Comprare casa all'asta a Trieste: offerta, saldo e intavolazione

All'asta offri almeno il 75% del prezzo base, con una cauzione del 10% della tua offerta; se vinci, negli avvisi del Tribunale di Trieste hai 90 giorni per pagare il resto, poi arrivano il decreto di trasferimento e l'intavolazione. Il 31 ottobre 2026 il Portale delle vendite pubbliche elencava 3 abitazioni con vendita fissata per il Tribunale di Trieste.

In breve

• Offerta minima: il 75% del prezzo base; cauzione di almeno il 10% dell'offerta (art. 571 c.p.c.).
• Saldo: al massimo 120 giorni per legge, 90 negli avvisi di Trieste. Se non paghi, perdi la cauzione.
• Nessuna garanzia per i vizi (art. 2922 c.c.): leggi la perizia.
• Il decreto di trasferimento fa cancellare ipoteche e pignoramenti ed è il titolo per il Libro fondiario (art. 586 c.p.c.).
• Imposte: come da un privato, 2% per la prima casa, anche sul valore catastale (Corte costituzionale, sentenza 6/2014).

Dove si trovano le aste a Trieste

Ogni vendita giudiziaria di immobili va sul Portale delle vendite pubbliche (pvp.giustizia.it) e, con ordinanza e perizia, sui siti autorizzati, almeno 45 giorni prima del termine per le offerte (art. 490 c.p.c.). Filtri per tribunale, categoria, prezzo e disponibilità (libero o occupato), e scarichi:

• l'avviso di vendita: prezzi, rilancio minimo, termine per le offerte, conto per la cauzione, delegato e custode;
• l'ordinanza del giudice, con le regole della procedura;
• la perizia: com'è la casa, chi ci abita, cosa non è in regola.

Di regola la vendita la conduce un professionista delegato: notaio, avvocato o commercialista (art. 591-bis c.p.c.). Un'ordinanza del Tribunale di Trieste di luglio 2026 ricorda che chi compra all'asta non deve compensi a mediatori.

I numeri di oggi. Il 31 ottobre 2026, filtrato sul Tribunale di Trieste, il portale elencava 3 abitazioni in vendita: prezzi base di 83.200, 90.637 e 131.000 €, offerte minime di 62.400, 67.978 e 98.250 €. Tutte al primo tentativo, al valore di stima; due libere, una occupata. Lo storico del portale è incompleto (per Trieste nessuna vendita del 2025): niente medie sui ribassi.

Cosa leggere nella perizia

La legge fissa cosa deve dire la perizia (art. 173-bis disp. att. c.p.c.). Cerca:

• difformità edilizie: se sono sanabili e a che costo. Se lo sono, dalla notifica del decreto hai 120 giorni per chiedere la sanatoria (DPR 380/2001, art. 46); vedi la conformità catastale e urbanistica;
• occupazione: libero, abitato dal debitore, affittato o occupato senza titolo;
• spese condominiali non pagate negli ultimi due anni. Chi subentra risponde con il vecchio proprietario di quelle dell'anno in corso e del precedente (art. 63 disp. att. c.c.), e gli avvisi di Trieste le lasciano a rischio di chi compra;
• risultanze tavolari: la partita tavolare, da controllare con un estratto (10 € più 16 € di bollo).

Il valore di stima ne tiene già conto: l'esperto toglie dal valore di mercato regolarizzazione, stato di possesso, spese insolute e assenza di garanzia (art. 568 c.p.c.).

La visita con il custode

Si chiede al custode, anche dal portale con «Prenota visita» (d.l. 59/2016, art. 4); il debitore che ci abita deve consentirla (art. 560 c.p.c.).

L'offerta: 75%, cauzione, carta o online

• Quanto: almeno il 75% del prezzo base. Sotto il prezzo pieno il delegato non vende se un creditore ha chiesto l'assegnazione, e può non vendere se un nuovo tentativo promette di più (art. 572 c.p.c.).
• Cauzione: almeno il 10% del prezzo offerto, con assegno circolare o bonifico. Il bonifico va accreditato prima che si apra la gara, o l'offerta è nulla.
• Su carta: in busta chiusa allo studio del delegato, con marca da bollo da 16 €.
• Online: con il modulo del Ministero; la spedisci per PEC entro le 12 del giorno indicato, firmata digitalmente o da una «PEC per la vendita telematica».
• Prima casa: dichiarala già nell'offerta, come chiedono due dei tre avvisi letti.

