Maklerprovision in Triest: wie viel und wann sie fällig wird

In Triest beträgt die Maklerprovision, wenn der Maklervertrag nichts anderes vorsieht, 3 % des Kaufpreises für den Käufer und 3 % für den Verkäufer. So steht es in der Sammlung der örtlichen Handelsbräuche von Triest (Raccolta degli usi di piazza). Dazu kommt die Mehrwertsteuer von 22 %. In der Praxis wird der Satz im Vertrag festgelegt, und er ist verhandelbar.

Auf einen Blick

• Kein Gesetz legt den Satz fest. Schweigt der Vertrag, gilt in Triest der Brauch: 3 % je Seite (Raccolta degli usi, Art. 51).
• Bei einer Wohnung für 200.000 € sind 3 % gleich 6.000 €, mit Mehrwertsteuer 7.320 € je Seite.
• Der Anspruch entsteht mit dem Abschluss des Geschäfts, meist schon mit dem von beiden Seiten unterschriebenen Kaufangebot oder dem Vorvertrag. Steht das Angebot unter dem Vorbehalt der Finanzierung, erst wenn das Darlehen bewilligt ist (Zivilgesetzbuch, Art. 1757).
• Verlangen darf sie nur ein Büro, das als Immobilienmakler im Handelsregister eingetragen ist. Die Prüfung dauert eine Minute.
• Wer eine Wohnung kauft, um selbst darin zu wohnen, bekommt 19 % auf höchstens 1.000 € Provision zurück: bis zu 190 € weniger Einkommensteuer (IRPEF), bei Zahlung per Überweisung oder Karte.
• Der Anspruch des Maklers verjährt nach einem Jahr (Zivilgesetzbuch, Art. 2950).

Wie viel man in Triest zahlt

Das italienische Zivilgesetzbuch überlässt die Höhe den Parteien. Fehlt eine Vereinbarung, gelten Gebührenordnungen oder örtliche Bräuche; fehlen auch diese, entscheidet das Gericht nach Billigkeit (Art. 1755).

In Triest gibt es einen schriftlich festgehaltenen Brauch. Artikel 51 der Sammlung der Handelsbräuche der Provinz, herausgegeben von der Handelskammer, besagt: Beim Kauf von Immobilien stehen dem Makler, sofern nichts anderes vereinbart ist, 3 % vom Käufer und 3 % vom Verkäufer zu. Es ist die Ausgabe von 2004, die die Handelskammer Venezia Giulia heute auf ihrer Website veröffentlicht.

Der Brauch zählt nur, wenn der Vertrag schweigt. Was Sie unterschreiben, geht vor.

Kaufpreis	3 %	MwSt. 22 %	Summe je Seite
150.000 €	4.500 €	990 €	5.490 €
200.000 €	6.000 €	1.320 €	7.320 €
300.000 €	9.000 €	1.980 €	10.980 €

Das sind die Zahlen nach dem Brauch, keine Preisliste. Ein Büro kann weniger verlangen, einen Festbetrag vereinbaren oder die ganze Provision einer Seite auferlegen: Dafür gibt es die Klausel «franco di mediazione» (Raccolta degli usi, Art. 46).

Wann der Anspruch entsteht – und wann nicht

Nach Artikel 1755 hat der Makler Anspruch auf Provision, wenn das Geschäft infolge seiner Tätigkeit zustande kommt. Für den italienischen Kassationsgerichtshof ist das Geschäft abgeschlossen, sobald zwischen den Parteien eine Bindung entsteht, mit der jede den Vertrag vor Gericht durchsetzen kann: in der Regel das angenommene Kaufangebot oder der Vorvertrag (compromesso). Der notarielle Kaufvertrag (rogito) ist dafür nicht nötig.

Der Triester Brauch fügt eine Sicherung hinzu: Verlangt das Gesetz für den Vertrag die Schriftform, wie bei Immobilien, ist die Provision erst geschuldet, wenn die Parteien den Kaufvertrag oder den Vorvertrag unterschrieben haben (Art. 45).

Dann kommen die Bedingungen, und die ändern alles:

• Aufschiebende Bedingung («vorbehaltlich der Bewilligung des Darlehens», «vorbehaltlich des Verkaufs meiner Wohnung»): Der Provisionsanspruch entsteht erst, wenn die Bedingung eintritt (Art. 1757). Sagt die Bank innerhalb der Frist ab, gibt es weder Kauf noch Provision.
• Auflösende Bedingung: Tritt sie ein, fällt der Vertrag weg, die Provision aber bleibt.
• Spätere Meinungsänderung: Lösen die Parteien den Vertrag einvernehmlich auf oder erfüllt ihn eine Seite nicht, wird eine bereits verdiente Provision nicht zurückgezahlt (Raccolta degli usi, Art. 49).

