Zum VerkaufNeubau

Elegie Duino · Projektseite

Elegie Duino · 1 Schlafzimmer EG mit Garten — Duino

Ref. 0096 · Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina

288.000 € + MwSt.

Finanzierung910 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,74 %Berechnen

Ref. 0096 · Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina

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Haus am Wasser

Das Meer ein paar Schritte entfernt.

Die nächste Badestelle etwa 260 Meter entfernt

Genau genommen liegt das Ufer 210 Meter entfernt, über unseren zweihundert: ausnahmsweise drücken wir ein Auge zu.

Badegewässerqualität

in 10 von 11 Saisons: Ausgezeichnet
das Meer im August, im Mittel: 25,4 °C
Tage im Jahr über 20 °C: 132
Tage im Jahr über 24 °C: 68

Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Duino–Monfalcone.

Alle Häuser am Wasser

Rendering des Architekten

Elegie Duino · die acht Wohnungen

Wohnung 3, eine von acht.

Sie liegt im Erdgeschoss, mit eigenem Garten; darüber liegt Wohnung 7. Acht Wohnungen in einem einzigen Gebäude: vier mit Garten im Erdgeschoss, vier mit verglaster Veranda im Obergeschoss. Jede freie Wohnung, im Plan oder in der Liste, öffnet ihr eigenes Inserat.

Wohnung 3 in 3D, auf elegieduino.it

Erdgeschoss von Elegie Duino: die vier Wohnungen im Plan

Dreizimmerwohnung441.000 € + MwSt.97,24 m² · Garten 280,02 m²
Dreizimmerwohnung396.000 € + MwSt.97,44 m² · Garten 51,65 m²
ZweizimmerwohnungDiese Wohnung70,40 m² · Garten 47,48 m²
DreizimmerwohnungVerkauft102,38 m² · Garten 226,02 m²

Geschosspläne nach den Ausführungsplänen des Architekten neu gezeichnet (September 2026); die Bäume sind nur zur Orientierung eingezeichnet.

Die Sonne auf der Veranda

7 h 31′

direkte Sonne pro Tag, im Jahresmittel

mit Baumkronen: 4 h 49′

freier Himmelmit Bäumen

Wie gemessen wird

An der Verglasung der Veranda in 1,5 m Höhe, alle 5 Minuten, mit dem LiDAR-Gelände der Region, den Nachbarhäusern und dem Gebäude selbst; ohne Wolken. „Mit Bäumen“ rechnet die Kronen als voll: die strengste Rechnung.

Aus der Baubeschreibung

Tragwerk aus X-LAM-Holz, PEFC-zertifizierte Fichte, auf umgekehrten Stahlbetonbalken gegründet
Außendämmung aus Steinwolle, nicht brennbar (Klasse A1)
Fenster mit thermischer Trennung in Dunkelgrau RAL 7016, Verbund-Isolierglas mit Low-E-Beschichtung
Energieklasse A NZEB laut Planung: der Ausweis wird nach Fertigstellung erstellt

Baubeschreibung REV. 03, Mai 2026. Der Verkäufer kann Materialien und Lösungen ändern, ohne Wert oder Leistung zu mindern.

So wird bezahlt

Baubeginn im Juni 2026, Übergabe bis 2027.

10%28.800 €
bei der Reservierung
20%57.600 €
beim Vorvertrag vor dem Notar, voraussichtlich bis Ende 2026
70%201.600 €
beim notariellen Kaufvertrag, bis Ende 2027

Beträge zzgl. MwSt. Was vor dem Kaufvertrag gezahlt wird, ist durch eine Bürgschaft gesichert, wie es das italienische Gesetz verlangt (Gesetzesdekret 122/2005). Ein Außenstellplatz ist inklusive; vier weitere sind für je 20.000 € zu haben.

Wohnung 3 in 3D, auf elegieduino.it

Die Projektseite: das Gebäude im echten Dorf, die Sonne Stunde für Stunde, die Kosten und die Broschüre.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert, und das Team kann sie nachlesen.

Von der Drohne, 10 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 25 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 44 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 63 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 69 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 94 m über dem Grundstück, beim Start

Duino, echt

Vom Grundstück bis zum Schloss

↓ Scrollen: Die Drohne steigt

Weiter oben

Schloss Duino auf der Klippe, keine dreihundert Meter vom Grundstück, und der Golf.

Woher diese Daten stammen

Die Drohne startet auf dem Grundstück, auf dem die Häuser von Elegie entstehen, und steigt über Duino auf: die Straße, die Gärten, die Dächer des Dorfes. Weiter oben dreht sie nach Südwesten, und auf der Klippe erscheint das Schloss, keine dreihundert Meter Luftlinie vom Grundstück, dahinter der Golf. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf das Grundstück, von dem sie gestartet ist; die Entfernung zum Schloss ist Luftlinie, aus OpenStreetMap.