L'offerta è irrevocabile, salvo che dopo 120 giorni non sia stata accolta (art. 571 c.p.c.).

La gara e l'aggiudicazione

Un'offerta sola che arriva al prezzo base vince (art. 572 c.p.c.); con più offerte si fa la gara partendo dalla più alta (art. 573 c.p.c.). Nei tre avvisi letti la vendita è «sincrona mista»: chi ha offerto su carta rilancia davanti al delegato, chi ha offerto online dal portale del gestore, con rilanci minimi da 1.000 a 2.000 €. Chi perde riavrà la cauzione.

Il saldo e il mutuo

Il saldo (prezzo meno cauzione) si paga nel termine dell'avviso: per legge al massimo 120 giorni dall'aggiudicazione, o a rate fino a 12 mesi se il giudice lo concede (art. 569 c.p.c.). Negli avvisi di Trieste sono 90 giorni, entro i quali paghi anche imposte, quota del delegato e intavolazione, e consegni la dichiarazione antiriciclaggio (art. 585 c.p.c.).

Con un mutuo la banca paga direttamente alla procedura, con ipoteca di primo grado, e il decreto si iscrive solo insieme all'ipoteca (art. 585 c.p.c.). 90 giorni sono pochi: porta la perizia in banca prima di offrire, e fai i conti con la guida al mutuo. Sul sito dell'ABI non abbiamo trovato un elenco di banche per le aste: chiedi alla tua.

Se fra i creditori c'è una banca con un mutuo fondiario, la sua parte del prezzo la paghi a lei, o subentri nel mutuo del debitore (TUB, art. 41). Se non paghi in tempo, perdi la cauzione e, se la vendita successiva rende meno, paghi la differenza (art. 587 c.p.c.).

Il decreto di trasferimento e il Libro fondiario

Pagato il saldo, il giudice firma il decreto preparato dal delegato: trasferisce la casa, ordina di cancellare pignoramenti e ipoteche e di rilasciare l'immobile, ed è il titolo per i libri fondiari e per lo sgombero (art. 586 c.p.c.).

A Trieste, al posto della trascrizione, il delegato chiede all'Ufficio tavolare l'intavolazione a tuo nome e le cancellazioni. Negli avvisi di Trieste le cancellazioni sono «a cura e spese della procedura»; a te restano le spese vive dell'intavolazione, con 25 € di diritti per domanda tavolare, e dell'accatastamento. Finché non arriva, il Libro fondiario mostra ancora il debitore: chiedi al delegato il numero della domanda (GN), e leggi come funziona in dalla proposta al rogito.

Casa occupata: quando si libera

• Dal debitore e dalla famiglia: ci restano fino al decreto, che ne ordina la liberazione, salvo che ostacolino le visite o trascurino la casa (art. 560 c.p.c.).
• Da altri senza titolo opponibile: la liberazione va ordinata al più tardi con l'ordinanza di vendita.
• Da un inquilino: il contratto vale anche per te se ha data certa anteriore al pignoramento, salvo un canone inferiore di un terzo al giusto prezzo (art. 2923 c.c.).

La liberazione la esegue il custode, senza spese per te, salvo che tu lo esoneri; la legge non fissa una data.

Imposte e prima casa all'asta

Paghi come comprando da un privato: registro al 2% per la prima casa, al 9% negli altri casi, mai meno di 1.000 €, più 50 € di ipotecaria e 50 di catastale (Agenzia delle Entrate). La base è il prezzo di aggiudicazione (DPR 131/1986, art. 44), ma se compri un'abitazione come privato puoi chiedere il prezzo-valore: la rendita × 1,05 × 110 per la prima casa (Corte costituzionale, sentenza 6/2014).

Prima casa e prezzo-valore vanno chiesti prima che il decreto sia registrato, e l'impegno a portare la residenza nel Comune entro 18 mesi va firmato con autentica (Agenzia delle Entrate, risoluzione 38/E del 2021). L'importo delle imposte ti viene indicato dopo l'aggiudicazione; i requisiti sono nelle imposte di chi compra.

Esempio: alloggio con prezzo base 120.000 €

Esempio. Alloggio a Trieste, libero, prezzo base 120.000 €, rendita catastale 600 €; prima casa. Ipotesi: offri 100.000 €, nessun creditore chiede l'assegnazione e vinci la gara a 106.000 €.

