Elegie Duino · sito del progetto (si apre in una nuova scheda su elegieduino.it)Duino · Trilocale piano terra con giardino 280 m²
Rif. 0083 · Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
441.000 € + IVA
Duino · Trilocale piano terra con giardino 280 m²
Rif. 0083 · Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
Casa sull'acqua
Il mare a due passi.
Il punto di balneazione più vicino a circa 260 metri
Tecnicamente la riva è a 210 metri, oltre i nostri duecento: per una volta abbiamo chiuso un occhio.
Qualità dell'acqua
- in 10 stagioni su 11
- Eccellente
- il mare ad agosto, in media
- 25,4 °C
- giorni l'anno sopra i 20 °C
- 132
- giorni l'anno sopra i 24 °C
- 68
Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Duino–Monfalcone.
Rendering di progetto
Elegie Duino · le otto case
La casa 1, una delle otto.
È al piano terra, col giardino privato; sopra c'è la casa 5. Otto case in un solo edificio: quattro col giardino al piano terra, quattro con la veranda vetrata al primo. Ogni casa libera, sulla pianta o nell'elenco, apre la sua scheda.
- TrilocaleQuesta casa97,24 m² · giardino 280,02 m²
- Trilocale396.000 € + IVA97,44 m² · giardino 51,65 m²
- Bilocale288.000 € + IVA70,40 m² · giardino 47,48 m²
- TrilocaleVenduta102,38 m² · giardino 226,02 m²
- TrilocaleVenduta97 m² · veranda vetrata · sopra questa casa
- Trilocale351.000 € + IVA97,44 m² · veranda vetrata
- Bilocale261.000 € + IVA70,40 m² · veranda vetrata
- Trilocale396.000 € + IVA102,38 m² · veranda vetrata
Piante per piano ridisegnate dai disegni esecutivi del progettista (settembre 2026); gli alberi sono indicativi.
Il sito del progetto: l'edificio nel paese vero, il sole ora per ora, il conto e la brochure.
Duino, dal vero
Dal lotto, fino al castello
↓ Scorri: il drone sale
Il castello di Duino sulla falesia, a meno di trecento metri dal lotto, e il golfo.
- Il drone parte dal lotto dove nascono le case di Elegie e sale sopra Duino: la strada, i giardini, i tetti del paese. Più in alto si volta verso sud-ovest, e sulla falesia compare il castello, a meno di trecento metri dal lotto in linea d'aria, col golfo dietro.
- +10 m sopra il lotto, al decollo: Il lotto di Elegie, appena sopra terra: qui nascono le otto case.
- +25 m sopra il lotto, al decollo: Più su: il lotto fra gli alberi e le case del paese.
- +44 m sopra il lotto, al decollo: La strada davanti, i giardini dei vicini.
- +63 m sopra il lotto, al decollo: A sessanta metri: il lotto in mezzo ai giardini di Duino.
- +69 m sopra il lotto, al decollo: Il lotto, un rettangolo di terra fra le ville.
- +94 m sopra il lotto, al decollo: A novanta metri: il paese intorno, casa dopo casa.
- Più in alto: Più su, tutto il paese.
- Più in alto: Il drone si volta verso sud-ovest: in fondo, la costa e il mare.
- Più in alto: Il castello di Duino sulla falesia, a meno di trecento metri dal lotto, e il golfo.
- Foto vere del drone (DJI Mini 3): nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al lotto da cui è partito; la distanza dal castello è in linea d'aria, da OpenStreetMap.
