Imposte acquisto prima casa a Trieste: quanto si paga (2026)

Comprando casa da un privato con i benefici prima casa paghi il 2% di imposta di registro, che puoi far calcolare sul valore catastale anziché sul prezzo, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale. Su un appartamento da 160.000 € con 600 € di rendita fa 1.486 €; come seconda casa, 6.904 €.

In breve

• Da un privato: registro al 2% per la prima casa, al 9% negli altri casi, mai meno di 1.000 €; ipotecaria e catastale 50 € ciascuna.
• Dall'impresa che vende con IVA, di solito il costruttore: IVA al 4% per la prima casa, al 10% negli altri casi, sul prezzo; registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna.
• Prezzo-valore: se lo chiedi nell'atto, la base è la rendita × 1,05 × 110 (prima casa) o × 120, e gli onorari del notaio scendono del 30%.
• Prima casa rivenduta entro cinque anni: senza un riacquisto entro un anno, perdi le agevolazioni e paghi il 30% di sanzione.
• Under 36: le esenzioni sono finite con gli atti del 2023, o del 2024 con preliminare registrato nel 2023.
• A Trieste la casa diventa tua con l'iscrizione nel Libro fondiario: la domanda tavolare la presenta il notaio, con 25 € di diritti.

Quanto si paga, caso per caso

Contano chi vende e se hai i requisiti della prima casa.

Chi vende	Prima casa	Altra abitazione
Privato, o impresa che vende senza IVA	registro 2% (minimo 1.000 €) + 50 € + 50 €	registro 9% (minimo 1.000 €) + 50 € + 50 €
Impresa che vende con IVA	IVA 4% + 200 € + 200 € + 200 €	IVA 10% (22% per case signorili, ville e castelli) + 200 € + 200 € + 200 €

Agenzia delle Entrate, guida sulle imposte per l'acquisto della casa (ottobre 2025), letta il 25/10/2026.

Un'impresa, di regola, vende senza IVA, e paghi come da un privato. L'IVA c'è quando vende chi ha costruito o ristrutturato la casa, nei cinque anni successivi ai lavori, o più tardi se nell'atto sceglie l'IVA. Chiedilo prima della proposta: la differenza è di migliaia di euro.

Registro, ipotecaria e catastale le versa il notaio quando registra l'atto; l'IVA la paghi al venditore. Le spese sono di chi compra, salvo patto diverso (codice civile, art. 1475).

Il prezzo-valore: paghi sulla rendita, non sul prezzo

Se compri un'abitazione da chi non applica l'IVA, puoi chiedere che le tre imposte si calcolino sul valore catastale (legge 266/2005, art. 1, comma 497): rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre. La rendita è nella visura catastale.

Le condizioni:

• compri come persona fisica, non per la tua impresa o il tuo studio;
• compri un'abitazione; box, cantina e soffitta rientrano se hanno una rendita propria e l'atto le lega alla casa;
• lo chiedi al notaio nell'atto stesso: dopo non si può aggiungere;
• nell'atto scrivete il prezzo vero, per intero. Se ne nascondete una parte, si paga sul prezzo pattuito, con una sanzione dal 50 al 100% della differenza d'imposta.

In cambio l'Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore della casa ai fini del registro, e la legge riduce del 30% gli onorari del notaio. Le tariffe fisse non esistono più dal 2012: il compenso si concorda, con un preventivo di massima scritto che elenchi tutte le voci (decreto-legge 1/2012, art. 9).

Nelle case piccole, sotto i 433 € circa di rendita, il 2% scende sotto i 1.000 € e paghi il minimo.

Esempio: la stessa casa, quattro conti

Esempio: un appartamento a Trieste da 160.000 €, con una rendita catastale di 600 €. Sono ipotesi: la rendita vera è in visura.

