Prodaja oddanega stanovanja v Trstu (Trieste): z najemnikom ali prazno

V Trstu registrirana najemna pogodba ostane, kupec vstopi vanjo. Prazno pred drugim iztekom: dogovor ali odpoved ob prvem, 6 mesecev prej, s predkupno pravico.

9 min branjaObjavljeno 1. november 2026Pripravljeno z UI

Oddano stanovanje v Trstu lahko prodate kadar koli, a registrirana najemna pogodba se s prodajo ne konča: kupec prevzame najemnino, varščino in roke (Civilni zakonik, codice civile, čl. 1599 in 1602). Če ga želite izprazniti pred drugim iztekom, potrebujete dogovor z najemnikom ali odpoved zaradi prodaje (disdetta per vendita) ob prvem: vsaj 6 mesecev prej in samo, če imate poleg tega stanovanja v lasti največ še tisto, v katerem živite. Tedaj ima najemnik pravico kupiti prvi.

Na kratko

Pogodba ostane, če ima zanesljiv datum (data certa) pred prodajo: tega ji da registracija (Civilni zakonik, čl. 1599 in 2704).
Predkupna pravica (prelazione) najemnika pri stanovanju po zakonu nastane samo z odpovedjo zaradi prodaje: vročitev prek sodnega uradnika (ufficiale giudiziario), 60 dni za odgovor.
Ceno določa najemnina: v primeru je 500 € na mesec vredno 120.000 € za kupca, ki zahteva 5 % bruto donosa; prazno je isto stanovanje vredno med 108.000 in 138.000 € (OMI).

Kaj preide na kupca in kaj ostane vam

Od dneva nakupa kupec vstopi v pravice in obveznosti iz pogodbe (čl. 1602): prejema najemnino, spoštuje roke in ob koncu najema vrne varščino.

Najemnine, zapadle pred prodajo, ostanejo vaša terjatev, plačane ali ne.
Mesec notarskega zapisa kupoprodajne pogodbe (rogito) se deli po dnevih: najemnina je civilni plod in se pridobiva dan za dnem (Civilni zakonik, čl. 820 in 821). Po tržaški uzanci se plačuje vnaprej do 5. v mesecu (Raccolta degli usi, čl. 55): če ste jo prejeli, dnevi po podpisu pripadajo kupcu.
Varščina, največ tri mesečne najemnine, prinaša zakonite obresti, ki jih najemniku plačate vsako leto (zakon 392/1978, čl. 11): 1,60 % v letu 2026. Kako preide na kupca, zapišete v notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito).
V Trstu je lastnik tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo (Libro fondiario) (R.D. 499/1929, čl. 2), vpis pa sledi notarski pogodbi: pogodba naj določi, od katerega dne sta najemnina in stroški kupčeva.

Tri poti

Z najemnikom v stanovanju

Je najhitrejša, a kupujejo samo tisti, ki iščejo donos, ali kdor stanovanje želi pozneje. Tudi ti lahko uveljavijo ugodnosti za prvo stanovanje (prima casa), ki zahtevajo prebivališče v občini v 18 mesecih, ne praznega stanovanja (Agenzia delle Entrate).

Zakonite predkupne pravice najemnik tu nima: člena 38 in 39 zakona 392/1978 veljata za nepremičnine »adibiti ad uso diverso da quello di abitazione«, torej za nestanovanjsko rabo, pri stanovanjih pa ju omenja samo odpoved zaradi prodaje. Predkupna pravica, zapisana v pogodbi, pa zavezuje (Civilni zakonik, čl. 1372).

Z odpovedjo zaradi prodaje

Ob prvem izteku, po 4 letih pri pogodbi 4+4 in po 3 pri 3+2, lahko zavrnete podaljšanje, »quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi«, če najemodajalec namerava prodati tretjim in razen stanovanja, v katerem živi, nima drugih stanovanjskih nepremičnin (zakon 431/1998, čl. 3, črka g).