Beispiel. Sie unterschreiben ein Angebot über 200.000 € «vorbehaltlich eines Darlehens über 160.000 €, bewilligt innerhalb von 45 Tagen», und der Verkäufer nimmt es an. Lehnt die Bank innerhalb der Frist ab, tritt die Bedingung nicht ein: Sie schulden keine Provision. Bewilligt die Bank, ist die Provision ab diesem Tag geschuldet, auch wenn der Notartermin erst in drei Monaten ist. Wann gezahlt wird, regelt der Maklervertrag: oft beim Vorvertrag, manchmal beim Notar.

Deshalb muss die Bedingung sorgfältig formuliert sein: Darlehensbetrag, Frist und was geschieht, wenn die Frist abläuft.

Wer sie verlangen darf: die Prüfung vorab

Anspruch auf Provision hat nur, wer als Immobilienmakler (agente d'affari in mediazione) eingetragen ist (Gesetz 39/1989, Art. 6). Die frühere Maklerrolle wurde 2010 abgeschafft; heute erfolgt die Eintragung im Handelsregister der Handelskammer, für Triest die Kammer Venezia Giulia. Ein nicht eingetragenes Büro hat keinen Anspruch.

Drei Prüfungen vor der Unterschrift:

1. Die Eintragung. Auf registroimprese.it den Namen des Büros suchen: Sitz, REA-Nummer und Status des Unternehmens. Der Registerauszug (visura) nennt die Maklertätigkeit.
2. Die Versicherung. Makler müssen eine Berufshaftpflichtversicherung zum Schutz der Kunden haben (Gesetz 39/1989, Art. 3, Abs. 5-bis). Wer ohne arbeitet, riskiert ein Bußgeld von 3.000 bis 5.000 €. Fragen Sie nach dem Versicherer.
3. Die Formulare. Vorgedruckte Angebote und Maklerverträge, die das Büro verwendet, müssen bei der Handelskammer hinterlegt sein (Gesetz 39/1989, Art. 5), und jeder kann eine Kopie verlangen.

Das Büro wird Ihren Ausweis und einige Angaben zu Ihrer Person und zur Herkunft des Geldes verlangen. Das ist keine Neugier: Immobilienmakler unterliegen den Pflichten zur Geldwäschebekämpfung (Legislativdekret 231/2007).

Umgekehrt hat das Büro eine Pflicht Ihnen gegenüber: Es muss Ihnen mitteilen, was es über den Wert und die Sicherheit des Geschäfts weiß (Art. 1759). Eine Hypothek, ein Streit in der Eigentümergemeinschaft, ein Bauverstoß, den es kennt: Wer schweigt, verletzt seine Pflichten.

Der Maklervertrag: sechs Punkte vor der Unterschrift

1. Wie viel und worauf: der Satz, ob er auf den Verkaufspreis berechnet wird, die Mehrwertsteuer, eine etwaige Mindestprovision.
2. Wann gezahlt wird: beim angenommenen Angebot, beim Vorvertrag oder beim Notar.
3. Laufzeit und Alleinauftrag: drei Monate, sechs, ein Jahr. Ein langer Alleinauftrag sollte mit schriftlichen Zusagen des Büros einhergehen: was es tut und bis wann.
4. Stillschweigende Verlängerung: Gibt es sie, tragen Sie die Kündigungsfrist in den Kalender ein.
5. Rücktritt und Vertragsstrafen: Eine feste Strafe für den Rücktritt, unabhängig von der geleisteten Arbeit, kann eine missbräuchliche Klausel sein (Kassationsgerichtshof, Urteil Nr. 19565 von 2020).
6. Nach Ablauf: Viele Verträge verlangen die Provision auch dann, wenn Sie innerhalb einiger Monate an einen vom Büro vorgestellten Käufer verkaufen. Prüfen Sie, wie lange.

Haben Sie den Vertrag außerhalb der Geschäftsräume unterschrieben, etwa bei sich zu Hause, gibt Ihnen das Verbrauchergesetzbuch in der Regel 14 Tage Bedenkzeit.

Mehrere Büros am selben Geschäft

Wirken mehrere Makler gemeinsam an einem Geschäft mit, hat jeder Anspruch auf einen Anteil (Art. 1758), und nach Triester Brauch zahlen die Parteien nur eine Provision (Art. 48). Zwei getrennte Verträge mit zwei verschiedenen Büros sind etwas anderes: Jeder hat seine eigenen Klauseln, lesen Sie beide.

Im Kaufvertrag und in der Steuererklärung

Im notariellen Kaufvertrag erklären Käufer und Verkäufer, ob sie einen Makler eingeschaltet haben, dessen Daten und wie sie ihn bezahlt haben. Seit dem 12. Januar 2025 genügt statt des Betrags die Nummer seiner Rechnung, mit der Erklärung, dass sie dem gezahlten Betrag entspricht (Gesetz 203/2024). Heute steht die Regel im Gesetzesdekret (decreto-legge) 223/2006 (Art. 35, Abs. 22): Fehlt die Erklärung oder ist sie falsch, droht ein Bußgeld von 500 bis 10.000 €, und der Wert der Immobilie kann für die Registersteuer berichtigt werden. Ab dem 1. Januar 2027 steht dieselbe Regel in Artikel 299 des neuen Einheitstextes über Steuerpflichten und Veranlagung (Legislativdekret 141/2026).

