Kaufangebot, Vorvertrag und Kaufvertrag in Triest: was Sie unterschreiben

In Triest binden Sie sich schon vor dem Notartermin: Ihr Kaufangebot (proposta d'acquisto) wird zum Vertrag, sobald Sie erfahren, dass der Verkäufer es angenommen hat (Zivilgesetzbuch, Art. 1326), und schweigt das Formular, verlangt der örtliche Brauch schon in diesem Moment 10 % des Preises als Angeld (caparra; Sammlung der Bräuche von Triest, Art. 54). Eigentümer werden Sie erst, wenn Sie im Grundbuch (Libro fondiario) eingetragen sind: 2026 ist die Hälfte der von uns gezählten Grundbuchbeschlüsse mehr als 15 Monate nach dem Antrag erschienen.

Auf einen Blick

• Das Angebot bindet Sie, sobald die Annahme bei Ihnen eintrifft; vorher können Sie es zurückziehen, außer es ist unwiderruflich (Zivilgesetzbuch, Art. 1328 und 1329).
• Das übliche Angeld beträgt 10 %, als Bestätigungsangeld, wenn nicht «Reugeld» dasteht: bei 220.000 € sind das 22.000 €.
• Wer abspringt, zahlt: Wer das Angeld gegeben hat, verliert es; wer es erhalten hat, zahlt es doppelt zurück (Art. 1385).
• Der Vorvertrag (compromesso) wird binnen 30 Tagen registriert: 200 € plus 0,5 % von Angeld und Anzahlungen; die 0,5 % werden beim Kaufvertrag angerechnet.
• Im Grundbuch wird der Vorvertrag angemerkt, und das Eigentum geht mit der Einverleibung (intavolazione) über (Königliches Dekret 499/1929, Art. 2): Der Rang zählt ab dem Zeitpunkt des Antrags.

Das Kaufangebot: wann es Sie bindet

Das Angebot ist Ihr schriftliches Gebot. Es wird zum Vertrag, wenn Sie erfahren, dass der Verkäufer es angenommen hat; die Antwort gilt als bekannt, sobald sie an Ihrer Adresse eintrifft (Art. 1326 und 1335). Ändert der Verkäufer auch nur eine Bedingung, ist das ein neues Angebot.

Bis dahin können Sie es widerrufen (Art. 1328). Haben Sie es aber bis zu einem Datum unwiderruflich unterschrieben, ist der Widerruf wirkungslos (Art. 1329), und der Verkäufer darf in der Zwischenzeit andere Angebote prüfen. Der Nationale Notarrat (Consiglio nazionale del notariato) rät zu einer kurzen Frist.

Nach der Annahme gilt es als Vorvertrag mit den Klauseln des Formulars. Schreiben Sie es also so, als wäre es schon der compromesso:

• die Wohnung, mit Katasterdaten und Grundbucheinlage (partita tavolare);
• das Angeld: wie viel, welcher Art, wie Sie es zahlen, und dass Sie es zurückbekommen, wenn der Verkäufer nicht rechtzeitig annimmt;
• die Finanzierung: «vorbehaltlich der Gewährung eines Darlehens über X € bis zum Tag Y». Lehnt die Bank ab, entfaltet der Vertrag keine Wirkung (Art. 1353); beantragen Sie das Darlehen gar nicht, riskieren Sie, dass die Bedingung als eingetreten gilt (Art. 1359). Was das für die Agentur bedeutet, steht im Ratgeber zur Maklerprovision;
• die Termine für compromesso, Kaufvertrag und Übergabe;
• bereits beschlossene Kosten der Eigentümergemeinschaft, und den Energieausweis (APE), den der Verkäufer Ihnen ab Beginn der Verhandlungen zur Verfügung stellen muss (Gesetzesvertretendes Dekret 192/2005, Art. 6).

Bestätigungsangeld, Reugeld, Anzahlung

Der Brauch in Triest ist schriftlich festgehalten: Mit dem Angebot werden 10 % des Preises als Angeld gezahlt, als Bestätigungsangeld, wenn es nicht ausdrücklich Reugeld heißt (Raccolta degli usi, Art. 54). Das gilt, wenn das Formular schweigt (Art. 1340), und die Notare raten sogar zu einem möglichst kleinen Angeld, solange das Angebot nicht angenommen ist.

