Roiano oder San Giacomo in Triest: Preise, Häuser, Busse (2026)

San Giacomo ist günstiger als Roiano: Für die Agenzia delle Entrate ist eine Wohnung des Typs «civile» in normalem Zustand 1.900 €/m² in San Giacomo wert und 2.025–2.050 in Roiano, in der Mitte der OMI-Spanne des ersten Halbjahres 2026. Bei 70 m² sind das 8.750–10.500 € Unterschied; dafür ist San Giacomo dichter bebaut, mit älteren Häusern und kleineren Wohnungen.

Auf einen Blick

• Der Preis: in der Mitte der OMI-Spanne für Wohnungen des Typs «civile» 1.900 €/m² in San Giacomo (Zone C2), 2.050 im unteren Roiano (B1), 2.025 im oberen Roiano (C3).
• Die Menschen: Der Bezirk von San Giacomo hat 48.619 Einwohner auf 3,14 km²; der von Roiano 33.767 auf 10,22 km².
• Die Häuser: Im Umkreis von 500 m um den Campo San Giacomo stammen 54 % der Wohngebäude aus der Zeit vor 1919; um den largo Roiano 44 %, in der ganzen Stadt 32 % (ISTAT).
• Die Busse: Roiano ist Endhaltestelle der Linien 5 und 8; über den Campo San Giacomo fahren die 1 und die 10, und von der via del Molino a Vento fahren die 37 und die 48 hinauf nach Cattinara.
• Bei der Wahl zählen Straße und Haus mehr als der Name des Viertels: Stockwerk, Aufzug, Nebenkosten, Unterlagen.

Wo ein Viertel endet und das andere beginnt

Weder die OMI-Zonen noch die Bezirke folgen den Vierteln, wie man sie nennt. Wir haben einige Adressen selbst auf die OMI-Grenzen des ersten Halbjahres 2026 gelegt:

• Roiano ist zweigeteilt. Der largo Roiano liegt in B1, «Stadtzentrum»; die via dei Moreri, am Hang, liegt in C3. Die Grenze verläuft wenige Dutzend Meter von der Kirche und von der piazza Tra i Rivi entfernt: Suchen Sie Ihre Adresse auf der kostenlosen GEOPOI-Karte.
• San Giacomo liegt in C2: Der Campo San Giacomo ist etwa 200 m von der nächsten Grenze entfernt. Die piazza Perugino, Richtung Barriera, gehört schon zu B1.
• Für die Stadtverwaltung gehört Roiano zum Bezirk III, mit Gretta, Barcola, Cologna und Scorcola; San Giacomo zum Bezirk V, mit Barriera Vecchia. Alle Viertel im Überblick im Ratgeber zu den Wohngegenden von Triest.

Was es kostet: die OMI-Spannen

€/m², erstes Halbjahr 2026	San Giacomo (C2)	Unteres Roiano (B1)	Oberes Roiano (C3)
Wohnungen «civile» (A/2, A/3), normaler Zustand	1.650–2.150	1.800–2.300	1.750–2.300
Wohnungen «economico» (A/4, A/5, A/6)	1.250–1.600	1.400–1.850	1.350–1.750
Garagen (Box)	1.550–2.100	2.250–3.100	1.800–2.500
Miete für Wohnungen «civile», pro Monat	5,3–7,7	6,7–9,2	6,5–9,5

Agenzia delle Entrate, OMI-Blätter der Zonen C2, B1 und C3, Bruttofläche; gelesen am 31.10.2026.

• In allen drei Zonen ist für das OMI der Typ «economico» die häufigste Wohnung. Welche Zeile gilt, entscheidet die Kategorie im Katasterauszug (visura): Im Kataster heißt A/3 «abitazione di tipo economico», das OMI ordnet sie aber den Wohnungen «civile» zu.
• Die Spanne beschreibt gewöhnliche Wohnungen: Besonders hochwertige oder verfallene bleiben außen vor. Was Inserate verlangen, steht im Ratgeber zu den Preisen pro Quadratmeter.
• Die Garage zählt: Im unteren Roiano sind 15 m² 33.750–46.500 € wert, in San Giacomo 23.250–31.500.

Die Häuser: Altbauten, dichter in San Giacomo

Aus der ISTAT-Volkszählung von 2011 die Zählsprengel, deren Mittelpunkt höchstens 500 m vom Campo San Giacomo und vom largo Roiano entfernt liegt:

Wohngebäude, Volkszählung 2011	Bis 500 m vom Campo San Giacomo	Bis 500 m vom largo Roiano	Stadt Triest
Gebäude	1.078	520	22.638
Gebaut vor 1919	54 %	44 %	32 %
Gebaut vor 1946	74 %	67 %	46 %
Mit 4 Geschossen oder mehr	67 %	67 %	34 %
In mäßigem oder schlechtem Zustand	32 %	26 %	18 %
Durchschnittsgröße einer bewohnten Wohnung	68 m²	78 m²	81 m²
Haushalte zur Miete	26 %	21 %	24 %

ISTAT, Volkszählung 2011, Indikatoren nach Zählsprengel; eigene Berechnung, gelesen am 31.10.2026.

