Quanto si paga davvero comprando casa: imposte prima casa e seconda casa

Le imposte sull'acquisto non si calcolano sul prezzo pagato, quasi mai. È la prima cosa da capire, ed è quella che fa la differenza più grande sul conto finale.

Se comprate da un privato

L'imposta di registro è il 2% con i requisiti prima casa, il 9% negli altri casi. Imposta ipotecaria e catastale sono fisse: 50 euro ciascuna. L'imposta di registro proporzionale non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.

Se comprate da un'impresa con IVA

Si paga IVA al 4% sul prezzo con i requisiti prima casa, 10% negli altri casi (aliquote diverse per gli immobili di lusso). Registro, ipotecaria e catastale diventano fisse: 200 euro ciascuna.

Il meccanismo prezzo-valore: dove si risparmia

Comprando un'abitazione da un privato, l'acquirente persona fisica può chiedere al notaio, in atto, che le imposte siano calcolate sul valore catastale invece che sul prezzo. Il valore catastale si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per 110 nel caso della prima casa o per 120 negli altri casi.

Il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato: è la ragione per cui, su una compravendita fra privati, l'imposta reale è spesso una frazione di quella che si teme. Va però chiesto: è una facoltà dell'acquirente, non un automatismo. Chiedetelo al notaio prima dell'atto, non dopo.

I requisiti prima casa

Per l'aliquota agevolata servono, in sintesi:

• l'immobile non deve essere di lusso: sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• l'acquirente deve avere la residenza nel Comune dove si trova l'immobile, oppure trasferirla entro diciotto mesi dall'atto;
• non deve essere titolare di un'altra abitazione nello stesso Comune, né di un'altra casa acquistata con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale.

Se avete già una prima casa

Dal 2025 la finestra si è allargata. La legge di bilancio 2025 (legge 207/2024, art. 1 comma 116) ha portato da uno a due anni il termine per vendere l'immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni, mantenendo il beneficio sul nuovo acquisto. La proroga vale anche, in modo limitato, per gli atti anteriori al 1° gennaio 2025 il cui termine annuale non era ancora scaduto a fine 2024.

Se il termine non viene rispettato si decade dalle agevolazioni sul nuovo acquisto, con imposte da riversare e sanzioni. Due anni sembrano lunghi finché non si prova a vendere una casa che nessuno vuole al prezzo che avevate in testa.

C'è poi il credito d'imposta per il riacquisto: chi ha venduto una prima casa agevolata e ne ricompra un'altra con le stesse condizioni può portare in detrazione l'imposta pagata sul primo acquisto, entro i limiti di legge.

Gli under 36 nel 2026

L'esenzione straordinaria che azzerava registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 non è stata prorogata nella sua forma originale: chi compra oggi rientra nel regime ordinario dell'agevolazione prima casa (2%, oppure IVA al 4%, con ipotecaria e catastale a 50 euro).

Resta attivo il Fondo di garanzia Consap prima casa, che copre fino all'80% della quota capitale del mutuo, con ISEE fino a 40.000 euro e finanziamento entro 250.000 euro, per chi non ha compiuto 36 anni nell'anno del rogito.

In pratica

Prima di firmare una proposta, chiedete tre numeri: la rendita catastale dell'immobile, l'imposta stimata con il prezzo-valore, e il costo del notaio. Sono tre telefonate e cambiano la valutazione di quanto potete permettervi.

Questa è una guida informativa, non consulenza fiscale: le norme cambiano e ogni caso fa storia a sé. Il calcolo esatto lo fa il notaio. Per il tuo caso specifico scrivici a info@triesteimmobiliare.com oppure chiama 040 2473628.