Da dove vengono questi dati
Il drone parte dal lotto dove nascono le case di Elegie e sale sopra Duino: la strada, i giardini, i tetti del paese. Più in alto si volta verso sud-ovest, e sulla falesia compare il castello, a meno di trecento metri dal lotto in linea d'aria, col golfo dietro. Foto vere del drone (DJI Mini 3): nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al lotto da cui è partito; la distanza dal castello è in linea d'aria, da OpenStreetMap.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Contratto
- In vendita
- Superficie
- 97 m²
- Locali
- 3
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- Piano terra
- Classe energetica
- APE a fine lavori
Descrizione
L'Unità 1 di Elegie Duino è un trilocale al piano terra di 97 metri quadrati commerciali — due stanze da letto, due bagni e una veranda — circondato dal giardino privato più grande del complesso: 280 mq. Un posto auto pertinenziale è compreso nel prezzo; chi ne desidera altri può acquistare fino a quattro posti aggiuntivi a 20.000 €.
La residenza è certificata NZEB in classe energetica A: pareti portanti in legno X-LAM di abete con certificazione PEFC, isolamento a cappotto in lana di roccia, infissi in alluminio a taglio termico. All'interno, rovere nelle stanze da letto e gres effetto pietra nella zona giorno; ogni alloggio è autonomo, con riscaldamento e raffrescamento a pompa di calore aria-acqua.
Il Castello di Duino e il Sentiero Rilke si raggiungono in cinque minuti a piedi, così come il porticciolo e i ristoranti del borgo. In dieci minuti d'auto si arriva a Portopiccolo e alle spiagge della baia di Sistiana, in quindici all'aeroporto di Ronchi dei Legionari, in venticinque a Trieste. Tutt'attorno, la Riserva Naturale delle Falesie di Duino e l'Area Marina Protetta di Miramare.
I lavori di cantiere sono partiti a giugno 2026 e la consegna è prevista nel corso del 2027. I prezzi si intendono IVA esclusa, listino soggetto a variazioni.
Acqua e temperatura, dati alla mano
Dal giardino al mare, cinque minuti
Dal giardino privato più grande del complesso al porticciolo di Duino si arriva in cinque minuti a piedi. Sotto il castello, a poco più di 250 metri in linea d'aria dalla casa, l'ARPA analizza l'acqua di balneazione: per l'agenzia ambientale UE la classe è stata «eccellente» in dieci stagioni su undici fra il 2015 e il 2025, «buona» nel 2021.
- 10 su 11
- stagioni «eccellenti» per l'agenzia ambientale UE
- 132
- giorni l'anno, in media, sopra i 20 °C
- 27,1 °C
- la punta più alta letta in spiaggia
- temperatura media mensile dal satellite
- gradi registrati in spiaggia a ogni campione ARPA
Com'è l'acqua, controllo per controllo
Classi europee, anno per anno
- 2015: eccellente
- 2016: eccellente
- 2017: eccellente
- 2018: eccellente
- 2019: eccellente
- 2020: eccellente
- 2021: buona
- 2022: eccellente
- 2023: eccellente
- 2024: eccellente
- 2025: eccellente
- eccellente
- buona
I numeri in tabella
| Mese | Mare aperto, media °C | In spiaggia, min–max °C | Rilevazioni |
|---|---|---|---|
| gennaio | 10,3 | — | — |
| febbraio | 9,2 | — | — |
| marzo | 10,0 | — | — |
| aprile | 13,3 | 11,1–16,4 | 16 |
| maggio | 17,9 | 12,4–19,3 | 15 |
| giugno | 22,9 | 18,0–26,1 | 15 |
| luglio | 25,4 | 20,1–27,1 | 15 |
| agosto | 25,4 | 19,2–26,6 | 21 |
| settembre | 22,7 | 18,5–27,0 | 15 |
| ottobre | 19,1 | — | — |
| novembre | 15,9 | — | — |
| dicembre | 12,7 | — | — |
Da dove vengono i numeri. Il punto di balneazione è IT006032001009 «Duino, sotto il castello» dell'ARPA FVG: 108 campioni fra il 2010 e il 2026, pubblicati come open data dalla Regione (gradi in spiaggia registrati fino al 2025). Le classi sono quelle dell'Agenzia europea dell'ambiente per le stagioni dal 2015 al 2025; diverse da «eccellente»: 2021 «buona». 4 campioni dal 2010 sono andati oltre il limite di un singolo prelievo (decreto ministeriale 30/3/2010, all. A), il più recente il 09/08/2023: niente confronto col limite, dunque, ma le classi ufficiali. La curva è la temperatura superficiale NASA JPL MUR SST, giorno per giorno dal 2003 al 2025, nel mare a 45,77 N 13,6 E. Quanti giorni l'anno il mare passa i 20 °C lo dice la media di quegli anni (da 116 nell'anno più fresco a 154 nel più caldo). Il satellite guarda il largo, il termometro dell'ARPA la riva: sono due misure e restano distinte.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
