Provvigione agenzia immobiliare a Trieste: quanto e quando si paga

A Trieste, se il mandato non dice altro, la provvigione dell'agenzia è il 3% del prezzo a carico di chi compra e il 3% a carico di chi vende: lo prevede la Raccolta degli usi della piazza di Trieste. Sull'importo si aggiunge l'IVA al 22%. Nella pratica la percentuale si scrive nel mandato, e si può trattare.

In breve

• Nessuna legge fissa la percentuale. Se il mandato non la stabilisce, a Trieste vale l'uso: 3% per parte (Raccolta degli usi, art. 51).
• Su una casa da 200.000 € il 3% è 6.000 €: con l'IVA, 7.320 € per parte.
• Il diritto nasce quando l'affare è concluso, di solito già con la proposta firmata da tutti e due o con il preliminare. Con la clausola «salvo mutuo», solo quando il mutuo arriva (art. 1757 c.c.).
• Può chiederla solo un'agenzia iscritta al Registro delle imprese come mediatore. Si controlla in un minuto.
• Chi compra per andarci ad abitare recupera il 19% su massimo 1.000 € di provvigione: fino a 190 € di IRPEF in meno, se ha pagato con bonifico o carta.
• Il diritto dell'agenzia si prescrive in un anno (art. 2950 c.c.).

Quanto si paga a Trieste

Il codice civile lascia la misura alle parti. In mancanza di patto valgono le tariffe o gli usi; se mancano anche quelli, decide il giudice secondo equità (art. 1755 c.c.).

A Trieste gli usi esistono e sono scritti. La Raccolta provinciale degli usi di piazza, pubblicata dalla Camera di Commercio, all'articolo 51 dice: nella compravendita di immobili, in difetto di diversa pattuizione, spetta al mediatore il 3% a carico del compratore e il 3% a carico del venditore. È l'edizione del 2004, quella che la Camera di Commercio Venezia Giulia pubblica oggi sul suo sito.

Conta solo quando il mandato tace. Quello che firmi vale più dell'uso.

Prezzo della casa	3%	IVA 22%	Totale per parte
150.000 €	4.500 €	990 €	5.490 €
200.000 €	6.000 €	1.320 €	7.320 €
300.000 €	9.000 €	1.980 €	10.980 €

Sono i conti dell'uso, non un listino. Un'agenzia può chiedere meno, chiedere una cifra fissa, o mettere a carico di una parte sola tutta la provvigione: la clausola «franco di mediazione» serve proprio a questo (Raccolta degli usi, art. 46).

Quando nasce il diritto, e quando no

Per l'articolo 1755 il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Per la Cassazione l'affare è concluso quando fra le parti nasce un vincolo che permette di pretendere il contratto in tribunale: di regola la proposta d'acquisto accettata, o il preliminare. Il rogito non serve.

L'uso di Trieste aggiunge una cautela: quando la legge vuole il contratto per iscritto, come per le case, la provvigione è dovuta solo dopo che le parti hanno firmato l'atto o il preliminare (art. 45).

Poi ci sono le condizioni, che spostano tutto:

• Condizione sospensiva («salvo concessione del mutuo», «salvo vendita della mia casa»): il diritto alla provvigione nasce solo quando la condizione si avvera (art. 1757 c.c.). Se la banca dice di no entro il termine, niente compravendita e niente provvigione.
• Condizione risolutiva: se la condizione si avvera, il contratto cade, ma la provvigione resta.
• Ripensamenti dopo: se le parti decidono di sciogliere il contratto, o uno dei due non lo rispetta, la provvigione già maturata non si restituisce (Raccolta degli usi, art. 49).

Esempio. Firmi una proposta da 200.000 € «salvo concessione di un mutuo di 160.000 € entro 45 giorni», e il venditore la accetta. Se entro il termine la banca rifiuta, la condizione non si avvera: non devi la provvigione. Se la banca approva, la provvigione è dovuta da quel giorno, anche se il rogito è fra tre mesi. Quando si paga lo dice il mandato: spesso al preliminare, a volte al rogito.