Betrag	Wenn der Zahlende abspringt	Wenn der Empfänger abspringt	Steuer bei der Registrierung
Bestätigungsangeld (caparra confirmatoria)	verliert es	zahlt es doppelt zurück	0,5 %
Reugeld (caparra penitenziale, Art. 1386)	verliert es, und damit hat es sich	zahlt es doppelt zurück, und damit hat es sich	3 %
Anzahlung (acconto)	bekommt sie zurück; Schaden ist zu beweisen	zahlt sie zurück; Schaden ist zu beweisen	0,5 %

Beim Bestätigungsangeld kann die betroffene Seite stattdessen vor Gericht die Erfüllung verlangen, oder die Auflösung mit Schadenersatz (Art. 1385 Abs. 3). Eine Anzahlung wird zurückgegeben, wenn der Vertrag aufgelöst wird (Art. 1458).

Der compromesso: Form, Registrierung, Kosten

Der Vorvertrag, italienisch compromesso, verpflichtet beide Seiten zum Kaufvertrag. Er muss schriftlich sein, sonst ist er nichtig (Art. 1350 und 1351), aber ein privatschriftlicher Vertrag genügt; den Notar braucht man für die Anmerkung im Grundbuch, und Pflicht ist er, wenn ein Bauträger eine erst zu bauende Wohnung an eine Privatperson verkauft, deren Baugenehmigung ab dem 16. März 2019 beantragt wurde.

Er muss binnen 30 Tagen bei der Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) registriert werden (Dekret des Präsidenten der Republik 131/1986, Art. 13; bis 21. Juni 2022 waren es 20 Tage), auch wenn es ein angenommenes Angebot ist. Ist eine Agentur beteiligt, ist auch sie zur Registrierung verpflichtet und haftet mit den Parteien für die Steuer (Art. 10 und 57). Das geht online, mit dem Formular RAP. Die Steuern:

• 200 € feste Registersteuer;
• 0,5 % auf Bestätigungsangeld und Anzahlungen, oder die niedrigere Steuer des endgültigen Vertrags; auf Anzahlungen galten bis 2024 3 % (Gesetzesvertretendes Dekret 139/2024);
• 3 % auf ein Reugeld;
• 16 € Stempelsteuer je 4 Seiten oder 100 Zeilen.

Die 0,5 % werden von der Registersteuer des Kaufvertrags abgezogen (Tarif, Art. 10, Anmerkung); die 200 € und die Stempelsteuer nicht. Ab 1. Januar 2027 stehen dieselben Regeln im neuen Einheitstext zur Registersteuer (Gesetzesvertretendes Dekret 123/2025).

In Triest wird der Vorvertrag angemerkt, nicht transkribiert

Im übrigen Italien wird ein notarieller Vorvertrag in die Immobilienregister transkribiert (Art. 2645-bis): Spätere Hypotheken, Pfändungen und Verkäufe an Dritte berühren den Käufer nicht, und seine Forderungen haben ein Vorzugsrecht an der Wohnung (Art. 2775-bis).

Im Grundbuch erreicht man dieselbe Wirkung mit der Anmerkung (annotazione) (Königliches Dekret 499/1929, Art. 12; Grundbuchgesetz, Art. 20 Buchstabe h), nicht mit der Vormerkung (prenotazione), die hier ein bedingter Rechtserwerb ist (Art. 8).

Dafür braucht es eine notarielle Urkunde: Ein in der Agentur unterschriebenes Angebot genügt nicht. Die Wirkung erlischt, wenn der endgültige Vertrag nicht binnen einem Jahr ab dem für den Kaufvertrag vorgesehenen Datum ins Grundbuch gelangt, und in jedem Fall spätestens binnen drei Jahren ab der Anmerkung (Art. 2645-bis Abs. 3). Sie lohnt sich, wenn der Kaufvertrag weit weg ist, wenn Sie viel im Voraus zahlen oder wenn ein Unternehmen verkauft.

Der Kaufvertrag (rogito): was der Notar prüft

Der Notar prüft im Grundbuch, wem die Wohnung gehört und was auf ihr lastet: In Triest sind die «Immobilienregister» der Gesetze das Grundbuch (Königliches Dekret 499/1929, Art. 12). Er nimmt die Erklärung auf, dass Katasterangaben und Grundriss mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen (Gesetz 52/1985, Art. 29), sowie die Angaben zu den Baugenehmigungen für Bauten, die nach dem 17. März 1985 begonnen wurden (Dekret des Präsidenten der Republik 380/2001, Art. 46): Ohne sie ist der Vertrag nichtig. Welche Unterlagen nötig sind, steht bei den Unterlagen für den Verkauf.