Voce	Conto	Importo
Offerta minima	75% di 120.000 €	90.000 €
Cauzione	10% di 100.000 €	10.000 €
Saldo entro 90 giorni	106.000 − 10.000	96.000 €
Registro, prezzo-valore	2% di 600 × 1,05 × 110 = 69.300 €	1.386 €
Ipotecaria e catastale	50 + 50	100 €
Quota del delegato	metà di 1.500 €, più il 10% di spese generali	825 €
Domanda tavolare	diritti	25 €
Totale	106.000 + 1.386 + 100 + 825 + 25	108.336 €

La quota del delegato è quella di base del d.m. 227/2015, più IVA; provvigioni, nessuna. Senza prezzo-valore il registro sarebbe 2.120 €; come seconda casa, sul valore catastale, 6.804 €.

Il percorso e i tempi

Passo	Chi	Termine
Avviso, ordinanza e perizia online	delegato	almeno 45 giorni prima del termine per le offerte
Offerta e cauzione	tu	entro le 12 del giorno indicato
Saldo, imposte, spese, antiriciclaggio	tu	al massimo 120 giorni; 90 negli avvisi di Trieste
Decreto di trasferimento	giudice	dopo il saldo; nessun termine di legge
Intavolazione e cancellazioni	delegato	dopo il decreto
Domanda di sanatoria	tu	120 giorni dalla notifica del decreto

Cosa può andare storto

• Nessuna offerta: al tentativo dopo il prezzo base può scendere fino a un quarto, e dopo il quarto tentativo deserto fino alla metà (art. 591 c.p.c.). Con un ribasso pieno, 120.000 € diventano 90.000 e l'offerta minima 67.500.
• Sospensione: su richiesta di tutti i creditori con titolo il giudice può sospendere il processo fino a 24 mesi (art. 624-bis c.p.c.); dopo il saldo il giudice può sospendere la vendita se il prezzo è «notevolmente inferiore a quello giusto» (art. 586).
• Assegnazione: se un creditore l'ha chiesta e la gara si chiude sotto il prezzo base, la casa va a lui (art. 573 c.p.c.).

Domande frequenti

Come comprare casa all'asta?

Trovi il lotto sul Portale delle vendite pubbliche, leggi perizia e avviso, visiti con il custode, offri almeno il 75% del prezzo base con il 10% di cauzione; se vinci, paghi il saldo e il giudice firma il decreto.

Aste immobiliari a Trieste: dove si trovano?

Sul Portale delle vendite pubbliche, scegliendo «Tribunale di Trieste», e sui siti indicati negli avvisi. Il 31 ottobre 2026 c'erano 3 abitazioni, con prezzi base da 83.200 a 131.000 €.

Offerta minima all'asta: cosa vuol dire il 75%?

Sotto il 75% del prezzo base l'offerta non vale (art. 571 c.p.c.). Fra il 75% e il prezzo base può vincere, ma il delegato può non vendere se conta di ottenere di più.

Si può fare un mutuo per un'asta giudiziaria?

Sì: la banca paga alla procedura e iscrive l'ipoteca insieme al decreto (art. 585 c.p.c.). Negli avvisi di Trieste il saldo va pagato in 90 giorni: chiedi la valutazione prima di offrire.

Casa all'asta occupata: quando si libera?

Se ci vive il debitore, la liberazione è ordinata con il decreto e la esegue il custode, senza spese per te. Un inquilino con contratto di data certa anteriore al pignoramento resta fino alla scadenza.

Cosa fare adesso

• Scarica avviso, ordinanza e perizia.
• Chiedi l'estratto tavolare della partita indicata nell'avviso.
• Prenota la visita dal portale.
• Se ti serve un mutuo, porta la perizia in banca prima dell'offerta.
• Chiedi all'amministratore le spese non pagate degli ultimi due esercizi.

Cosa questa guida non ti dice

Non tratta vendite dei fallimenti, aste di enti pubblici né vendite con IVA, e non ti dice quanto offrire. Su abusi e occupazioni serve un tecnico o un avvocato; sulle imposte, un commercialista. Dal 2027 le norme fiscali passano nei testi unici.

Cerchi casa a Trieste? Le aste non le trattiamo. Le case che vendiamo sono negli immobili in vendita, con le imposte stimate nella scheda; se non c'è quella giusta, raccontaci budget, lavori ammissibili e vincoli: ti mandiamo una lista di idee, anche su immobili non ancora pubblicati. Vendi? Leggiamo le carte prima che la casa vada online, tavolare compreso: raccontaci la casa.

Guida informativa, non consulenza legale o fiscale: l'ultima parola resta al delegato, al notaio, all'avvocato e al commercialista. Per scriverci: info@triesteimmobiliare.com · 331 8940822.