Per questo la condizione va scritta bene: importo del mutuo, termine, e cosa succede se il termine scade.

Chi può chiederla: il controllo da fare

Ha diritto alla provvigione solo chi è iscritto come agente d'affari in mediazione (legge 39/1989, art. 6). Il vecchio ruolo non esiste più dal 2010: oggi l'iscrizione si fa al Registro delle imprese della Camera di Commercio, che per Trieste è quella della Venezia Giulia. Un'agenzia non iscritta non ha diritto a nulla.

Tre controlli, prima di firmare:

1. L'iscrizione. Su registroimprese.it cerchi il nome dell'agenzia: sede, numero REA e stato dell'impresa. La visura riporta l'attività di mediazione.
2. La polizza. Il mediatore deve avere una polizza di responsabilità professionale a tutela dei clienti (legge 39/1989, art. 3, comma 5-bis). Chi lavora senza rischia una sanzione da 3.000 a 5.000 €. Chiedi chi è l'assicuratore.
3. I moduli. Le proposte e gli incarichi prestampati che l'agenzia usa vanno depositati in Camera di Commercio (legge 39/1989, art. 5), e chiunque può chiederne copia.

L'agenzia ti chiederà un documento e qualche informazione su chi sei e da dove vengono i soldi. Non è curiosità: le agenzie immobiliari sono tenute agli obblighi antiriciclaggio (d.lgs. 231/2007).

Ha anche un dovere verso di te: deve dirti ciò che sa sulla valutazione e sulla sicurezza dell'affare (art. 1759 c.c.). Un'ipoteca, una lite in condominio, un abuso che conosce: tacerli è un suo inadempimento.

Il mandato: sei righe da leggere prima di firmare

1. Quanto e su cosa: la percentuale, se si calcola sul prezzo di vendita, l'IVA, un eventuale minimo.
2. Quando si paga: alla proposta accettata, al preliminare o al rogito.
3. Durata ed esclusiva: tre mesi, sei, un anno. Un'esclusiva lunga va accompagnata da impegni scritti dell'agenzia: cosa fa ed entro quando.
4. Rinnovo tacito: se c'è, scrivi in agenda entro quando va disdetto.
5. Recesso e penali: una penale fissa per il recesso, slegata dal lavoro fatto, può essere una clausola vessatoria (Cassazione n. 19565 del 2020).
6. Dopo la scadenza: molti mandati chiedono la provvigione anche se vendi, entro qualche mese, a un compratore presentato dall'agenzia. Leggi per quanto tempo.

Se l'incarico l'hai firmato fuori dall'agenzia, per esempio a casa tua, il Codice del consumo ti dà di regola 14 giorni per ripensarci.

Più agenzie sullo stesso affare

Se all'affare arrivano più mediatori insieme, ciascuno ha diritto a una quota della provvigione (art. 1758 c.c.), e a Trieste l'uso dice che le parti ne pagano una sola (art. 48). Due mandati firmati con due agenzie diverse sono un'altra storia: ognuno ha le sue clausole, e vanno lette tutte e due.

Nel rogito e nella dichiarazione dei redditi

Nell'atto di compravendita compratore e venditore dichiarano se si sono serviti di un mediatore, i suoi dati e come lo hanno pagato. Dal 12 gennaio 2025, al posto dell'importo, basta il numero della sua fattura, con la dichiarazione che corrisponde a quanto pagato (legge 203/2024). Oggi la regola sta nel decreto-legge 223/2006 (art. 35, comma 22): se la dichiarazione manca o è falsa, la sanzione va da 500 a 10.000 € e il valore della casa può essere rettificato ai fini dell'imposta di registro. La stessa regola, dal 1° gennaio 2027, passa all'articolo 299 del nuovo Testo unico adempimenti e accertamento (d.lgs. 141/2026).