Die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar erfolgt, wenn mindestens eine Partei sie verlangt: Der Notar verwahrt den Restbetrag auf einem eigenen, unpfändbaren Konto und zahlt ihn an den Verkäufer nach Registrierung und Veröffentlichung, sofern keine neuen Belastungen aufgetaucht sind (Abs. 63–66 von Art. 1, Gesetz 147/2013). Für Triest sagt das Gesetz nicht, ob für die Veröffentlichung der Grundbuchantrag genügt oder der Beschluss nötig ist; in Südtirol nennt die Verbraucherzentrale die Einverleibung. Fragen Sie den Notar vorher, wann er auszahlt.

Wann Sie in Triest Eigentümer werden

Im Grundbuchsystem wird Eigentum nur durch die Eintragung im Libro fondiario erworben (Königliches Dekret 499/1929, Art. 2). Nach dem Kaufvertrag stellt der Notar den Antrag und haftet bei grundloser Verzögerung für den Schaden (Art. 11). Es entscheidet der Grundbuchrichter, oder der beauftragte Grundbuchführer, durch Beschluss; bei Notariatsakten wird er über das Amtsblatt der Region zugestellt (Regionalgesetz 12/2009, Art. 14).

Wir haben die Beschlüsse des Grundbuchamts Triest in den Listen des Amtsblatts vom 1. und 15. April, 23. September, 7. und 21. Oktober 2026 gezählt: 1.227. Bei der Hälfte war der Antrag mehr als 15 Monate zuvor gestellt worden; nur 7 % innerhalb von sechs Monaten, 72 % nach mehr als einem Jahr.

Das Warten schadet Ihnen nicht gegenüber späteren Antragstellern: Der Rang richtet sich nach der Nummer des Antrags (Grundbuchgesetz, Art. 29), und wird eine Immobilie zweimal verkauft, erhält das Eigentum, wer zuerst die Eintragung beantragt hat (Königliches Dekret 499/1929, Art. 6). Der Beschluss, der Ihrem Antrag stattgibt, behält dessen Rang.

Rechenbeispiel: Wohnung für 220.000 €

Beispiel. Kauf als Erstwohnung (prima casa), privater Verkäufer. Annahmen: Katasterertrag (rendita catastale) 1.000 €; Bestätigungsangeld von 10 % mit dem Angebot; Anzahlung von 22.000 € beim compromesso, der nur die Anzahlung versteuert; Restbetrag beim Kaufvertrag.

Zeitpunkt	An den Verkäufer	Steuern
Angenommenes Angebot	22.000 € Angeld	200 € + 0,5 % von 22.000 € = 310 €
Compromesso	22.000 € Anzahlung	200 € + 0,5 % von 22.000 € = 310 €
Kaufvertrag	176.000 € Restbetrag	Registersteuer 2 % von 115.500 € = 2.310 €, minus 220 €: 2.090 €; Hypotheken- und Katastersteuer 100 €

Mit der Preis-Wert-Regel (prezzo-valore) wird die Registersteuer auf den Katasterwert berechnet: 1.000 € × 1,05 × 110 = 115.500 €. Insgesamt 2.810 € Steuern, plus Stempelsteuer; ohne die beiden Vorverträge 2.410 €. Die Zwischenschritte kosten also die festen 400 €, weil die 0,5 % beim Kaufvertrag zurückkommen. Der Rest steht bei den Steuern für Käufer.

Wenn es scheitert:

• Sie springen ab: Der Verkäufer kann zurücktreten und die 22.000 € Angeld behalten; die Anzahlung bekommen Sie zurück;
• der Verkäufer springt ab: Sie können zurücktreten und das doppelte Angeld verlangen, 44.000 €, plus die Anzahlung: 66.000 €. Oder Sie verlangen ein Urteil, das den Kaufvertrag ersetzt (Art. 2932), und bieten den Restbetrag an; die Klage wird im Grundbuch angemerkt (Grundbuchgesetz, Art. 20 Buchstabe g);
• die Bank lehnt das Darlehen ab, innerhalb der Frist: Der Vertrag entfaltet keine Wirkung, Angeld und Anzahlung bekommen Sie zurück.

