TriesteImmobiliare
Renovierte Dachwohnung mit drei Meerblick-Balkonen
Zum Verkauf

Renovierte Dachwohnung mit drei Meerblick-Balkonen

Ref. 0332 · Via Samuele Romanin, Zentrum, Trieste

330.000 €

Finanzierung1.043 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,73 %Berechnen

3D-Tour

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert, und das Team kann sie nachlesen.

Merkmale der Immobilie

Typ
Wohnung
Vertrag
Zum Verkauf
Fläche
99 m²
Zimmer
3
Schlafzimmer
2
Bäder
1
Etage
3
Zustand
Ausgezeichnet / Renoviert
Energieklasse
E · 112,08 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
0,21 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle
Winter: niedrig · Sommer: hoch

Beschreibung

San Vito, Via Samuele Romanin 13 — Wohnung im obersten (dritten) Stock eines Altbaus von 1952, 2026 vollständig renoviert. Fläche 99 m², 3 Zimmer mit 2 Schlafzimmern und 1 modernen Bad mit bodengleicher Dusche. Besonderes Merkmal sind die drei kleinen Terrassen, alle mit Meerblick, die den Räumen zusätzlichen Außenraum und Licht geben.

Zeitgemäße Ausstattung: Eichenparkett, erneuerte Holzfenster mit Doppelverglasung, helle Wände, Sicherheitstür, TV-Anlage. Heller Wohnbereich mit Kochnische. Autonome Gasheizung.

Zur Wohnung gehören ein Kellerabteil im Untergeschoss und die Mitbenutzung eines Gemeinschaftsgartens. Energieklasse E. Hausgeld € 80/Monat.

Zu beachten: Das Gebäude hat keinen Aufzug (drei Stockwerke zu Fuß). Preis € 330.000. Verkauf durch eine Gesellschaft ohne Mehrwertsteuer: Der Käufer zahlt die Registersteuer, berechnet auf den Katasterwert statt auf den Kaufpreis.

Matterport-3D-Tour auf Anfrage verfügbar.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz

≈ 1.708 €

TriesteImmobiliare-Provision

≈ 13.200 €+ MwSt.

Notar

≈ 1.900-3.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Hausgeld

≈ 960 €/Jahr

Immobiliensteuer · ILIA

Befreit (Hauptwohnsitz)

Abfallgebühr · TARI

≈ 225 €/Jahr

Bewohner
2

Die jährlichen Kosten sind indikative Schätzungen — Hausgeld nach den gemeldeten Kosten, ILIA und TARI nach festen Formeln auf Basis der städtischen Sätze — und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.043 €im Monat

für ein Darlehen von 231.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN)
3,54 %
nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG)
3,73 %
Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Kredit für die erste Wohnung in Triest

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteImmobiliare lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (578 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 52 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteImmobiliare ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.

Merkmale

  • Meerblick
  • Oberstes Geschoss
  • Balkon
  • Keller
  • Renoviert
  • Kein Aufzug
  • Garten

Lage

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Lage wird auf Anfrage mitgeteilt.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