Merkmale der Immobilie

Typ: Wohnung
Vertrag: Zum Verkauf
Fläche: 70 m²
Zimmer: 2
Schlafzimmer: 1
Bäder: 1
Etage: Erdgeschoss
Energieklasse: Energieausweis nach Fertigstellung

Beschreibung

Zwei-Zimmer-Wohnung mit Garten in der neuen Anlage Elegie Duino: Einheit 3 im Erdgeschoss misst 70 m² Bruttofläche und verfügt über ein Schlafzimmer, ein Bad und 47 m² privates Grün. Außenstellplatz inbegriffen.

Das Gebäude ist als NZEB in Energieklasse A zertifiziert: tragende Wände aus PEFC-zertifiziertem Fichten-X-LAM-Holz, Wärmedämmverbundsystem aus Steinwolle, Aluminiumfenster mit thermischer Trennung. Innen Eiche in den Schlafzimmern und Feinsteinzeug in Steinoptik im Wohnbereich; jede Wohnung ist autonom, mit Heizung und Kühlung über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Das Schloss Duino und der Rilke-Weg sind in fünf Gehminuten erreichbar, ebenso der kleine Hafen und die Restaurants des Ortes. Nach Portopiccolo und zu den Stränden der Bucht von Sistiana sind es zehn Autominuten, zum Flughafen Ronchi dei Legionari fünfzehn, nach Triest fünfundzwanzig. Ringsum liegen das Naturschutzgebiet der Steilküste von Duino und das Meeresschutzgebiet Miramare.

Die Bauarbeiten haben im Juni 2026 begonnen, die Fertigstellung ist für 2027 vorgesehen. Die Preise verstehen sich zuzüglich MwSt.; Preisänderungen vorbehalten.

Wasser und Temperatur, mit Daten belegt

Offenes Meer und Ufer

Zwei Arten zu wissen, wie das Meer bei Duino ist. Die Linie ist der offene Golf, täglich seit 2003 von einem NASA-Satelliten gemessen; die Punkte sind das Ufer, wo die ARPA bei jeder Probe ihr Thermometer eintaucht, am Strand bei der Burg, fünf Minuten zu Fuß vom Haus. Die Qualität laut Umweltagentur der EU: «ausgezeichnet» in zehn von elf Saisons seit 2015.

10 von 11: Saisons «ausgezeichnet» laut EU-Umweltagentur
132: Tage pro Jahr, im Schnitt, über 20 °C
27,1 °C: der höchste Wert am Strand

Wählen Sie einen Punkt für Tag und am Strand notierte Grad.

Monatsmitteltemperatur vom Satelliten
am Strand bei jeder ARPA-Probe notierte Grad

Das Wasser, Kontrolle für Kontrolle

Europäische Einstufungen, Jahr für Jahr

2015: ausgezeichnet
2016: ausgezeichnet
2017: ausgezeichnet
2018: ausgezeichnet
2019: ausgezeichnet
2020: ausgezeichnet
2021: gut
2022: ausgezeichnet
2023: ausgezeichnet
2024: ausgezeichnet
2025: ausgezeichnet

ausgezeichnet
gut

Die Zahlen als Tabelle

Offenes Meer und Ufer
Monat	Offenes Meer, Mittel °C	Am Strand, min.–max. °C	Messwerte
Januar	10,3	—	—
Februar	9,2	—	—
März	10,0	—	—
April	13,3	11,1–16,4	16
Mai	17,9	12,4–19,3	15
Juni	22,9	18,0–26,1	15
Juli	25,4	20,1–27,1	15
August	25,4	19,2–26,6	21
September	22,7	18,5–27,0	15
Oktober	19,1	—	—
November	15,9	—	—
Dezember	12,7	—	—

Woher die Zahlen stammen. Die Badestelle ist IT006032001009 «Duino, sotto il castello» der ARPA FVG: 108 Proben zwischen 2010 und 2026, von der Region als Open Data veröffentlicht (Grad am Strand notiert bis 2025). Die Einstufungen stammen von der Europäischen Umweltagentur für die Saisons 2015 bis 2025; anders als «ausgezeichnet»: 2021 «gut». 4 Proben haben seit 2010 die Grenze einer Einzelprobe überschritten (italienischer Erlass 30.3.2010, Anhang A), zuletzt am 09.08.2023: also kein Vergleich mit der Grenze, sondern die amtlichen Einstufungen. Die Kurve ist die Oberflächentemperatur NASA JPL MUR SST, Tag für Tag von 2003 bis 2025, im Meer bei 45,77 N 13,6 O. Wie viele Tage im Jahr das Meer 20 °C überschreitet, ergibt das Mittel dieser Jahre (von 116 im kühlsten bis 154 im wärmsten Jahr). Der Satellit blickt aufs offene Wasser, das Thermometer der ARPA aufs Ufer: Es sind zwei Messungen, und sie bleiben getrennt.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz

≈ 12.315 €

TriesteImmobiliare-Provision

≈ 11.520 €+ MwSt.

