Immobilienbewertung in Triest: Quadratmeterpreise je Zone (2026)

In Triest war eine Standardwohnung (abitazione civile) in normalem Zustand im ersten Halbjahr 2026 je nach Zone zwischen 1.650 und 3.100 € pro Quadratmeter wert. Die Zahlen stammen von der Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt (Osservatorio del mercato immobiliare, OMI) der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate). Mit Ihrer Zone und der richtigen Fläche berechnen Sie die Spanne Ihrer Wohnung in zehn Minuten; danach engen Stockwerk, Licht, Zustand und Unterlagen sie ein.

Auf einen Blick

• Die Grundlage: die OMI-Werte, alle sechs Monate neu ermittelt und zu drei Vierteln aus Kaufurkunden gewonnen.
• Die Fläche: Der Katasterauszug (visura catastale) nennt sie bereits so, wie das OMI sie misst (brutto, Balkone zu 30 %).
• Die Rechnung: die Quadratmeter mal Minimum und mal Maximum Ihrer Zone. Das ergibt die Spanne einer gewöhnlichen Wohnung.
• In zwölf Monaten ist die Mitte der Spanne in allen 11 Zonen gestiegen: von 10 % in San Vito bis 19 % im Stadtzentrum.
• Der Angebotspreis ist nicht der unterschriebene Preis: Im Nordosten Italiens wird im Schnitt 5 % unter dem Angebotspreis abgeschlossen; landesweit dauert ein Verkauf rund fünf Monate (Banca d'Italia).

Die OMI-Werte von Triest, Zone für Zone

Das OMI teilt das Gemeindegebiet in 11 Zonen und veröffentlicht für jede ein Minimum und ein Maximum pro Quadratmeter. Das sind die Werte für Standardwohnungen in normalem Zustand, also dem Zustand, der in der Zone am häufigsten vorkommt:

OMI-Zone	Stadtteile	Kauf, €/m²	Miete, €/m² im Monat
B2	Historisches Zentrum	2.500–3.100	8,5–12,1
B1	Stadtzentrum	1.800–2.300	6,7–9,2
C1	San Vito	1.950–2.600	7,4–10,5
C2	San Giacomo, Chiarbola, Servola, Monte San Pantaleone	1.650–2.150	5,3–7,7
C3	Cologna, Roiano, Teil von Gretta	1.750–2.300	6,5–9,5
C4	Chiadino, Guardiella, San Giovanni, Rozzol	1.750–2.450	6,7–9,6
C5	Scorcola	2.100–2.750	7,0–9,6
D1	Südliche Peripherie, Altura, San Sergio, Santa Maria Maddalena	1.700–2.050	5,8–7,4
D2	Opicina	1.800–2.500	6,3–8,9
D3	Teil von Gretta, Barcola, Costiera	2.150–3.100	8,0–12,0
R1	Dörfer auf dem Karst	1.750–2.250	6,2–9,1

Agenzia delle Entrate, Datenbank der OMI-Werte, 1. Halbjahr 2026; Werte bezogen auf die Bruttofläche, abgerufen am 25.10.2026.

So lesen Sie die Tabelle:

• Die richtige Zeile. Für seine Statistik ordnet das OMI die Standardwohnungen den Katasterkategorien A/2 und A/3 zu, die «einfachen» Wohnungen (tipo economico) den Kategorien A/4, A/5 und A/6. Die einfachen liegen tiefer: in San Giacomo und Servola bei 1.250–1.600 €/m². Villen und Einfamilienhäuser (ville e villini) haben eigene Zeilen: in Barcola und an der Costiera 2.100–3.100 €/m².
• Die richtige Grenze. Die OMI-Zonen decken sich nicht mit den Stadtvierteln (rioni), wie man sie im Alltag nennt. Ihre Zone finden Sie auf der Karte der Agentur (GEOPOI, kostenlos), wenn Sie die Adresse eingeben.
• Was nicht erfasst ist. Minimum und Maximum beschreiben die gewöhnlichen Wohnungen der Zone. Besonders hochwertige oder stark heruntergekommene Objekte lässt das OMI bewusst weg: Das Penthouse mit Terrasse über dem Golf und das Haus, das entkernt werden muss, liegen außerhalb der Spanne.

