Proposta d'acquisto, compromesso e rogito a Trieste: cosa firmi

A Trieste ti impegni prima del notaio: la proposta d'acquisto diventa un contratto quando sai che il venditore l'ha accettata (art. 1326 c.c.), e se il modulo tace, l'uso vuole già in quel momento il 10% del prezzo come caparra (Raccolta degli usi di Trieste, art. 54). La casa diventa tua solo con l'iscrizione nel Libro fondiario: nel 2026 metà dei decreti tavolari che abbiamo contato è uscita più di 15 mesi dopo la domanda.

In breve

• La proposta ti vincola quando l'accettazione arriva a te; prima puoi ritirarla, salvo che sia irrevocabile (artt. 1328 e 1329 c.c.).
• La caparra d'uso è il 10%, confirmatoria se non è scritto «penitenziale»: su 220.000 €, 22.000 €.
• Chi si tira indietro paga: chi ha dato la caparra la perde, chi l'ha ricevuta la rende doppia (art. 1385 c.c.).
• Il compromesso si registra entro 30 giorni: 200 € più lo 0,5% di caparra e acconti; lo 0,5% si recupera al rogito.
• Al Libro fondiario il preliminare si annota, e la proprietà passa con l'intavolazione (art. 2 del R.D. 499/1929); il grado conta dal momento della domanda.

La proposta d'acquisto: quando ti vincola

La proposta è la tua offerta scritta. Diventa un contratto quando vieni a sapere che il venditore l'ha accettata; la risposta si considera conosciuta quando arriva al tuo indirizzo (artt. 1326 e 1335). Se lui cambia una condizione, è una nuova proposta.

Prima puoi revocarla (art. 1328). Se però l'hai firmata irrevocabile fino a una data, la revoca non ha effetto (art. 1329), e intanto il venditore può sentire altre offerte. Il Consiglio nazionale del notariato consiglia una durata breve.

Accettata, vale come preliminare con le clausole del modulo. Scrivila come se fosse già il compromesso:

• la casa, con dati catastali e partita tavolare;
• la caparra: quanto, di che tipo, come la paghi, e che ti torna se il venditore non accetta in tempo;
• il mutuo: «salvo concessione di un mutuo di X € entro il giorno Y». Se la banca dice no, il contratto non produce effetti (art. 1353); se non lo chiedi, rischi che la condizione si consideri avverata (art. 1359). Per l'agenzia vedi la guida alla provvigione;
• le date di compromesso, rogito e consegna;
• le spese di condominio già deliberate, e l'APE, che il venditore deve renderti disponibile dall'inizio della trattativa (d.lgs. 192/2005, art. 6).

Caparra confirmatoria, penitenziale, acconto

L'uso di Trieste è scritto: alla proposta si versa come caparra il 10% del prezzo, confirmatoria se non la si dice penitenziale (Raccolta degli usi, art. 54). Vale quando il modulo tace (art. 1340 c.c.), e il notariato consiglia anzi una caparra minima finché la proposta non è accettata.

Somma	Se si tira indietro chi paga	Se si tira indietro chi incassa	Imposta alla registrazione
Caparra confirmatoria	la perde	la rende doppia	0,5%
Caparra penitenziale (art. 1386)	la perde, e basta	la rende doppia, e basta	3%
Acconto	gli torna; i danni vanno provati	lo restituisce; i danni vanno provati	0,5%

Con la confirmatoria si può anche chiedere al giudice l'esecuzione, o la risoluzione con i danni (art. 1385, comma 3). L'acconto, se il contratto si scioglie, torna indietro (art. 1458).

Il compromesso: forma, registrazione, costi

Il preliminare, o compromesso, obbliga tutti e due a fare il rogito. Va scritto, altrimenti è nullo (artt. 1350 e 1351 c.c.), ma basta una scrittura privata; il notaio serve per annotarlo, ed è obbligatorio per le case da costruire che un costruttore vende a una persona, con titolo chiesto dal 16 marzo 2019.