26 von 32 Fotos mit KI bearbeitet: 3 nur bei Licht und Farben, 23 mit auf dem Foto gekennzeichneten Änderungen. 21 davon sind Simulationen. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Dieses Inserat zeigt 32 Bilder: 6 sind Drohnenaufnahmen vom Oktober 2026, echte Fotos, nur in Licht und Farbe korrigiert, ohne künstliche Intelligenz. Die übrigen 26 Bilder gehen von Fotos der leeren Wohnung aus, mit Schutzpappe auf den Böden und hängenden Glühbirnen, sowie von Aufnahmen der Ausblicke und des Eingangs von außen. Alle 26 wurden mit einem generativen Bildmodell der Plattform Higgsfield bearbeitet: 3 nur in Licht und Farben, ohne dass etwas hinzugefügt oder entfernt wurde; 2, um Gegenstände zu entfernen; die übrigen 21 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». 4 sind Einrichtungssimulationen von Räumen, die in Wirklichkeit leer sind: In einem Schlafzimmer wurden ein Doppelbett, ein Nachttisch und eine Kommode mit Lampen, eine Pflanze, Bücher, drei Bilder, ein Rucksack, Schuhe und eine Katze hinzugefügt und die Wandfarbe verändert; in einem anderen Zimmer ein Einzelbett, ein Nachttisch, ein Bücherregal mit Büchern, Spielzeug und einem Globus, ein Sitzsack, ein Ball, Regalbretter mit Modellen und Bildern, ein Poster, ein Teppich und ein Korb; im Wohnzimmer ein Ecksofa, ein Couchtisch, eine Bogenleuchte, Objekte in der Nische, eine große Pflanze und eine Küche mit Hängeschränken, Regalbrettern, Theke und Hockern, die eine weitere Simulation aus der Nähe mit Arbeitsplatte, Geräten und Lebensmitteln zeigt.

Die Küche gibt es in Wirklichkeit nicht: An der grünen Wand sind nur die Wasser- und Stromanschlüsse. Auf 6 Innenaufnahmen hat das Modell Rollläden und Vorhänge hochgezogen oder heruntergelassene Plisseerollos verschwinden lassen, und was dahinter zu sehen ist, Himmel, Wolken, Berge, Stadt und Hügel, ist erfunden. Auf 3 hat es Elemente gemalt, die es nicht gibt: eine abgehängte Decke mit indirektem Licht und Strahlern, wo die Decke glatt ist; eine Sockelleiste, wo in Wirklichkeit keine ist; eine Lichtleiste oben an der Duschwand.

Auf den 8 Außenaufnahmen, 7 Ausblicken und dem Eingang: Auf 7 hat das Modell den Bildausschnitt erweitert und an den Rändern Gebäude, Dächer, Bäume, einen Glockenturm, den Hafen und Häuser rekonstruiert; es hat den Ausblick, die Hafenkräne, die ferne Küste und die Wäscheständer neu gezeichnet; auf 3 hat es Wolken in einen auf der Aufnahme wolkenlosen Himmel gesetzt; auf einer hat es die Ecke eines Nachbargebäudes entfernt; am Eingang hat es die Steinmauer mit Gitter, den nicht im Bild befindlichen Teil des Pfeilers und den Efeu erfunden. Innen wurden die Schutzpappe am Boden, eine Leiter, die Gegenstände in den Nischen und auf den Fensterbänken, die von der Decke hängenden Glühbirnen, eine Flasche, Spiegelungen in einem Glas und, auf einem Foto, einige Anschlüsse an der grünen Wand entfernt, die es in Wirklichkeit gibt. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.

Das Modell hat außerdem Mängel getilgt, die es in Wirklichkeit gibt: die Flecken an den Wänden, auf 3 Fotos, und die Spuren am Fuß einer Mauer. Auf 6 Fotos wurde der Bildausschnitt außerdem begradigt, auf einem mit vom Modell ergänzten Rändern. Im Vergleich mit den Ausgangsaufnahmen sind Fenster, Balkontüren, Heizkörper, Böden und, abgesehen vom Genannten, Wände und Anschlüsse so, wie sie fotografiert wurden.

Auch wo es nichts hinzugefügt hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur von Oberflächen und Ausblicken ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unveränderten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Die Bilder nach Art der Bearbeitung

  • 32insgesamt im Inserat
  • 3nur Licht und Farben: ohne Kennzeichnung auf dem Foto
  • 6technische Nachbearbeitung ohne KI: ohne Kennzeichnung
  • 2AI · bearbeitetGegenstände entfernt, verdeckte Stellen vom Modell ergänzt
  • 21AI · simuliertElemente hinzugefügt oder rekonstruiert: Simulationen
Wie wir KI einsetzen ↗

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