Angebot, Vorvertrag, Notarvertrag: was Sie bei jedem Schritt tatsächlich unterschreiben

Viele nehmen an, die eigentliche Bindung beginne beim Notar. Sie beginnt viel früher: mit der Unterschrift unter das Angebot, sobald die Gegenseite es annimmt.

1. Das Kaufangebot

Es ist für den auf dem Formular genannten Zeitraum unwiderruflich: innerhalb dieser Frist kann der Anbietende es nicht zurückziehen. Nimmt der Verkäufer an und geht die Annahme dem Anbietenden zu, ist der Vertrag geschlossen. Ab diesem Moment sind beide Seiten zur Beurkundung verpflichtet — es ist keine Interessensbekundung mehr.

Drei Punkte vor der Unterschrift:

• Höhe und Rechtsnatur der gezahlten Summe (Angeld und Anzahlung sind nicht dasselbe);
• die Finanzierungsklausel, wenn Sie ein Darlehen brauchen: ohne sie bleibt eine Absage der Bank Ihr Problem;
• die Termine: Vorvertrag, Beurkundung, Übergabe.

2. Angeld und Anzahlung

Der Unterschied wirkt formal und ist substanziell. Das Angeld (Artikel 1385 Zivilgesetzbuch) hat eine klare Funktion: Kommt derjenige, der es geleistet hat, seiner Pflicht nicht nach, kann die Gegenseite zurücktreten und es behalten; ist der Empfänger säumig, kann die Gegenseite zurücktreten und das Doppelte verlangen. Dieser Mechanismus macht Meinungsänderungen teuer.

Die Anzahlung ist dagegen ein bloßer Vorschuss auf den Preis: Platzt das Geschäft, wird sie zurückgezahlt, und wer mehr will, muss den Schaden nachweisen.

Im Zweifel gilt, was im Formular steht — nicht, wie es erklärt wird.

3. Der Vorvertrag

Der Vorvertrag verpflichtet beide Seiten zur Beurkundung und enthält alle Bedingungen: Preis, Termine, Zustand der Immobilie, Zusicherungen, Kostentragung.

Er ist binnen dreißig Tagen zu registrieren. Die Registersteuer beträgt pauschal 200 Euro; auf Angeld und nicht mehrwertsteuerpflichtige Anzahlungen fällt zusätzlich eine anteilige Steuer an: für Vorverträge ab dem 1. Januar 2025 sind es 0,5% dieser Beträge — oder, falls niedriger, die für den endgültigen Vertrag geltende Steuer. Zuvor wurden Anzahlungen mit 3 Prozent belastet: Ratgeber, die diesen Satz noch nennen, sind veraltet. Das Gezahlte wird später auf die Steuer des Kaufvertrags angerechnet.

4. Eintragung des Vorvertrags: wann sie sich lohnt

Der Vorvertrag kann notariell beurkundet und in die Immobilienregister eingetragen werden (Artikel 2645-bis Zivilgesetzbuch). Die Eintragung wirkt vormerkend: Sie schützt den Käufer vor späteren nachteiligen Eintragungen — einer Hypothek des Verkäufers, einer Pfändung, einem Zweitverkauf.

Sie kostet mehr: neben dem Notarhonorar 155 Euro Stempelsteuer, 200 Euro Registersteuer, 200 Euro Hypothekarsteuer und 35 Euro Registergebühr. Sie lohnt sich bei langen Fristen zwischen Vorvertrag und Beurkundung, beim Kauf vom Bauträger oder wenn die Lage des Verkäufers zur Vorsicht rät.

5. Der Notarvertrag

Die öffentliche Urkunde vor dem Notar überträgt das Eigentum. Der Käufer wählt und bezahlt den Notar, der vorab Hypotheken- und Katasterauszüge, die Erwerbskette, die erklärte Übereinstimmung und die baurechtliche Lage prüft.

Dann werden — sofern nicht anders vereinbart — die Schlüssel übergeben und der Restbetrag gezahlt, üblicherweise per Bankscheck oder nachvollziehbarer Überweisung, wie es die Geldwäschevorschriften verlangen.

Der Moment, in dem man es sich noch anders überlegen kann

Ehrlich gesagt: vor der Unterschrift unter das Angebot. Danach ist ein Rücktritt möglich, aber die Rechnung schreibt Artikel 1385 — und in echten Verhandlungen kalkuliert das fast niemand vorher ein.

Dies ist eine informative Übersicht, keine Rechtsberatung: Vorschriften ändern sich, und jeder Vertrag liegt anders. Das letzte Wort hat der Notar. Für Ihren Fall schreiben Sie an info@triesteimmobiliare.com oder rufen Sie +39 040 2473628 an.