem Sie ihn den Geschwistern angeboten haben (Art. 732), oder die Teilung verlangen.

Was kostet die Erbschaft einer Wohnung in Triest?

Zwischen Eltern und Kindern, unter 1.000.000 € pro Kopf: 3 % des Katasterwerts, oder 400 € mit Erstwohnung, plus 247,79 € für Umschreibung, Erbschein und Grundbuchantrag.

Was Sie jetzt tun können

• Holen Sie Katasterauszug und Grundbuchauszug (estratto tavolare) ein: Katasterertrag, Grundbuchseinlage (partita tavolare), wer als Eigentümer eingetragen ist.
• Besorgen Sie Sterbeurkunde und historische Familienstandsbescheinigung; suchen Sie nach einem Testament.
• Reichen Sie die Erklärung ein, dann binnen 30 Tagen die Umschreibung; bewahren Sie die Quittung mit den Registrierungsdaten auf.
• Für den Antrag schreiben Sie an successioni.tribunale.trieste@giustizia.it, und lassen Sie vorher die Unterschriften beglaubigen.
• Einigen Sie sich mit den anderen Erben; dann was die Wohnung wert ist, die Unterlagen für den Verkauf und die Katasterkonformität.

Was dieser Leitfaden nicht sagt

Er behandelt keine angefochtenen Testamente, Schulden, Ausschlagungen, Vermächtnisse, Pflichtteile, Trusts und ausländisches Recht. Die Zeiten von Gericht und Grundbuchamt sind nicht gemessen. Über Annahme und Schulden entscheiden Sie mit Notar oder Anwalt; über die Steuern mit dem Steuerberater.

Wenn Sie mit uns verkaufen. Bevor Ihre Wohnung online geht, lesen wir die Unterlagen, Grundbuch inklusive, und sagen Ihnen, was fehlt und wer es beschafft: bei einer geerbten Wohnung, wie weit Erbschaftserklärung und Eintragung der Erben sind, mit den Schritten in der richtigen Reihenfolge. Wenn Sie weit weg leben, erzählen Sie uns per Videocall von der Wohnung, und wir begleiten Sie bis zum Notar. Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.

Ein informativer Leitfaden, keine Rechts- oder Steuerberatung: Das letzte Wort haben Notar, Anwalt und Steuerberater (commercialista). Für Ihren Fall: info@triesteimmobiliare.com · +39 331 8940822.