Die richtige Fläche: Nehmen Sie sie aus dem Katasterauszug

Die OMI-Spanne funktioniert nur mit einer Fläche, die so gemessen ist wie beim OMI: brutto, mit Innen- und Außenwänden bis 50 cm Stärke und der Hälfte der Wände, die man mit den Nachbarn teilt. Balkone und Terrassen, die man von der Wohnung aus betritt, zählen bis 25 m² zu 30 % und darüber zu 10 %; Keller und Dachböden zu 50 %, wenn sie mit der Wohnung verbunden sind, sonst zu 25 %.

Diese Fläche müssen Sie nicht selbst berechnen. Seit dem 9. November 2015 steht im Katasterauszug die Fläche, berechnet nach dem Dekret des Präsidenten der Republik (DPR) 138/1998, dessen Regeln das OMI übernommen hat. Der Eigentümer lädt den Auszug kostenlos über die Online-Dienste der Agenzia delle Entrate herunter; die Angabe fehlt nur, wenn im Kataster kein brauchbarer Grundriss (planimetria) liegt. Es sind zwei Zahlen: die Gesamtfläche und die Fläche «ohne unbedeckte Flächen» (escluse aree scoperte), also ohne Balkone und Terrassen. Für die Rechnung brauchen Sie die erste.

Zwei typische Fallen in Triest:

• Die örtlichen Bräuche messen etwas anderes. Bei Verkäufen «nach Fläche» (a misura) zählt die Sammlung der Handelsbräuche von Triest (Raccolta degli usi, Art. 50) die Fläche ab der Innenkante der Fassadenmauern, ohne deren Stärke; Balkone und Terrassen zu 50 % bis 5 m² und zu 33 % darüber, verglaste zu 70 %. In Altbauten mit dicken Fassadenmauern ist der Unterschied zur Bruttofläche spürbar. OMI-Werte also nur mit OMI-Quadratmetern.
• Die Veranda zählt, wenn sie genehmigt ist. Eine geschlossene Veranda ohne Baugenehmigung bringt keinen Wert: Das ist ein Problem, das vor dem notariellen Kaufvertrag (rogito) zu lösen ist (Kataster- und Baurechtskonformität).

Dieselbe Sammlung hält fest, dass in Triest eine Wohnung mit Garage, Keller und Dachboden «in der Regel» in Bausch und Bogen (a corpo) verkauft wird: Der Preis gilt für diese Wohnung, nicht pro Quadratmeter. Nach dem Zivilgesetzbuch (Art. 1538) verändert eine Flächenabweichung den Preis nur, wenn das tatsächliche Maß um ein Zwanzigstel, also 5 %, vom Maß im Vertrag abweicht.

Ein Rechenbeispiel

Beispiel: eine Wohnung in San Vito (Zone C1), Kategorie A/2, im dritten Stock mit Aufzug, normaler Zustand. Der Katasterauszug nennt 92 m² Gesamtfläche, Balkon inbegriffen. Im selben Haus gibt es eine Garage mit 14 m².

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Spanne der Wohnung	92 m² × 1.950 und × 2.600 €/m²	179.400–239.200 €
Mitte der Spanne	92 m² × 2.275 €/m²	209.300 €
Die Garage (C1: 2.100–2.900 €/m²)	14 m² × 2.100 und × 2.900 €/m²	29.400–40.600 €
Die Miete, zum Vergleich	92 m² × 7,4 und × 10,5 €	681–966 € im Monat

In San Vito ist eine Garage pro Quadratmeter mehr wert als die Wohnung: 2.100–2.900 €/m² gegenüber 1.950–2.600.