Imposte prima casa
≈ 18.435 €
Provvigione TriesteImmobiliare
≈ 17.640 €+ IVA
Notaio
≈ 3.000-5.900 €stima, IVA e spese comprese
Il mutuo per questa casa
1.393 €al mese
per un mutuo di 308.700 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,71%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo per la prima casa a Trieste
Chi compra
Agevolazioni possibili
La Regione garantisce la parte oltre l'80%, fino a 42.500 €: su questa casa il mutuo può arrivare all'87% del valore (al 100% fino a 170.000 €). Per chi risiede in FVG da 24 mesi, ha un reddito da lavoro e non ha altre case; mutuo da 10 a 30 anni, fino a 150 mq utili, classe energetica almeno F; si chiede a una banca convenzionata prima del rogito.
- Rata mensile
- 1.393 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 192.937 €
- Totale dovuto
- 506.923 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 179.200 € - 184.200 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 4.180 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo132.300 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)18.435 €
- Provvigione con IVA21.521 €
- Spese del mutuo2.122 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)4.780 € - 9.800 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteImmobiliare la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (772 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 69 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteImmobiliare non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Garanzia integrativa sul mutuo: Regione FVG
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Planimetrie
Pianta di progetto, a solo scopo illustrativo: può non coincidere con lo stato di fatto e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo. Arredi, misure e nomi dei locali sono indicativi. La documentazione catastale e urbanistica disponibile si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.
Caratteristiche
- 5 minuti dal mare
- Posto auto
- Aria condizionata
- Vista sul verde
- Nuova costruzione
- Zona tranquilla
- Vicino al mare
- Giardino
- Piano terra
- Accessibile a persone con disabilità
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
3 immagini generate per intero con l'AI e 2 rendering di progetto: non sono fotografie. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi la nota completa
L'edificio è in costruzione (cantiere avviato a giugno 2026, consegna prevista nel 2027), quindi nessuna immagine di questo annuncio è una fotografia. Le vedute del complesso nel giardino sono rendering di progetto, creati al computer: per quanto risulta dai file, senza intelligenza artificiale generativa. Le altre immagini sono state generate con modelli di intelligenza artificiale generativa, usati tramite la piattaforma Higgsfield (almeno in parte della famiglia Nano Banana di Google), oppure ricavate con l'AI da un rendering di progetto, come la vista dell'ingresso al tramonto: mostrano come potrebbero apparire gli spazi a lavori finiti.
Ogni immagine porta l'etichetta del suo tipo. Arredi, piante, persone e auto servono solo a dare l'idea degli spazi; materiali, finiture e dotazioni fanno fede sul capitolato. Le due fotografie dal drone in fondo alla galleria mostrano il terreno di Località Duino 69/A dopo le demolizioni, così com'era: sono riprese vere, corrette solo in luce, contrasto e nitidezza, senza intelligenza artificiale, e non è stato tolto né aggiunto niente.
In tutte e due il lotto è messo in risalto con una grafica (luce, contorno bianco e scritta): sono grafiche aggiunte, non fanno parte della ripresa. L'edificio non c'è ancora: lo mostrano solo i rendering.
Le immagini, per tipo di intervento
- 7in tutto, nell'annuncio
- 2ritocco tecnico senza AI: senza etichetta
- 3AI · renderingimmagini generate per intero con l'AI
- 2Renderingimmagini di progetto, senza AI
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