Caso	Conto	Imposta principale	Imposte fisse	Totale
Prima casa, da privato	600 × 1,05 × 110 = 69.300 €	1.386 € (registro 2%)	100 €	1.486 €
Seconda casa, da privato	600 × 1,05 × 120 = 75.600 €	6.804 € (registro 9%)	100 €	6.904 €
Prima casa, dal costruttore	prezzo, 160.000 €	6.400 € (IVA 4%)	600 €	7.000 €
Seconda casa, dal costruttore	prezzo, 160.000 €	16.000 € (IVA 10%)	600 €	16.600 €

Senza il prezzo-valore, la prima casa da privato costerebbe 3.300 € (il 2% di 160.000 €, più 100): più del doppio. Dal costruttore l'IVA si paga sul prezzo: niente prezzo-valore, e niente riduzione sul notaio.

Alle imposte si aggiungono il notaio, l'eventuale provvigione dell'agenzia e, con un mutuo, l'imposta sostitutiva: 0,25% per la prima casa, 2% per le altre (DPR 601/1973, art. 18). Su un mutuo di 128.000 € fa 320 € o 2.560 € (il mutuo con la rata vera).

A Trieste la casa diventa tua con il Libro fondiario

In tutta la provincia di Trieste la proprietà non si trascrive nei registri immobiliari: vale il sistema tavolare, nato sotto l'Austria-Ungheria (regio decreto 499/1929). Il rogito è un contratto valido, ma il diritto si acquista solo con l'iscrizione nel Libro fondiario (art. 2).

• Chi la fa. Dopo il rogito il notaio presenta la domanda all'Ufficio tavolare di Trieste, in via Carpison 20, che dipende dalla Regione; il giudice tavolare ordina l'iscrizione se Libro fondiario e documenti non lo impediscono. Se il notaio ritarda senza motivo, risponde dei danni (art. 11).
• Il grado. Conta il momento della domanda, che riceve un numero progressivo (GN). Se la stessa casa fosse venduta due volte, la avrebbe chi ha chiesto per primo l'iscrizione (art. 6).
• Quanto costa. 25 € di diritti per ogni domanda. Un estratto della partita tavolare costa 10 €; consultare il Libro fondiario all'ufficio è gratis.
• Le imposte. Le stesse del resto d'Italia: la legge tavolare presuppone che l'atto paghi registro e ipotecaria (art. 91), e il d.lgs. 347/1990 lascia al sistema tavolare solo le formalità (art. 20). Le versa il notaio con la registrazione; l'ufficio tavolare non incassa imposte.

Nell'estratto tavolare il foglio B dice chi è il proprietario, il foglio C quali ipoteche e servitù ci sono.

Prima casa: i requisiti, e quando li perdi

Hai i benefici se:

• la casa non è signorile, una villa o un castello (categorie A/1, A/8, A/9); delle pertinenze, una per categoria fra C/2, C/6 e C/7;
• è nel Comune dove hai la residenza, dove la porti entro 18 mesi (lo dichiari nell'atto) o dove lavori;
• non possiedi, da solo o in comunione con il coniuge, un'altra casa nello stesso Comune;
• non possiedi in Italia, neanche per una quota, una casa comprata con le agevolazioni; oppure la vendi entro due anni dal nuovo acquisto. Fino al 2024 il termine era di un anno (legge 207/2024, art. 1, comma 116).

Li perdi, e paghi le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%, se:

• vendi o doni la casa prima di cinque anni senza acquistarne un'altra entro un anno, anche per donazione, da abitare; un preliminare non basta;
• non trasferisci la residenza entro 18 mesi;
• non vendi la vecchia prima casa entro i due anni;
• hai dichiarato il falso nell'atto.

Se capisci per tempo che non ce la farai, chiedi all'Agenzia di ricalcolare l'imposta (entro i 18 mesi della residenza, o entro l'anno dalla vendita se rinunci a ricomprare): paghi differenza e interessi, senza sanzione.

Rivendi e ricompri: il credito d'imposta

Se vendi la prima casa comprata con le agevolazioni ed entro un anno ne compri un'altra con i requisiti, hai un credito pari al registro o all'IVA pagati la prima volta. Non supera l'imposta dovuta sul nuovo acquisto e la parte in più non si rimborsa. Vale anche se compri prima di vendere, purché la vecchia la venda entro due anni. Lo scali dal registro del nuovo atto, chiedendolo lì, o lo usi nella dichiarazione dei redditi o con l'F24.

