Elegie Duino · 2 Schlafzimmer OG mit Terrasse — Duino
Ref. 0094 · Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
351.000 € + MwSt.
Elegie Duino · 2 Schlafzimmer OG mit Terrasse — Duino
Ref. 0094 · Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
Haus am Wasser
Das Meer ein paar Schritte entfernt.
Die nächste Badestelle etwa 260 Meter entfernt
Genau genommen liegt das Ufer 210 Meter entfernt, über unseren zweihundert: ausnahmsweise drücken wir ein Auge zu.
Badegewässerqualität
- in 10 von 11 Saisons
- Ausgezeichnet
- das Meer im August, im Mittel
- 25,4 °C
- Tage im Jahr über 20 °C
- 132
- Tage im Jahr über 24 °C
- 68
Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Duino–Monfalcone.
Rendering des Architekten
Elegie Duino · die acht Wohnungen
Wohnung 6, eine von acht.
Sie liegt im Obergeschoss, mit verglaster Veranda; darunter liegt Wohnung 2. Acht Wohnungen in einem einzigen Gebäude: vier mit Garten im Erdgeschoss, vier mit verglaster Veranda im Obergeschoss. Jede freie Wohnung, im Plan oder in der Liste, öffnet ihr eigenes Inserat.
- Dreizimmerwohnung441.000 € + MwSt.97,24 m² · Garten 280,02 m²
- Dreizimmerwohnung396.000 € + MwSt.97,44 m² · Garten 51,65 m² · unter dieser Wohnung
- Zweizimmerwohnung288.000 € + MwSt.70,40 m² · Garten 47,48 m²
- DreizimmerwohnungVerkauft102,38 m² · Garten 226,02 m²
- DreizimmerwohnungVerkauft97 m² · verglaste Veranda
- DreizimmerwohnungDiese Wohnung97,44 m² · verglaste Veranda
- Zweizimmerwohnung261.000 € + MwSt.70,40 m² · verglaste Veranda
- Dreizimmerwohnung396.000 € + MwSt.102,38 m² · verglaste Veranda
Geschosspläne nach den Ausführungsplänen des Architekten neu gezeichnet (September 2026); die Bäume sind nur zur Orientierung eingezeichnet.
Die Projektseite: das Gebäude im echten Dorf, die Sonne Stunde für Stunde, die Kosten und die Broschüre.
Duino, echt
Vom Grundstück bis zum Schloss
↓ Scrollen: Die Drohne steigt
Schloss Duino auf der Klippe, keine dreihundert Meter vom Grundstück, und der Golf.
- Die Drohne startet auf dem Grundstück, auf dem die Häuser von Elegie entstehen, und steigt über Duino auf: die Straße, die Gärten, die Dächer des Dorfes. Weiter oben dreht sie nach Südwesten, und auf der Klippe erscheint das Schloss, keine dreihundert Meter Luftlinie vom Grundstück, dahinter der Golf.
- +10 m über dem Grundstück, beim Start: Das Grundstück von Elegie, knapp über dem Boden: hier entstehen die acht Häuser.
- +25 m über dem Grundstück, beim Start: Höher: das Grundstück zwischen den Bäumen und den Häusern des Dorfes.
- +44 m über dem Grundstück, beim Start: Die Straße davor, die Gärten der Nachbarn.
- +63 m über dem Grundstück, beim Start: Auf sechzig Metern: das Grundstück inmitten der Gärten von Duino.
- +69 m über dem Grundstück, beim Start: Das Grundstück, ein Rechteck aus Erde zwischen den Villen.
- +94 m über dem Grundstück, beim Start: Auf neunzig Metern: das Dorf ringsum, Haus für Haus.
- Weiter oben: Höher das ganze Dorf.
- Weiter oben: Die Drohne dreht nach Südwesten: dahinter die Küste und das Meer.
- Weiter oben: Schloss Duino auf der Klippe, keine dreihundert Meter vom Grundstück, und der Golf.
- Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf das Grundstück, von dem sie gestartet ist; die Entfernung zum Schloss ist Luftlinie, aus OpenStreetMap.
Woher diese Daten stammen
Die Drohne startet auf dem Grundstück, auf dem die Häuser von Elegie entstehen, und steigt über Duino auf: die Straße, die Gärten, die Dächer des Dorfes. Weiter oben dreht sie nach Südwesten, und auf der Klippe erscheint das Schloss, keine dreihundert Meter Luftlinie vom Grundstück, dahinter der Golf. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf das Grundstück, von dem sie gestartet ist; die Entfernung zum Schloss ist Luftlinie, aus OpenStreetMap.