Notar

≈ 2.600-5.100 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Die Finanzierung für dieses Haus

910 €im Monat

für ein Darlehen von 201.600 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,74 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Kredit für die erste Wohnung in Triest

Darlehensbetrag201.600 €

70 % des Preises · Anzahlung 86.400 €

Laufzeit30 Jahre

360 Monatsraten

Sollzins (TAN)3,54 %

Durchschnitt der Abschlüsse: 3,54 %

Wer kauft

Mögliche Förderungen

Der Staat bürgt gegenüber der Bank für 50 % des Darlehens, für 80 % bei einem ISEE innerhalb der Grenzen und einem Darlehen über 80 % des Preises (Anträge bis 31.12.2027): So kann die Bank bis 86 % des Preises gehen, bei einem Darlehen bis 250.000 €. Berechtigt sind unter 36-Jährige, seit zwei Jahren verheiratete oder zusammenlebende Paare mit einem Partner unter 36, Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern, Mieter von Sozialwohnungen, Haushalte mit drei oder mehr Kindern unter 21 und ab dem 3. August 2026 auch, wer eine schwere Behinderung hat oder seit zwei Jahren mit einem schwerbehinderten Kind oder Geschwisterteil im Haushalt lebt. Es gilt für die künftige Hauptwohnung; anderes Wohneigentum darf es nirgends geben, ausgenommen manche geerbte Wohnungen. Ob und wie viel sie leiht, entscheidet trotzdem die Bank. Mit der Bürgschaft zu 80 % bleiben die Gesamtkosten (TEG) in der Regel innerhalb des Durchschnittszinses des Quartals, 4,52 % bei festem und 4,34 % bei variablem Zins bis 31.12.2026; bis 2027 erlaubt das Gesetz einen Spielraum, der an die Swapsätze (IRS) gebunden ist. Die Befreiungen für unter 36-Jährige (Register-, Hypotheken- und Katastersteuer, Ersatzsteuer) betrafen Notarverträge bis Ende 2023 (bis Ende 2024 nach einem Vorvertrag aus 2023) und wurden nicht verlängert: Es bleibt die Bürgschaft des Fonds.

Die Region bürgt für den Teil über 80 %, bis 42.500 €: bei diesem Haus kann das Darlehen 91 % des Wertes erreichen (100 % bis 170.000 €). Für Personen mit 24 Monaten Wohnsitz in der Region, Arbeitseinkommen und ohne andere Wohnung; Darlehen von 10 bis 30 Jahren, bis 150 Quadratmeter Nutzfläche, Energieklasse mindestens F; Antrag bei einer Vertragsbank vor dem Notartermin.

Monatsrate: 910 €; 360 Monatsraten
Zinsen insgesamt: 126.000 €
Gesamtbetrag: 331.895 €; Raten und Kreditkosten
Eigenmittel beim Kauf: 118.700 € - 123.100 €; Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
Empfohlenes Nettoeinkommen: mindestens 2.730 € im Monat; Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
Italienischer Steuerabzug (IRPEF): bis 760 € im ersten Jahr; 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.

Anzahlung86.400 €
Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)12.315 €
Maklerprovision inkl. MwSt.14.054 €
Kreditkosten1.854 €
Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)4.120 € - 8.470 €

Jahr für Jahr: wie viel der Raten in die Tilgung geht und wie viel in die Zinsen

TilgungZinsen

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteImmobiliare lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (504 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 45 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteImmobiliare ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Merkmale

5 Min. zum Meer
Stellplatz
Klimaanlage
Grünblick
Neubau
Ruhige Lage
Nahe am Meer
Garten
Erdgeschoss
Barrierefrei

Lage

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Lage wird auf Anfrage mitgeteilt.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

2 vollständig mit KI erzeugte Bilder und 2 Projektvisualisierungen: keine Fotos. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Vollständigen Hinweis lesen

Das Gebäude ist im Bau (Baubeginn Juni 2026, Fertigstellung voraussichtlich 2027), daher ist keines der Bilder dieses Inserats ein Foto. Die Ansichten der Anlage im Garten sind Projekt-Renderings, am Computer erstellt: soweit die Dateien erkennen lassen, ohne generative KI. Die übrigen Bilder wurden mit generativen KI-Modellen erzeugt, genutzt über die Plattform Higgsfield (zumindest teilweise aus der Nano-Banana-Familie von Google), oder mit KI aus einem Projekt-Rendering abgeleitet, wie die Ansicht des Eingangs bei Sonnenuntergang: Sie zeigen, wie die Räume nach Fertigstellung aussehen könnten.

Jedes Bild trägt die Kennzeichnung seiner Art. Möbel, Pflanzen, Personen und Autos dienen nur dazu, eine Vorstellung von den Räumen zu geben; maßgeblich für Materialien, Ausstattung und Einrichtungen ist die Baubeschreibung. Die beiden Drohnenfotos am Ende der Galerie zeigen das Grundstück in Località Duino 69/A nach dem Abriss, so wie es war: Es sind echte Aufnahmen, nur in Licht, Kontrast und Schärfe korrigiert, ohne künstliche Intelligenz; nichts wurde entfernt oder hinzugefügt.

Auf beiden ist das Grundstück grafisch hervorgehoben (Licht, weiße Umrisslinie und Beschriftung): Das sind hinzugefügte Grafiken, nicht Teil der Aufnahme. Das Gebäude gibt es noch nicht: Es ist nur auf den Renderings zu sehen.