La registrazione all'Agenzia delle Entrate va chiesta entro 30 giorni (DPR 131/1986, art. 13; fino al 21 giugno 2022 erano 20), anche quando è una proposta accettata. Se c'è un'agenzia, è obbligata anche lei e risponde dell'imposta con le parti (artt. 10 e 57). Si fa online, con il modello RAP. Le imposte:

• 200 € di imposta fissa;
• 0,5% su caparra confirmatoria e acconti, o la minore imposta del definitivo; sugli acconti era il 3% fino al 2024 (d.lgs. 139/2024);
• 3% sulla caparra penitenziale;
• 16 € di bollo ogni 4 facciate o 100 righe.

Lo 0,5% si scala dal registro del rogito (Tariffa, art. 10, nota); i 200 € e il bollo no. Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole passano nel testo unico del registro (d.lgs. 123/2025).

A Trieste il preliminare si annota

Altrove il preliminare fatto dal notaio si trascrive (art. 2645-bis c.c.): ipoteche, pignoramenti e vendite a terzi successive non toccano chi compra, e i suoi crediti hanno un privilegio sulla casa (art. 2775-bis).

Nel Libro fondiario lo stesso effetto si ottiene con l'annotazione (R.D. 499/1929, art. 12; legge tavolare, art. 20, lettera h), non con la prenotazione, che qui è un acquisto condizionato del diritto (art. 8).

Serve un atto del notaio: la proposta firmata in agenzia non basta. Gli effetti cadono se il definitivo non arriva al Libro fondiario entro un anno dalla data prevista per il rogito, e in ogni caso entro tre anni dall'annotazione (art. 2645-bis, comma 3). Conviene quando il rogito è lontano, quando paghi molto in anticipo o quando vende un'impresa.

Il rogito: cosa controlla il notaio

Il notaio controlla al Libro fondiario chi è proprietario e cosa grava sulla casa: a Trieste i «registri immobiliari» delle leggi sono quelli (R.D. 499/1929, art. 12). Raccoglie la dichiarazione che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto (legge 52/1985, art. 29) e gli estremi dei titoli edilizi, per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985 (DPR 380/2001, art. 46): senza, l'atto è nullo. Le carte sono nei documenti per vendere casa.

Il deposito del prezzo si fa se almeno una parte lo chiede: il notaio versa il saldo su un conto apposito, impignorabile, e lo gira al venditore dopo registrazione e pubblicità, se non sono comparsi gravami nuovi (legge 147/2013, art. 1, commi 63–66). A Trieste la legge non dice se per la pubblicità basti la domanda tavolare o serva il decreto; in Alto Adige il centro consumatori indica l'intavolazione. Chiedi prima al notaio quando svincolerà.

Quando diventi proprietario, a Trieste

Nel sistema tavolare la proprietà si acquista solo con l'iscrizione nel Libro fondiario (art. 2 del R.D. 499/1929). Dopo il rogito il notaio presenta la domanda, e se ritarda senza motivo risponde dei danni (art. 11). Decide con un decreto il giudice tavolare, o il conservatore delegato; per gli atti notarili la notifica esce sul Bollettino ufficiale della Regione (legge regionale 12/2009, art. 14).

Abbiamo contato i decreti dell'Ufficio tavolare di Trieste negli elenchi del Bollettino del 1° e del 15 aprile, del 23 settembre, del 7 e del 21 ottobre 2026: 1.227. Per metà la domanda era stata presentata più di 15 mesi prima; solo il 7% entro sei mesi, il 72% oltre un anno.

L'attesa non ti espone a chi arriva dopo: il grado è fissato dal numero della domanda (legge tavolare, art. 29), e in una doppia vendita la proprietà va a chi ha chiesto per primo l'iscrizione (R.D. 499/1929, art. 6). Il decreto che accoglie la tua domanda ne conserva il grado.

Esempio: casa da 220.000 €

Esempio. Prima casa, venditore privato. Ipotesi: rendita catastale di 1.000 €; caparra confirmatoria del 10% alla proposta; acconto di 22.000 € al compromesso, che tassa solo l'acconto; saldo al rogito.