Esempio: sulla casa che vendi avevi pagato 1.200 € di registro. Sulla nuova, quella da 69.300 € di valore catastale, ne devi 1.386: con il credito paghi 186 €, più i 100 € di ipotecaria e catastale.

Under 36: le esenzioni sono finite

Chi aveva meno di 36 anni e un ISEE fino a 40.000 € non pagava registro, ipotecaria e catastale sugli atti fino al 31 dicembre 2023, o al 31 dicembre 2024 con un preliminare registrato entro il 2023 (decreto-legge 73/2021, art. 64). Al 25 ottobre 2026 non sono state rinnovate. Se la legge di bilancio 2027 le riaprirà, questa guida cambierà.

Resta il Fondo prima casa, che garantisce il mutuo fino all'80% per le domande entro il 31 dicembre 2027: lo spieghiamo nella guida al mutuo.

Dal 2027 cambiano gli articoli, non le aliquote

Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano in tre testi unici: registro, ipotecaria e catastale nel d.lgs. 123/2025 (rinviato di un anno dal decreto-legge 200/2025), l'IVA nel d.lgs. 10/2026, prezzo-valore e riduzione per il notaio nel d.lgs. 141/2026 (art. 299, comma 10). Aliquote, minimo e imposte fisse non cambiano; la «nota II-bis» della prima casa diventa «nota I». Per i rogiti del 2026 valgono le leggi di prima.

Domande frequenti

Quanto si paga di tasse per comprare casa?

Da un privato, il 2% (prima casa) o il 9% del valore catastale, minimo 1.000 €, più 100 € fissi. Dal costruttore con IVA, il 4% o il 10% del prezzo più 600 €. Su una casa da 160.000 € con 600 € di rendita: 1.486 € come prima casa, 6.904 € come seconda.

Imposte prima casa 2026: cosa è cambiato?

Le aliquote no. Dal 2025 hai due anni, non uno, per vendere la vecchia prima casa; le esenzioni under 36 sono scadute; dal 2027 cambiano i riferimenti delle norme, non il contenuto.

Come si calcola il valore catastale per le imposte?

Rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 negli altri casi: con 600 € di rendita, 69.300 o 75.600 €.

Chi paga il notaio e le imposte, chi compra o chi vende?

Chi compra, se non avete deciso diversamente (art. 1475 del codice civile). Le imposte di registro, ipotecaria e catastale le incassa il notaio e le versa all'Agenzia delle Entrate.

Se vendo la prima casa prima di cinque anni perdo le agevolazioni?

Sì, a meno che entro un anno tu ne compri un'altra da abitare. Altrimenti restituisci quanto risparmiato, più interessi e sanzione del 30%.

Cosa fare adesso

• Fatti dare la visura catastale: rendita e categoria decidono il conto e la prima casa.
• Chiedi l'estratto tavolare (10 €) prima della proposta.
• Se vende un'impresa, fatti scrivere se la vendita è con IVA o esente.
• Chiedi al notaio un preventivo scritto con il prezzo-valore, che separi onorario, imposte e diritti tavolari.
• Hai già una prima casa? Verifica di poterla vendere in due anni, e fai scrivere nell'atto l'impegno e il credito. Poi metti tutto accanto al prezzo: quanto vale la casa, dalla proposta al rogito.

Cosa questa guida non ti dice

Non tratta aste, donazioni, successioni, case di lusso, immobili non abitativi né acquisti di società. Se nel tuo caso i requisiti ci sono lo verifica il notaio; i dubbi fiscali, il commercialista.

Se vendi con noi. Nella scheda della tua casa mettiamo, sotto il prezzo, la rata del mutuo con le sue ipotesi e le imposte di chi compra, prima e seconda casa, calcolate con il prezzo-valore. Raccontaci la casa. Cerchi casa? Gli stessi conti sono nelle schede degli immobili in vendita.

Guida informativa, non consulenza fiscale: l'ultima parola resta al notaio e al commercialista. Per il tuo caso: info@triesteimmobiliare.com · 331 8940822.