Was der Verkauf einer Wohnung kostet — und wer was zahlt

Die Kosten eines Immobilienverkaufs verteilen sich ungleich: fast alles Sichtbare — Notar, Übertragungssteuern — zahlt der Käufer. Beim Verkäufer bleiben wenige Posten, einer davon kann allerdings sehr groß werden.

Was der Verkäufer zahlt

Die Maklerprovision. Sie ist gesetzlich nicht festgelegt. Artikel 1755 des Zivilgesetzbuchs bestimmt nur, dass dem Makler von jeder Partei eine Provision zusteht, wenn das Geschäft durch seine Vermittlung zustande kommt; fehlen Vereinbarung und Ortsüblichkeit, entscheidet das Gericht nach Billigkeit. Marktüblich sind in Italien 2 bis 4 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer je Seite. Bei Aufträgen, die bis September 2026 unterschrieben werden, berechnet TriesteImmobiliare dem Verkäufer nichts.

Was die meisten überrascht: Der Anspruch entsteht mit dem Zustandekommen des Geschäfts, also mit der Annahme des Angebots, nicht erst beim Notartermin. Springt der Käufer danach ab, ist der Anspruch des Maklers im Grundsatz bereits entstanden.

Der Energieausweis (APE). Zahlt der Verkäufer, und er wird vor der Veröffentlichung gebraucht: Klasse und Kennwert sind bereits im Inserat Pflicht. Die Kosten hängen vom Aussteller und der Größe ab — holen Sie zwei Angebote ein, die Spanne ist groß.

Technische Arbeiten, falls nötig. Einen nicht mehr passenden Katastergrundriss zu aktualisieren oder eine bauliche Abweichung zu legalisieren, erfordert einen Geometer und kostet je nach Fall sehr Unterschiedliches. Das ist der unberechenbarste Posten und der Grund, früh zu prüfen: eine mitten in der Verhandlung entdeckte Abweichung kostet nicht nur die Bearbeitung, sondern den Preisnachlass, den der Käufer verlangen wird.

Die Ablösung der Hypothek. Ist noch eine eingetragen, Ablösesumme bei der Bank anfordern und die Löschung veranlassen. Auch hier gilt: je früher, desto besser.

Der große Posten: der Veräußerungsgewinn

Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft und die Immobilie nicht überwiegend selbst (oder durch Angehörige) als Hauptwohnsitz genutzt hat, versteuert die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Wahlweise gilt die Ersatzsteuer von 26 Prozent, die beim Notartermin abgeführt wird, oder die Einbeziehung in die Einkommensteuer zum persönlichen Satz.

Nach fünf Jahren fällt für Privatpersonen außerhalb eines Gewerbes nichts an. Geerbte Immobilien bleiben ebenfalls außen vor.

Länger ist das Fenster nach Superbonus-Arbeiten: Das Haushaltsgesetz 2024 hat in Artikel 67 TUIR eine Besteuerung von 26 Prozent für Gewinne aus dem Verkauf entsprechend sanierter Immobilien eingeführt, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Bauende erfolgt. Ausgenommen sind geerbte Immobilien und solche, die im überwiegenden Teil des Jahrzehnts Hauptwohnsitz waren. Wer den Superbonus genutzt hat und über einen Verkauf nachdenkt, klärt das mit dem Steuerberater zuerst — nicht zuletzt.

Was der Käufer zahlt

Der Vollständigkeit halber, weil die Frage in jeder Verhandlung kommt: Der Käufer wählt und bezahlt den Notar, trägt Register-, Hypothekar- und Katastersteuer — oder die Mehrwertsteuer beim Kauf vom Bauträger — und bei Finanzierung Bearbeitungsgebühren, Gutachten und die Ersatzsteuer auf das Darlehen.

Die Zahl, auf die es ankommt

Bei den meisten privaten Verkäufen in Triest passen die Kosten des Verkäufers auf eine Hand. Das eigentliche Risiko ist keiner dieser Posten, sondern die Zeit. Jeder zusätzliche Monat am Markt bedeutet weitere Hausgelder, Nebenkosten und Zweitwohnungssteuern — und das wiegt am Ende meist schwerer als der Unterschied zwischen zwei Provisionen.

Dies ist eine informative Übersicht, keine Rechts- oder Steuerberatung: Vorschriften ändern sich, und jeder Fall liegt anders. Das letzte Wort haben Notar und Steuerberater. Für Ihren Fall schreiben Sie an info@triesteimmobiliare.com oder rufen Sie +39 040 2473628 an.