Momento	Al venditore	Imposte
Proposta accettata	22.000 € di caparra	200 € + 0,5% di 22.000 € = 310 €
Compromesso	22.000 € di acconto	200 € + 0,5% di 22.000 € = 310 €
Rogito	176.000 € di saldo	registro 2% di 115.500 € = 2.310 €, meno 220 €: 2.090 €; ipotecaria e catastale 100 €

Con il prezzo-valore il registro si paga sul valore catastale: 1.000 € × 1,05 × 110 = 115.500 €. In tutto 2.810 € di imposte, più il bollo; senza i due preliminari, 2.410 €. I passaggi intermedi costano i 400 € fissi, perché lo 0,5% torna al rogito. Il resto è nelle imposte di chi compra.

Se salta:

• ti ritiri tu: il venditore può recedere e tenersi i 22.000 € di caparra; l'acconto ti torna;
• si ritira il venditore: puoi recedere e chiedere il doppio della caparra, 44.000 €, più l'acconto: 66.000 €. Oppure chiedi la sentenza che fa le veci del rogito (art. 2932 c.c.), offrendo il saldo; la domanda si annota al Libro fondiario (legge tavolare, art. 20, lettera g);
• la banca nega il mutuo nel termine: il contratto non produce effetti, caparra e acconto ti tornano.

Proposta, compromesso, rogito a confronto

	Proposta d'acquisto	Preliminare (compromesso)	Rogito
Cosa firmi	la tua offerta	l'obbligo reciproco di fare il rogito	la vendita
Cosa paghi	la caparra, d'uso il 10%	un acconto; 200 € + 0,5% di registro	saldo, imposte, notaio
Se ti ritiri	prima dell'accettazione niente, salvo irrevocabilità; dopo perdi la caparra	perdi la caparra; o l'altro chiede la sentenza	la vendita è fatta
Libro fondiario	niente	annotazione, col notaio	intavolazione

Domande frequenti

La proposta d'acquisto è vincolante?

Per te sì, se è irrevocabile, fino alla data scritta. Per tutti e due, quando l'accettazione del venditore arriva a te (art. 1326 c.c.).

Quanto si dà di caparra per comprare casa a Trieste?

Quanto scrivete. Se il modulo tace, l'uso di Trieste è il 10% del prezzo alla proposta, come caparra confirmatoria (Raccolta degli usi, art. 54).

Quanto costa registrare il compromesso?

200 € più lo 0,5% di caparra e acconti, più il bollo, entro 30 giorni. Con 22.000 € di caparra sono 310 €; i 110 € si recuperano al rogito.

Cosa succede se il venditore si tira indietro dopo il compromesso?

Puoi recedere e chiedere il doppio della caparra, oppure la sentenza che trasferisce la casa (art. 2932 c.c.), offrendo il saldo.

Quando si diventa proprietari di casa a Trieste?

Con l'intavolazione al Libro fondiario, non con il rogito. Il decreto può arrivare dopo più di un anno, ma conserva il grado della domanda del notaio.

Cosa fare adesso

• Leggi la proposta come se fosse il compromesso: caparra, mutuo, date, irrevocabilità.
• Chiedi l'estratto tavolare: chi è intavolato come proprietario, ipoteche, servitù.
• Paga con assegno non trasferibile o bonifico; tieni la proposta accettata e la data in cui ti è arrivata.
• Entro 30 giorni chiedi la ricevuta della registrazione.
• Dopo il rogito chiedi al notaio il numero della domanda tavolare (GN), per ritrovare il decreto nel Bollettino ufficiale. Col mutuo, fai i conti prima della proposta.

Cosa questa guida non ti dice

Le clausole che firmi valgono più degli usi. Su una lite decide un avvocato; sulle imposte, specie se vende un'impresa, il notaio. La tariffa non dice come si tassi una caparra già registrata e ripetuta nel compromesso. I tempi tavolari sono misurati su cinque elenchi del 2026.

Se vendi con noi. Leggiamo le carte prima che la casa vada online, tavolare compreso: se qualcosa non torna lo sai subito, non al rogito, e quello che finirà nella proposta è già verificato. Poi ti seguiamo fino al notaio, anche se vivi lontano. Raccontaci la casa.

Guida informativa, non consulenza legale o fiscale: l'ultima parola resta al notaio, all'avvocato e al commercialista. Per il tuo caso: info@triesteimmobiliare.com · 331 8940822.