Zwei Viertel mit hohen, alten Häusern also, aber in San Giacomo sind die Wohnungen kleiner, und jedes dritte Gebäude war schon damals in mäßigem oder schlechtem Zustand. Wie viele einen Aufzug haben, sagen die Indikatoren nach Zählsprengel nicht: Fragen Sie in einem Haus aus der Jahrhundertwende, ob es einen gibt oder ob die Eigentümerversammlung je darüber gesprochen hat.

Heute hat der Bezirk V 15.484 Einwohner pro km², der Bezirk III 3.304; und in San Giacomo und Barriera Vecchia besteht mehr als jeder zweite Haushalt aus einer einzigen Person, 15.225 von 27.046 (Stadt Triest, Juni 2026).

Unterwegs: Bus, Bahnhof, Krankenhäuser

• Roiano ist Endhaltestelle der Linie 5, die über die via Udine, die piazza Goldoni und am Ospedale Maggiore vorbei fährt, und der Linie 8, die zum Bahnhof hinunter, an der Uferstraße entlang und weiter nach Servola und Valmaura fährt. Außerdem kommen die 42 und die 44 durch, von Opicina, Prosecco und Duino Richtung Bahnhof und piazza Oberdan. Von der via Udine fährt die 38 hinauf zur SISSA; nach Cattinara gibt es die 26, aber nur mit den Abendfahrten und an Feiertagen als 26/.
• San Giacomo: Über den Campo San Giacomo fährt die 1 zur piazza Goldoni und zum Bahnhof, die 10 zur piazza Goldoni und zur piazza Tommaseo. Von der via del Molino a Vento fahren die 37 und die 48 jeden Tag hinauf nach Cattinara.
• Die Steigungen: Nach dem europäischen Geländemodell EU-DEM liegt der largo Roiano etwa 9 m über dem Meer, fast wie der Bahnhof (8 m), die via dei Moreri steigt aber bis auf etwa 190 m; der Campo San Giacomo liegt auf etwa 57 m, rund vierzig Meter über der piazza Goldoni (18 m).
• Luftlinie, eigene Messung: Der largo Roiano liegt etwa 770 m von der piazza della Libertà vor dem Bahnhof entfernt; der Campo San Giacomo etwa 800 m vom Ospedale Maggiore und 3,9 km von Cattinara, gegenüber 5,6 km von Roiano.

Strecken von Trieste Trasporti, Winterfahrplan ab 14. September 2026; eine Stunde Bus kostet 1,50 €.

Mit dem Auto: In beiden Vierteln betreibt Esatto, die Gesellschaft der Stadt, ein Parkhaus, mit Abonnement für 120 € im Monat oder 1.200 € im Jahr (Tarife 2026): in Roiano der Park Tor San Piero, 25 Plätze, etwa 200 m vom largo Roiano; in San Giacomo das Parkhaus in der via del Rivo, 72 Plätze. Am Campo San Giacomo gibt es außerdem das Parkhaus von Saba, Tag und Nacht geöffnet, für 2,00 € pro Stunde.

Vor der Haustür: Markt, Ricreatorio, Bibliothek

Die Verordnung der Stadt von 2025 führt sieben Märkte auf öffentlichem Grund mit mobilen Ständen auf: Zwei davon sind der Markt von Roiano und der von San Giacomo. Jedes Viertel hat außerdem sein städtisches Ricreatorio, die Triester Einrichtung für Kinder und Jugendliche nach der Schule: das Brunner in der via Solitro in Roiano, das Pitteri in der via San Marco in San Giacomo, in der Regel von Montag bis Samstag von 14:30 bis 19:30 Uhr geöffnet. San Giacomo hat zudem die städtische Bibliothek Quarantotti Gambini in der via delle Lodole; in Roiano gibt es keine Bibliothek der Stadt.

Beispiel: dieselbe Dreizimmerwohnung in beiden Vierteln

Beispiel: 70 m² laut Katasterauszug, Kategorie A/3, normaler Zustand, in der Mitte der OMI-Spanne für Wohnungen «civile»; Darlehen über 80 % auf 30 Jahre zu 3,54 % (Nominalzins, TAN), dem Durchschnitt vom August 2026 aus unserem Ratgeber zum Kredit. Größe und Zustand sind Annahmen.

	San Giacomo (C2)	Unteres Roiano (B1)	Oberes Roiano (C3)
Preis	70 × 1.900 = 133.000 €	70 × 2.050 = 143.500 €	70 × 2.025 = 141.750 €
Anzahlung 20 %	26.600 €	28.700 €	28.350 €
Monatsrate	480 €	518 €	512 €
Nettoeinkommen im Monat nach der Drittel-Regel	1.440 €	1.550 €	1.540 €

Zwischen den beiden Vierteln liegen 8.750–10.500 € beim Preis und 32–38 € bei der Monatsrate. Steht im Katasterauszug A/4, gilt die Zeile «economico»: 99.750 € in San Giacomo, 113.750 € im unteren Roiano. Steuern und Notar kommen hinzu (die Steuern beim Kauf).