Dann verschiebt man den Punkt innerhalb der Spanne. Hier ziehen der dritte Stock mit Aufzug und ein Stück Meerblick nach oben, das renovierungsbedürftige Bad und die Energieklasse G nach unten. Eine vernünftige Schätzung liegt in der oberen Hälfte, nicht ganz oben: 2.350–2.450 €/m², also 216.000–225.000 €, die Garage extra.

Wenn Sie bei 220.000 € abschließen wollen, lässt ein Angebotspreis von rund 230.000 € den Spielraum, den der Markt erwartet. Wer mit 260.000 € startet, muss meist nach Wochen mit wenigen Besichtigungen den Preis senken.

Die Miete aus dem Beispiel brächte, in der Mitte der Spanne, rund 4,7 % im Jahr auf den Wert. Das ist eine Bruttorendite: Steuern, Nebenkosten und Monate ohne Mieter drücken sie.

Was Ihre Wohnung innerhalb der Spanne verschiebt – und aus ihr heraus

Das OMI schreibt es selbst: In derselben Zone ändert sich der Wert mit Stockwerk, Ausblick, Ausrichtung und der Qualität der Umgebung, und das sehen die Werte nicht. In Triest wiegen vor allem:

1. Stockwerk und Aufzug. Viele Altbauten im Zentrum haben keinen: Ein vierter Stock ohne Aufzug spricht weniger Käufer an als ein zweiter.
2. Licht und Ausrichtung. In einer Stadt am Hang können zwei Wohnungen im selben Haus in entgegengesetzte Richtungen blicken.
3. Der Ausblick. Ein Stück Meer ist kein halber Meerblick; ein voller Blick auf den Golf führt oft aus der Spanne hinaus.
4. Der Zustand. Eine Wohnung, die renoviert werden muss, verliert mehr als die Kosten der Arbeiten: Käufer rechnen auch Zeit, Genehmigungen und Unvorhergesehenes ein.
5. Die Energieklasse. Sie muss in der Anzeige stehen und schlägt sich in den Rechnungen des Käufers nieder (APE und Energieklasse).
6. Die Eigentümergemeinschaft. Hohe laufende Kosten oder bereits beschlossene außerordentliche Arbeiten werden in der Verhandlung abgezogen.
7. Die Unterlagen. Ein Grundriss, der nicht übereinstimmt, eine Veranda ohne Genehmigung, ein Eigentumsübergang, der nie im Grundbuch (Libro fondiario) eingetragen wurde: Solche Mängel senken den Preis, und sie können den Notartermin platzen lassen (die Unterlagen für den Verkauf).

Warum die Online-Bewertung gerade bei Ihrer Wohnung danebenliegt

Die Rechner der Immobilienportale machen im Grunde die Rechnung aus der Tabelle: ein Zonendurchschnitt mal die Quadratmeter, die Sie eingeben. Für die Größenordnung reicht das. Sie gehen aber oft von den Angebotspreisen der Inserate aus und sehen nicht, was den Preis verschiebt: Stockwerk, Licht, Ausblick, Zustand, Eigentümergemeinschaft, Unterlagen.

Das OMI erscheint nur zweimal im Jahr, schaut aber auf abgeschlossene Verkäufe: 2024 stammten seine Daten zu Kaufgeschäften zu rund 75 % aus Urkunden und zu 20 % aus Angeboten. Im September 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis auf idealista in Triest bei 2.673 €/m², über der Mitte der OMI-Spanne in 10 von 11 Zonen.

Dazu kommt ein zweiter Bewerter, den sich der Verkäufer nicht aussucht: die Bank des Käufers. Im zweiten Quartal 2026 liefen 63 % der Käufe über ein Darlehen, im Schnitt in Höhe von 78 % des Immobilienwerts (Banca d'Italia). Den Wert legt der Gutachter der Bank fest: Liegt der Preis darüber, zahlt der Käufer die Differenz aus eigener Tasche, oder die Verhandlung kommt zum Stillstand (das Darlehen mit der echten Monatsrate).