Chi compra una casa per farne la propria abitazione principale detrae dall'IRPEF il 19% della provvigione, su un massimo di 1.000 € (TUIR, art. 15, comma 1, lettera b-bis). Le condizioni:

• la casa diventa la tua abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Non serve che sia la tua prima casa;
• paghi con bonifico, carta o assegno, mai in contanti;
• la fattura è intestata a chi compra. Se comprate in due, il tetto di 1.000 € si divide in base alle quote di proprietà;
• se paghi prima del rogito, la detrazione va nell'anno del pagamento, purché alla dichiarazione il preliminare risulti registrato. Se poi l'acquisto salta, la detrazione si restituisce;
• non vale per una casa comprata a nome di un familiare a tuo carico;
• con i redditi alti si riduce: sopra i 75.000 € entra nel tetto complessivo delle detrazioni, sopra i 120.000 € cala, sopra i 240.000 € sparisce.

Nel 730 la spesa va nel quadro E, righi da E8 a E10, con il codice 17.

Esempio. Una coppia compra a metà, per abitarci, un appartamento da 200.000 €, e paga 7.320 € di provvigione con un bonifico. Il 19% si calcola su 1.000 €: 190 € in tutto, 95 € a testa, nella dichiarazione dell'anno del pagamento. Il resto della provvigione resta un costo.

Chi vende non ha detrazioni. Se però vende prima di cinque anni e la vendita genera una plusvalenza tassabile, le spese legate all'affare possono entrare nel conto: è un calcolo da fare con il commercialista.

Domande frequenti

Quanto prende un'agenzia immobiliare a Trieste?

Quanto è scritto nel mandato. Se il mandato non dice nulla, l'uso della piazza di Trieste è il 3% del prezzo da chi compra e il 3% da chi vende, più IVA.

La provvigione si paga se la banca non concede il mutuo?

Dipende da cosa hai firmato. Se la proposta era «salvo mutuo», con importo e termine, e la banca rifiuta entro il termine, la provvigione non è dovuta (art. 1757 c.c.). Senza quella clausola, una proposta accettata di solito basta a farla maturare.

La provvigione dell'agenzia si può detrarre?

Sì, ma solo chi compra e solo se la casa diventa la sua abitazione principale: 19% su massimo 1.000 €, cioè fino a 190 €, con pagamento tracciabile.

Si può trattare la provvigione?

Sì. Nessuna legge fissa un minimo o un massimo. L'uso di Trieste vale solo se il mandato non dice nulla.

Se compro direttamente dal proprietario una casa che mi ha mostrato l'agenzia?

Se l'affare nasce dal lavoro dell'agenzia, la provvigione può essere dovuta anche se la trattativa finale la fate da soli: conta il collegamento fra il suo intervento e la conclusione. Su un caso concreto decide l'avvocato, non un articolo.

Cosa fare adesso

• Controlla l'iscrizione dell'agenzia su registroimprese.it.
• Fatti scrivere percentuale, IVA e momento del pagamento prima di firmare la proposta.
• Se ti serve il mutuo, metti nella proposta la condizione con importo e termine.
• Paga con bonifico e conserva la fattura: servono al notaio e alla detrazione.
• Fai il conto completo dell'acquisto: le imposte, il mutuo con la rata vera e i passaggi dalla proposta al rogito.

Cosa questa guida non ti dice

Non sostituisce la lettura del tuo mandato: le clausole firmate valgono più degli usi. Le liti sulla provvigione dipendono dai fatti di ogni caso, e le valuta un avvocato. Il conto preciso della detrazione dipende dal tuo reddito: lo fa il commercialista o il CAF.

Se vendi con noi. La provvigione si concorda all'incarico e sta scritta nel mandato prima che la casa vada online; il mandato è semplice, di tre mesi. Raccontaci la casa.

Guida informativa, non consulenza legale o fiscale: l'ultima parola resta al notaio, all'avvocato e al commercialista. Per il tuo caso: info@triesteimmobiliare.com · 331 8940822.