Die Checkliste: zwei Wohnungen, nicht zwei Viertel

Bei so kleinen Unterschieden entscheiden Wohnung und Haus:

Was Sie prüfen	Wo Sie es finden
Stockwerk, Aufzug, Steigung bis zur Haltestelle	bei der Besichtigung, zu Fuß, zu der Uhrzeit, zu der Sie täglich losgehen
Nebenkosten und beschlossene Arbeiten	letzte Abrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung, beim Verwalter
Kategorie, Fläche, stimmiger Grundriss	Katasterauszug und Katasterplan; Kataster- und Baukonformität
Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten	der Grundbuchauszug (estratto tavolare): 10 € plus 16 € Stempelsteuer
Heizung und Energieklasse	Anlagenheft und Energieausweis (APE), vor der Verhandlung
Garage, Keller, Dachboden	Katasterauszug und Erwerbsurkunde des Verkäufers: Sie müssen darin stehen

Häufige Fragen

Was kostet eine Wohnung in San Giacomo in Triest?

Für das OMI ist eine Wohnung «civile» in normalem Zustand 1.650–2.150 €/m² wert, eine des Typs «economico» 1.250–1.600 (erstes Halbjahr 2026). Eine Dreizimmerwohnung «civile» mit 70 m² in der Mitte der Spanne: 133.000 €.

Was kostet eine Wohnung in Roiano in Triest?

Das hängt davon ab, auf welcher Seite der OMI-Grenze sie liegt: 1.800–2.300 €/m² für eine Wohnung «civile» in B1, um den largo Roiano, und 1.750–2.300 in C3, weiter oben. Für 70 m² etwa 141.750–143.500 €.

Roiano oder San Giacomo, wenn man im Krankenhaus Cattinara in Triest arbeitet?

San Giacomo liegt näher, 3,9 km Luftlinie gegenüber 5,6, und von der via del Molino a Vento fahren die 37 und die 48 hinauf. Von Roiano gibt es einen direkten Bus nur abends und an Feiertagen, ab der via Udine.

Ist San Giacomo in Triest ein Arbeiterviertel?

Es ist das am dichtesten besiedelte: Im Bezirk V leben 15.484 Menschen pro km². Die Wohnungen sind kleiner, im Schnitt 68 m² laut Volkszählung, und älter: 54 % der Häuser nahe dem Campo stammen aus der Zeit vor 1919.

Was Sie jetzt tun können

• Suchen Sie die Adresse auf der GEOPOI-Karte: In Roiano wechselt die OMI-Zone von einer Straße zur nächsten.
• Gehen Sie den echten Weg zur Arbeit und zur Haltestelle, mit Einkaufstaschen.
• Verlangen Sie vom Verwalter Abrechnungen und Protokolle der letzten zwei Jahre, und holen Sie den Grundbuchauszug.
• Rechnen Sie die Spanne mit dem Ratgeber zur Bewertung, bevor Sie einen Preis anbieten.

Was dieser Ratgeber nicht sagt

Welches der beiden Viertel zu Ihnen passt: Wir benoten weder Viertel noch die Menschen, die dort leben. Die OMI-Spannen beschreiben gewöhnliche Wohnungen, nicht die, die Sie besichtigen; die Volkszählung ist fünfzehn Jahre alt und zählt Gebäude, nicht Wohnungen. Der Umkreis von 500 m ist unsere Wahl; Fahrpläne und Strecken ändern sich.

Wenn Sie eine Wohnung suchen. In den Exposés unserer Immobilien finden Sie die Kreditrate mit den Annahmen daneben, die Steuern und was beim Notar zu erwarten ist. Fehlt die passende Wohnung noch, schreiben Sie uns Budget, Viertel und welche Arbeiten Sie in Kauf nehmen: Wir schicken Ihnen eine Liste maßgeschneiderter Vorschläge, auch mit noch nicht veröffentlichten Wohnungen.

Sie verkaufen in Roiano oder San Giacomo? Käufer kommen mit diesen Spannen in der Hand. Bevor wir den Preis festlegen, lesen wir die Unterlagen und sehen uns die Wohnung an; dann nennen wir Ihnen eine begründete Preisspanne, ausgehend von ähnlichen Wohnungen der Gegend und von den Werten der Agenzia delle Entrate. Erzählen Sie uns von der Wohnung.

Ein Ratgeber zur Information, keine Beratung: Prüfen Sie vor der Entscheidung OMI-Zone, Protokolle und Unterlagen mit dem Notar. Fragen zu Ihrem Viertel: info@triesteimmobiliare.com · +39 331 8940822.