Häufige Fragen

Was ist meine Wohnung in Triest wert?

Die Spanne liefert das OMI: die Quadratmeter aus dem Katasterauszug mal Minimum und Maximum Ihrer Zone. Wo Ihre Wohnung darin liegt, hängt von Stockwerk, Licht, Ausblick, Zustand und Unterlagen ab, und das kann nur sagen, wer sie besichtigt und mit Verkäufen in der Nähe vergleicht.

Ist eine Online-Immobilienbewertung zuverlässig?

Für die Größenordnung ja. Um den Preis festzulegen, nein: Der Rechner sieht Ihre Wohnung nicht und geht oft von Inseraten aus, nicht von Verkäufen.

Ist der Katasterwert der Wert der Wohnung?

Nein. Der Katasterwert (valore catastale) ist der Katasterertrag (rendita catastale), um 5 % erhöht und mit 110 multipliziert, wenn der Käufer die Steuervergünstigung für die Erstwohnung (prima casa) nutzt, bei anderen Wohnungen mit 120. Bei einem Katasterertrag von 800 € ergibt das 92.400 oder 100.800 €. Er dient zur Berechnung der Steuern beim Kauf, nicht zur Preisfindung (die Steuern des Käufers).

Wie oft werden die OMI-Werte aktualisiert?

Jedes Halbjahr, mit einigen Monaten Verzögerung. Die Werte in diesem Ratgeber (erstes Halbjahr 2026) haben wir im Oktober 2026 abgerufen; wir aktualisieren ihn, sobald das nächste Halbjahr erscheint.

Braucht man für den Verkauf ein Gutachten?

Um den Preis festzulegen, meist nicht: Ein sorgfältiger Vergleich mit ähnlichen Verkäufen reicht. Ein von einem Sachverständigen unterschriebenes Gutachten (perizia) braucht man, wenn der Wert vor anderen Bestand haben muss, etwa bei einer Erbteilung oder in einem Gerichtsverfahren.

Was Sie jetzt tun können

• Laden Sie den Katasterauszug über die Online-Dienste der Agenzia delle Entrate herunter und notieren Sie Gesamtfläche und Kategorie.
• Suchen Sie die Zone auf der GEOPOI-Karte des OMI und rechnen Sie: Quadratmeter mal Minimum, Quadratmeter mal Maximum.
• Schreiben Sie ehrlich auf, was Ihre Wohnung nach oben oder unten verschiebt: Stockwerk, Aufzug, Licht, Ausblick, Zustand, Energieklasse, Kosten der Eigentümergemeinschaft.
• Prüfen Sie die Unterlagen, bevor Sie den Preis festlegen: übereinstimmender Grundriss, genehmigte Veranda, Eintragung im Grundbuch.
• Stellen Sie die Kosten neben den Preis: was der Verkauf einer Wohnung kostet.

Was dieser Ratgeber nicht sagt

Er sagt Ihnen nicht, was Ihre Wohnung wert ist: Er gibt Ihnen die Spanne einer gewöhnlichen Wohnung in Ihrer Zone und eine Methode, damit zu arbeiten. Die OMI-Werte ersetzen, wie die Agentur selbst schreibt, nicht die Schätzung der einzelnen Immobilie. Für einen Wert, der vor anderen Bestand hat, braucht es einen Sachverständigen; für die Steuern beim Verkauf den Notar und den Steuerberater (commercialista).

Wenn Sie mit uns verkaufen. Wir lesen zuerst die Unterlagen, dann sehen wir uns die Wohnung an und nennen Ihnen eine begründete Preisspanne, gestützt auf ähnliche Wohnungen der Zone und auf die Werte der Agenzia delle Entrate, wie in diesem Ratgeber. Unverbindlich. Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.

Ein Ratgeber zur Information, keine Rechts- oder Steuerberatung: Das letzte Wort haben Notar, Sachverständiger und Steuerberater. Für Ihren Fall: info@triesteimmobiliare.com · +39 331 8940822.