Quanto costa vendere casa: tutte le voci, e chi paga cosa

Le spese di una compravendita si dividono male: quasi tutto quello che si vede — notaio, imposte — lo paga chi compra. A chi vende restano poche voci, una delle quali può però essere molto grande.

A carico del venditore

La provvigione dell'agenzia. Non è fissata per legge. L'articolo 1755 del codice civile stabilisce solo che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento; la misura, in mancanza di accordo o di usi locali, la determina il giudice secondo equità. La prassi di mercato in Italia sta fra il 2% e il 4% più IVA per parte. TriesteImmobiliare, sui mandati firmati entro settembre 2026, non chiede nulla al venditore.

Il punto che sorprende quasi tutti: la provvigione matura alla conclusione dell'affare, cioè quando la proposta viene accettata, non al rogito. Se dopo l'accettazione l'acquirente si tira indietro, il diritto dell'agenzia in linea di principio è già sorto.

L'attestato di prestazione energetica. Lo paga chi vende, e serve prima di pubblicare l'annuncio: classe e indice sono obbligatori già lì. Il costo dipende da chi lo redige e dalla dimensione dell'immobile: chiedete due preventivi, la forbice è ampia.

Le pratiche tecniche, se servono. Aggiornare una planimetria catastale non allineata, o sanare una difformità edilizia, richiede un geometra e ha un costo che dipende interamente dal caso. È la voce più imprevedibile e la ragione per cui conviene verificare all'inizio: una difformità scoperta in trattativa non costa solo la pratica, costa lo sconto che l'acquirente chiederà.

L'estinzione del mutuo. Se c'è ancora un'ipoteca, va chiesto alla banca il conteggio di estinzione e va organizzata la cancellazione. Anche qui, prima si comincia meglio è.

La voce grande: la plusvalenza

Se vendete entro cinque anni dall'acquisto e l'immobile non è stato la vostra abitazione principale (o quella di un vostro familiare) per la maggior parte del periodo di possesso, la differenza fra prezzo di vendita e costo d'acquisto è una plusvalenza tassabile. Si può scegliere di pagare l'imposta sostitutiva del 26%, versata direttamente al notaio in sede di rogito, oppure far confluire la plusvalenza nell'IRPEF con la propria aliquota.

Oltre i cinque anni, per le persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa, non c'è nulla da pagare. Restano fuori anche gli immobili ricevuti per successione.

C'è però una finestra più lunga per chi ha fatto lavori con il Superbonus: la legge di bilancio 2024 ha introdotto nell'articolo 67 del TUIR la tassazione al 26% delle plusvalenze da cessione di immobili su cui sono stati eseguiti quegli interventi, se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita. Se avete fatto il Superbonus e state pensando di vendere, questa è la prima cosa da far verificare al commercialista — non l'ultima.

A carico dell'acquirente

Per completezza, perché nella trattativa la domanda arriva sempre: chi compra paga il notaio (e lo sceglie), le imposte di registro, ipotecaria e catastale — oppure l'IVA se compra da un'impresa — e, se accende un mutuo, i costi di istruttoria, perizia e l'imposta sostitutiva sul finanziamento.

Il conto che conta davvero

Nella maggior parte delle vendite fra privati a Trieste le voci a carico del venditore si contano su una mano. Il rischio vero non è nessuna di queste: è il tempo. Ogni mese in più di annuncio fermo è un mese di spese condominiali, utenze e imposte sulla seconda casa che continua a correre — e alla fine pesa più della differenza fra una provvigione e l'altra.

Questa è una guida informativa, non consulenza legale o fiscale: le norme cambiano e ogni caso fa storia a sé. L'ultima parola resta al notaio e al commercialista. Per il tuo caso specifico scrivici a info@triesteimmobiliare.com oppure chiama 040 2473628.