Merkmale der Immobilie
- Typ
- Wohnung
- Vertrag
- Zum Verkauf
- Fläche
- 97 m²
- Zimmer
- 3
- Schlafzimmer
- 2
- Bäder
- 2
- Etage
- 1. Obergeschoss
- Energieklasse
- Energieausweis nach Fertigstellung
Beschreibung
Einheit 6 von Elegie Duino ist eine Drei-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss mit 97 m² Bruttofläche: zwei Schlafzimmer, zwei Bäder und eine Terrasse. Ein Außenstellplatz ist im Preis enthalten.
Das Gebäude ist als NZEB in Energieklasse A zertifiziert: tragende Wände aus PEFC-zertifiziertem Fichten-X-LAM-Holz, Wärmedämmverbundsystem aus Steinwolle, Aluminiumfenster mit thermischer Trennung. Innen Eiche in den Schlafzimmern und Feinsteinzeug in Steinoptik im Wohnbereich; jede Wohnung ist autonom, mit Heizung und Kühlung über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe.
Das Schloss Duino und der Rilke-Weg sind in fünf Gehminuten erreichbar, ebenso der kleine Hafen und die Restaurants des Ortes. Nach Portopiccolo und zu den Stränden der Bucht von Sistiana sind es zehn Autominuten, zum Flughafen Ronchi dei Legionari fünfzehn, nach Triest fünfundzwanzig. Ringsum liegen das Naturschutzgebiet der Steilküste von Duino und das Meeresschutzgebiet Miramare.
Die Bauarbeiten haben im Juni 2026 begonnen, die Fertigstellung ist für 2027 vorgesehen. Die Preise verstehen sich zuzüglich MwSt.; Preisänderungen vorbehalten.
Wasser und Temperatur, mit Daten belegt
Die Saison 2026: sechs von sechs Kontrollen
Zwischen April und September 2026 ging die ARPA sechsmal zum Strand von Duino unter den Burgmauern, und sechsmal war das Wasser einwandfrei. Für die Jahre davor sprechen die Einstufungen der Umweltagentur der EU: «ausgezeichnet» von 2015 bis 2025, abgesehen von 2021, «gut». Der Strand liegt fünf Minuten vom Haus; darunter das Meer vom Satelliten und die seit 2010 am Ufer gemessenen Grad.
- 10 von 11
- Saisons «ausgezeichnet» laut EU-Umweltagentur
- 132
- Tage pro Jahr, im Schnitt, über 20 °C
- 27,1 °C
- der höchste Wert am Strand
- Monatsmitteltemperatur vom Satelliten
- am Strand bei jeder ARPA-Probe notierte Grad
Das Wasser, Kontrolle für Kontrolle
Europäische Einstufungen, Jahr für Jahr
- 2015: ausgezeichnet
- 2016: ausgezeichnet
- 2017: ausgezeichnet
- 2018: ausgezeichnet
- 2019: ausgezeichnet
- 2020: ausgezeichnet
- 2021: gut
- 2022: ausgezeichnet
- 2023: ausgezeichnet
- 2024: ausgezeichnet
- 2025: ausgezeichnet
- ausgezeichnet
- gut
Die Zahlen als Tabelle
| Monat | Offenes Meer, Mittel °C | Am Strand, min.–max. °C | Messwerte |
|---|---|---|---|
| Januar | 10,3 | — | — |
| Februar | 9,2 | — | — |
| März | 10,0 | — | — |
| April | 13,3 | 11,1–16,4 | 16 |
| Mai | 17,9 | 12,4–19,3 | 15 |
| Juni | 22,9 | 18,0–26,1 | 15 |
| Juli | 25,4 | 20,1–27,1 | 15 |
| August | 25,4 | 19,2–26,6 | 21 |
| September | 22,7 | 18,5–27,0 | 15 |
| Oktober | 19,1 | — | — |
| November | 15,9 | — | — |
| Dezember | 12,7 | — | — |
Woher die Zahlen stammen. Die Badestelle ist IT006032001009 «Duino, sotto il castello» der ARPA FVG: 108 Proben zwischen 2010 und 2026, von der Region als Open Data veröffentlicht (Grad am Strand notiert bis 2025). Die Einstufungen stammen von der Europäischen Umweltagentur für die Saisons 2015 bis 2025; anders als «ausgezeichnet»: 2021 «gut». 4 Proben haben seit 2010 die Grenze einer Einzelprobe überschritten (italienischer Erlass 30.3.2010, Anhang A), zuletzt am 09.08.2023: also kein Vergleich mit der Grenze, sondern die amtlichen Einstufungen. Die Kurve ist die Oberflächentemperatur NASA JPL MUR SST, Tag für Tag von 2003 bis 2025, im Meer bei 45,77 N 13,6 O. Wie viele Tage im Jahr das Meer 20 °C überschreitet, ergibt das Mittel dieser Jahre (von 116 im kühlsten bis 154 im wärmsten Jahr). Der Satellit blickt aufs offene Wasser, das Thermometer der ARPA aufs Ufer: Es sind zwei Messungen, und sie bleiben getrennt.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
Steuern Erstwohnsitz
≈ 14.835 €
TriesteImmobiliare-Provision
≈ 14.040 €+ MwSt.