Angebot, compromesso, Kaufvertrag im Vergleich

	Kaufangebot	Vorvertrag (compromesso)	Kaufvertrag (rogito)
Was Sie unterschreiben	Ihr Angebot	die gegenseitige Pflicht zum Kaufvertrag	den Verkauf
Was Sie zahlen	das Angeld, üblich 10 %	eine Anzahlung; 200 € + 0,5 % Registersteuer	Restbetrag, Steuern, Notar
Wenn Sie abspringen	vor der Annahme nichts, außer bei Unwiderruflichkeit; danach verlieren Sie das Angeld	Sie verlieren das Angeld; oder die andere Seite klagt auf ein Urteil	der Verkauf ist erfolgt
Grundbuch	nichts	Anmerkung, mit Notar	Einverleibung

Häufige Fragen

Ist ein Kaufangebot für eine Wohnung in Triest bindend?

Für Sie ja, wenn es unwiderruflich ist, bis zum eingetragenen Datum. Für beide Seiten, sobald die Annahme des Verkäufers bei Ihnen eintrifft (Art. 1326).

Wie hoch ist das Angeld beim Wohnungskauf in Triest?

So hoch, wie Sie es schriftlich vereinbaren. Schweigt das Formular, ist der Brauch in Triest 10 % des Preises mit dem Angebot, als Bestätigungsangeld (Raccolta degli usi, Art. 54).

Was kostet die Registrierung eines Vorvertrags?

200 € plus 0,5 % von Angeld und Anzahlungen, plus Stempelsteuer, binnen 30 Tagen. Bei 22.000 € Angeld sind das 310 €; die 110 € kommen beim Kaufvertrag zurück.

Was passiert, wenn der Verkäufer nach dem Vorvertrag abspringt?

Sie können zurücktreten und das doppelte Angeld verlangen, oder ein Urteil, das Ihnen die Wohnung überträgt (Art. 2932), gegen Angebot des Restbetrags.

Wann wird man in Triest Eigentümer einer Wohnung?

Mit der Einverleibung im Libro fondiario, nicht mit dem Kaufvertrag. Bis zum Beschluss kann über ein Jahr vergehen, er behält aber den Rang des Antrags, den der Notar gestellt hat.

Was Sie jetzt tun können

• Lesen Sie das Angebot, als wäre es der compromesso: Angeld, Darlehen, Termine, Unwiderruflichkeit.
• Verlangen Sie den Grundbuchauszug (estratto tavolare): wer als Eigentümer eingetragen ist, Hypotheken, Dienstbarkeiten.
• Zahlen Sie mit nicht übertragbarem Scheck oder Überweisung; bewahren Sie das angenommene Angebot und das Datum auf, an dem es bei Ihnen eingegangen ist.
• Lassen Sie sich binnen 30 Tagen die Registrierungsbestätigung geben.
• Fragen Sie nach dem Kaufvertrag den Notar nach der Nummer des Grundbuchantrags (GN), um den Beschluss im Amtsblatt wiederzufinden. Mit Darlehen rechnen Sie vor dem Angebot.

Was dieser Ratgeber nicht sagt

Die Klauseln, die Sie unterschreiben, gehen den Bräuchen vor. Über einen Streit entscheidet ein Anwalt; über die Steuern, besonders wenn ein Unternehmen verkauft, der Notar. Der Tarif sagt nicht, wie ein Angeld besteuert wird, das schon mit dem Angebot registriert wurde und im compromesso wiederkehrt. Die Grundbuchzeiten sind an fünf Listen von 2026 gemessen.

Wenn Sie mit uns verkaufen. Wir lesen die Unterlagen, bevor Ihre Wohnung online geht, Grundbuch inbegriffen: Stimmt etwas nicht, erfahren Sie es sofort und nicht erst beim Notar, und was ins Angebot kommt, ist bereits geprüft. Danach begleiten wir Sie bis zum Notar, auch wenn Sie weit weg wohnen. Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.

Ein Ratgeber zur Information, keine Rechts- oder Steuerberatung: Das letzte Wort haben Notar, Anwalt und Steuerberater (commercialista). Für Ihren Fall: info@triesteimmobiliare.com · +39 331 8940822.