Wer kauft, um die Wohnung zum Hauptwohnsitz zu machen, kann 19 % der Provision von der IRPEF abziehen, auf höchstens 1.000 € (TUIR, Art. 15, Abs. 1, Buchst. b-bis). Die Voraussetzungen:

• die Wohnung wird innerhalb eines Jahres nach dem Kauf Ihr Hauptwohnsitz. Es muss nicht Ihre erste Immobilie sein;
• Sie zahlen per Überweisung, Karte oder Scheck, nie bar;
• die Rechnung lautet auf den Käufer. Kaufen zwei Personen, wird die Grenze von 1.000 € nach den Eigentumsanteilen aufgeteilt;
• zahlen Sie vor dem Notartermin, gilt der Abzug im Jahr der Zahlung, sofern der Vorvertrag bei Abgabe der Erklärung registriert ist. Platzt der Kauf, muss der Abzug zurückgezahlt werden;
• er gilt nicht für eine Wohnung, die auf den Namen eines steuerlich abhängigen Familienmitglieds gekauft wird;
• bei hohen Einkommen sinkt er: über 75.000 € fällt er unter die Gesamtobergrenze der Abzüge, über 120.000 € nimmt er ab, über 240.000 € entfällt er.

In der Steuererklärung 730 gehört die Ausgabe in Abschnitt E, Zeilen E8 bis E10, mit dem Code 17.

Beispiel. Ein Paar kauft je zur Hälfte eine Wohnung für 200.000 €, um darin zu leben, und zahlt 7.320 € Provision per Überweisung. Die 19 % werden auf 1.000 € berechnet: 190 € insgesamt, 95 € pro Person, in der Erklärung für das Jahr der Zahlung. Der Rest der Provision bleibt ein Kostenfaktor.

Wer verkauft, hat keinen Abzug. Verkaufen Sie aber vor Ablauf von fünf Jahren und entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn, können die Kosten des Geschäfts in die Rechnung eingehen: Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater (commercialista).

Häufige Fragen

Wie viel verlangt ein Immobilienmakler in Triest?

Was im Vertrag steht. Sagt er nichts, gilt nach Triester Brauch 3 % des Preises vom Käufer und 3 % vom Verkäufer, zuzüglich Mehrwertsteuer.

Muss ich die Provision zahlen, wenn die Bank das Darlehen ablehnt?

Das hängt davon ab, was Sie unterschrieben haben. Stand das Angebot unter dem Vorbehalt der Finanzierung, mit Betrag und Frist, und lehnt die Bank innerhalb der Frist ab, ist keine Provision geschuldet (Art. 1757). Ohne diese Klausel genügt ein angenommenes Angebot meist, damit sie entsteht.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Ja, aber nur für den Käufer und nur, wenn die Wohnung sein Hauptwohnsitz wird: 19 % auf höchstens 1.000 €, also bis zu 190 €, bei nachvollziehbarer Zahlung.

Kann man die Provision verhandeln?

Ja. Kein Gesetz legt ein Minimum oder Maximum fest. Der Triester Brauch gilt nur, wenn der Vertrag nichts sagt.

Und wenn ich eine Wohnung, die mir das Büro gezeigt hat, direkt vom Eigentümer kaufe?

Geht das Geschäft auf die Arbeit des Büros zurück, kann die Provision geschuldet sein, auch wenn Sie die letzte Verhandlung allein führen: Entscheidend ist der Zusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und dem Abschluss. Den konkreten Fall beurteilt ein Anwalt, kein Artikel.

Was Sie jetzt tun können

• Prüfen Sie die Eintragung des Büros auf registroimprese.it.
• Lassen Sie sich Satz, Mehrwertsteuer und Zahlungszeitpunkt vor dem Angebot schriftlich geben.
• Brauchen Sie ein Darlehen, nehmen Sie die Bedingung mit Betrag und Frist ins Angebot auf.
• Zahlen Sie per Überweisung und bewahren Sie die Rechnung auf: Notar und Steuerabzug brauchen beides.
• Rechnen Sie die gesamten Kaufkosten durch: die Steuern, das Darlehen mit der echten Monatsrate und die Schritte vom Angebot zum Notar.

Was dieser Ratgeber nicht sagt

Er ersetzt nicht die Lektüre Ihres eigenen Vertrags: Unterschriebene Klauseln gehen dem Brauch vor. Streitigkeiten um die Provision hängen vom Einzelfall ab und gehören zu einem Anwalt. Den genauen Steuerabzug, der von Ihrem Einkommen abhängt, berechnet der Steuerberater oder ein CAF.

Wenn Sie mit uns verkaufen. Die Provision wird beim Auftrag vereinbart und steht im Vertrag, bevor Ihre Wohnung online geht; der Auftrag ist einfach und läuft drei Monate. Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.

Ein Ratgeber zur Information, keine Rechts- oder Steuerberatung: Das letzte Wort haben Notar, Anwalt und Steuerberater. Für Ihren Fall: info@triesteimmobiliare.com · +39 331 8940822.