Notar
≈ 2.800-5.500 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Die Finanzierung für dieses Haus
1.109 €im Monat
für ein Darlehen von 245.700 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,54 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,72 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Kredit für die erste Wohnung in Triest
Wer kauft
Mögliche Förderungen
Die Region bürgt für den Teil über 80 %, bis 42.500 €: bei diesem Haus kann das Darlehen 89 % des Wertes erreichen (100 % bis 170.000 €). Für Personen mit 24 Monaten Wohnsitz in der Region, Arbeitseinkommen und ohne andere Wohnung; Darlehen von 10 bis 30 Jahren, bis 150 Quadratmeter Nutzfläche, Energieklasse mindestens F; Antrag bei einer Vertragsbank vor dem Notartermin.
- Monatsrate
- 1.109 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 153.562 €
- Gesamtbetrag
- 403.965 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- 143.600 € - 148.300 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 3.327 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung105.300 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)14.835 €
- Maklerprovision inkl. MwSt.17.129 €
- Kreditkosten1.964 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)4.400 € - 9.050 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteImmobiliare lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (614 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 55 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteImmobiliare ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Regionale Darlehensbürgschaft: Region Friaul-Julisch Venetien
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.
Grundrisse
Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.
Merkmale
- 5 Min. zum Meer
- Stellplatz
- Klimaanlage
- Grünblick
- Neubau
- Ruhige Lage
- Nahe am Meer
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Lage wird auf Anfrage mitgeteilt.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
4 vollständig mit KI erzeugte Bilder und 1 Projektvisualisierung: keine Fotos. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Vollständigen Hinweis lesen
Das Gebäude ist im Bau (Baubeginn Juni 2026, Fertigstellung voraussichtlich 2027), daher ist keines der Bilder dieses Inserats ein Foto. Die Ansicht der Anlage im Garten ist ein Projekt-Rendering, am Computer erstellt: soweit die Datei erkennen lässt, ohne generative KI. Die übrigen Bilder wurden mit generativen KI-Modellen erzeugt, genutzt über die Plattform Higgsfield (zumindest teilweise aus der Nano-Banana-Familie von Google), oder mit KI aus einem Projekt-Rendering abgeleitet, wie die Ansicht des Eingangs bei Sonnenuntergang: Sie zeigen, wie die Räume nach Fertigstellung aussehen könnten.
Jedes Bild trägt die Kennzeichnung seiner Art. Möbel, Pflanzen, Personen und Autos dienen nur dazu, eine Vorstellung von den Räumen zu geben; maßgeblich für Materialien, Ausstattung und Einrichtungen ist die Baubeschreibung. Die beiden Drohnenfotos am Ende der Galerie zeigen das Grundstück in Località Duino 69/A nach dem Abriss, so wie es war: Es sind echte Aufnahmen, nur in Licht, Kontrast und Schärfe korrigiert, ohne künstliche Intelligenz; nichts wurde entfernt oder hinzugefügt.
Auf beiden ist das Grundstück grafisch hervorgehoben (Licht, weiße Umrisslinie und Beschriftung): Das sind hinzugefügte Grafiken, nicht Teil der Aufnahme. Das Gebäude gibt es noch nicht: Es ist nur auf den Renderings zu sehen.
Die Bilder nach Art der Bearbeitung
- 7insgesamt im Inserat
- 2technische Nachbearbeitung ohne KI: ohne Kennzeichnung
- 4AI · Renderingvollständig mit KI erzeugte Bilder
- 1RenderingProjektvisualisierungen, ohne KI
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