Proposta, preliminare, rogito: cosa firmi davvero a ogni passo

Molti pensano che l'impegno vero arrivi dal notaio. Arriva molto prima: con la firma sulla proposta, appena l'altra parte la accetta.

1. La proposta d'acquisto

È una proposta irrevocabile per un periodo indicato nel modulo: entro quel termine chi propone non può ritirarla. Se il venditore accetta e l'accettazione viene comunicata al proponente, il contratto è concluso. Da quel momento entrambe le parti sono obbligate a stipulare, e non è più una manifestazione d'interesse.

Tre cose da controllare prima di firmarla:

• l'importo e la natura della somma versata (vedi sotto: caparra o acconto non è la stessa cosa);
• la condizione sospensiva del mutuo, se comprate con finanziamento: senza, se la banca dice no, il problema resta vostro;
• le date: quando si firma il preliminare, quando si va a rogito, quando si consegna.

2. Caparra confirmatoria e acconto

La differenza sembra formale, è sostanziale. La caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile) ha una funzione precisa: se chi l'ha versata è inadempiente, l'altra parte può recedere e trattenerla; se è inadempiente chi l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere ed esigerne il doppio. È il meccanismo che rende costoso ripensarci.

L'acconto è invece un semplice anticipo di prezzo: se l'affare salta, va restituito, e chi ha subito il danno deve dimostrarlo per ottenere di più.

Nel dubbio, guardate come è scritto nel modulo, non come ve lo raccontano.

3. Il preliminare (il "compromesso")

Il preliminare è il contratto con cui ci si impegna a stipulare il rogito, con dentro tutte le condizioni: prezzo, tempi, stato dell'immobile, garanzie, chi paga cosa.

Va registrato entro trenta giorni. L'imposta di registro è fissa, 200 euro; su caparra confirmatoria e acconti non soggetti a IVA è dovuta anche un'imposta proporzionale: per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 è pari allo 0,5% di quelle somme — o, se inferiore, all'imposta applicabile al contratto definitivo. Prima della modifica, gli acconti scontavano il 3%: se leggete guide che riportano ancora quella percentuale, sono vecchie. Quanto versato si scomputa poi dall'imposta dovuta sul rogito.

4. Trascrivere il preliminare: quando conviene

Il preliminare può essere fatto per atto notarile e trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis del codice civile). La trascrizione ha un effetto prenotativo: protegge l'acquirente da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli successive — un'ipoteca del venditore, un pignoramento, una seconda vendita.

Costa di più: oltre all'onorario del notaio, imposta di bollo di 155 euro, registro 200 euro, imposta ipotecaria 200 euro e tassa ipotecaria 35 euro. Vale la spesa quando fra preliminare e rogito passa molto tempo, quando si compra da un'impresa o quando qualcosa nella situazione del venditore consiglia prudenza.

5. Il rogito

L'atto pubblico davanti al notaio trasferisce la proprietà. Il notaio lo sceglie e lo paga l'acquirente; prima dell'atto verifica le visure ipotecarie e catastali, la provenienza, la conformità dichiarata e la regolarità urbanistica.

È anche il momento in cui si consegnano le chiavi, salvo diverso accordo, e in cui si versa il saldo — di norma con assegni circolari o bonifici tracciati, come impone la normativa antiriciclaggio.

Il momento in cui si può ancora cambiare idea

Onestamente: prima di firmare la proposta. Dopo, si può recedere, ma il conto lo dice l'articolo 1385 — e nelle trattative vere quasi nessuno lo mette in preventivo prima di firmare.

Questa è una guida informativa, non consulenza legale: le norme cambiano e ogni contratto fa storia a sé. L'ultima parola resta al notaio. Per il tuo caso specifico scrivici a info@triesteimmobiliare.com oppure chiama 040 2473628.