Was der Kauf wirklich kostet: Steuern bei Erst- und Zweitwohnung

Die Kaufsteuern werden in Italien fast nie auf den gezahlten Preis berechnet. Das ist das Erste, was man verstehen sollte — und es verändert die Endrechnung am stärksten.

Kauf von einer Privatperson

Die Registersteuer beträgt 2% mit Erstwohnungsbegünstigung, sonst 9%. Hypothekar- und Katastersteuer sind fix: je 50 Euro. Die anteilige Registersteuer beträgt in keinem Fall weniger als 1.000 Euro.

Kauf von einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen

Fällig sind 4% Mehrwertsteuer auf den Preis mit Erstwohnungsbegünstigung, sonst 10% (für Luxusimmobilien gelten andere Sätze). Register-, Hypothekar- und Katastersteuer betragen dann je 200 Euro.

Der Preis-Wert-Mechanismus: hier liegt die Ersparnis

Beim Kauf einer Wohnung von einer Privatperson kann der private Käufer den Notar im Vertrag ersuchen, die Steuern auf den Katasterwert statt auf den Preis zu berechnen. Der Katasterwert ergibt sich aus dem um 5 Prozent erhöhten Katasterertrag, multipliziert mit 110 bei der Erstwohnung oder mit 120 in den übrigen Fällen.

Der Katasterwert liegt fast immer deutlich unter dem Marktpreis: deshalb ist die tatsächliche Steuer bei einem Privatkauf oft nur ein Bruchteil der befürchteten Summe. Sie muss allerdings beantragt werden — es ist ein Recht des Käufers, kein Automatismus. Sprechen Sie es vor dem Termin mit dem Notar an, nicht danach.

Die Voraussetzungen der Erstwohnung

Zusammengefasst verlangt der ermäßigte Satz:

• die Immobilie darf keine Luxusimmobilie sein: ausgeschlossen sind die Katasterklassen A/1, A/8, A/9;
• der Käufer muss seinen Wohnsitz in der Gemeinde der Immobilie haben oder ihn innerhalb von 18 Monaten nach dem Vertrag dorthin verlegen;
• er darf keine weitere Wohnung in derselben Gemeinde besitzen und keine andere, die landesweit mit derselben Begünstigung erworben wurde.

Wenn Sie bereits eine Erstwohnung besitzen

Seit 2025 ist das Fenster größer. Das Haushaltsgesetz 2025 (Gesetz 207/2024, Art. 1 Abs. 116) hat die Frist zum Verkauf der zuvor begünstigt erworbenen Immobilie von einem auf zwei Jahre verlängert, unter Beibehaltung der Vergünstigung für den Neuerwerb. Die Verlängerung gilt eingeschränkt auch für Verträge vor dem 1. Januar 2025, deren Jahresfrist Ende 2024 noch nicht abgelaufen war.

Wird die Frist versäumt, entfällt die Begünstigung für den Neuerwerb — mit Nachzahlung und Sanktionen. Zwei Jahre wirken großzügig, bis man eine Wohnung verkaufen will, die zum erhofften Preis niemand nimmt.

Hinzu kommt der Steuerbonus beim Wiedererwerb: Wer eine begünstigte Erstwohnung verkauft und unter denselben Voraussetzungen eine neue erwirbt, kann die beim ersten Kauf gezahlte Steuer in den gesetzlichen Grenzen anrechnen.

Käufer unter 36 im Jahr 2026

Die außerordentliche Befreiung von Register-, Hypothekar- und Katastersteuer für unter 36-Jährige wurde in ihrer ursprünglichen Form nicht verlängert: Wer heute kauft, fällt unter die reguläre Erstwohnungsbegünstigung (2% bzw. 4% Mehrwertsteuer, Fixsteuern von 50 Euro).

Aktiv bleibt der Consap-Garantiefonds für die Erstwohnung: bis zu 80 Prozent der Darlehenssumme, ISEE bis 40.000 Euro, Finanzierung bis 250.000 Euro, für Antragsteller, die im Jahr des Vertragsabschlusses das 36. Lebensjahr nicht vollendet haben.

In der Praxis

Fragen Sie vor der Unterschrift nach drei Zahlen: dem Katasterertrag der Immobilie, der geschätzten Steuer nach dem Preis-Wert-Mechanismus und dem Notarhonorar. Drei Telefonate, die Ihre Einschätzung dessen verändern, was Sie sich leisten können.

Dies ist eine informative Übersicht, keine Steuerberatung: Vorschriften ändern sich, und jeder Fall liegt anders. Die genaue Berechnung nimmt der Notar vor. Für Ihren Fall schreiben Sie an info@triesteimmobiliare.com oder rufen Sie +39 040 2473628 an.