Oblika: vsaj 6 mesecev prej, z navedbo razloga, sicer je nična (čl. 3, odst. 2), na način, ki dokazuje datum prejema.
Če najemnik ne odide: potrebno je sodišče (čl. 3, odst. 4). Leta 2025 je bilo v občini Trst izdanih 112 odredb o izselitvi zaradi izteka najema (notranje ministrstvo).
Če potem ne prodate: če v 12 mesecih od izpraznitve stanovanje ne dobi navedene rabe, najemnik izbira med vrnitvijo pod enakimi pogoji in odškodnino vsaj 36 zadnjih mesečnih najemnin (čl. 3, odst. 3 in 5). Ali zadostuje, da ga ponudite naprodaj, zakon ne pove: varna pot je notarska pogodba v tem letu.

Z dogovorom o izselitvi

Pogodba preneha tudi s soglasjem strank (Civilni zakonik, čl. 1372), morda s plačilom, ki ga noben predpis ne določa. Prenehanje sporočite davčni upravi (Agenzia delle Entrate) z obrazcem RLI (modello RLI) v 30 dneh, s 67 € davka na registracijo (imposta di registro), nič, če so vsi najemodajalci izbrali pavšalni davek (cedolare secca); na samo plačilo je davek na registracijo sorazmeren (DPR 131/1986, čl. 28).

Če najemnik na dogovorjeni dan ne odide, zasebni dogovor ne zadostuje: za prisilno izselitev potrebujete sodno odločbo, notarsko listino (zakonik o civilnem postopku, čl. 474) ali mediacijski dogovor, ki ga podpišejo tudi odvetniki (zakonski odlok 28/2010, čl. 12). Plačilo izročite ob vrnitvi ključev.

Predkupna pravica najemnika: kako se vroči

Najemniku vročite prek sodnega uradnika ceno v denarju, druge pogoje in poziv, naj pove, ali kupi (zakon 392/1978, čl. 38).
Najemnik odgovori v 60 dneh, z vročitvijo na enak način.
Če kupi, plača v 30 dneh od šestdesetega dne, ob notarski pogodbi ali predpogodbi (od ponudbe do notarja).

Predkupna pravica ne velja, če prodate zakoncu ali sorodniku do drugega kolena. Če ne vročite ali je v pogodbi nižja cena, lahko najemnik stanovanje odkupi od kupca (riscatto) v šestih mesecih od prepisa (trascrizione, čl. 39), kar je v Trstu vpis v Libro fondiario (R.D. 499/1929, čl. 12).

Ogledi in oglas

Pogodbe z dogovorjeno najemnino (canone concordato: 3+2, začasne, študentske): vzorčne pogodbe ministrskega odloka z dne 16. 1. 2017 ob nameri prodaje predvidevajo en ogled na teden, vsaj dve uri, razen ob praznikih, ali način, zapisan v pogodbi.
Prosta 4+4: odloča pogodba; če molči, veljajo uzance (Civilni zakonik, čl. 1374). V Trstu najemnik ob delavnikih, v dogovorjenih urah, pusti stanovanje na ogled tistim, ki imajo predstavitveni listek (Raccolta degli usi, čl. 56).
Energetska izkaznica (APE), narejena za najem, velja tudi za prodajo in oglas (zakonski odlok 192/2005, čl. 6), do 10 let; preneha, če izostanejo pregledi kotla, ki so pri vzorčnih pogodbah z lastnim ogrevanjem dolžnost najemnika.

Dodatni dokumenti

Poleg seznama za vsako prodajo: registrirana pogodba in potrdilo, z morebitno izbiro pavšalnega davka; pri pogodbi z dogovorjeno najemnino, sklenjeni brez združenj, potrdilo (attestazione) organizacije podpisnice (isti odlok, čl. 1, odst. 8); zapisnik o izročitvi s fotografijami, ki bo odločal o odbitkih (Civilni zakonik, čl. 1590); potrdilo o varščini; najemnine in stroški za poračun; knjižica kotla.

Cena: kupci računajo z donosom

Koliko manj je vredno oddano stanovanje, ne pokažejo niti vrednosti OMI niti anketa Banke Italije: ne ločijo praznih in zasedenih stanovanj.

Kdor kupuje za donos, deli letno najemnino s ceno. Glede na vrednosti OMI iz prvega polletja 2026 standardno stanovanje sredi razpona prinaša 4,7 % bruto v mestnem središču (cona B1) in 4,1 % pri Sv. Jakobu in v Škednju (San Giacomo, Servola; cona C2). Pri najemnini, ki je za cono nizka, cena pade do donosa, ki ga kupec išče.

Primer: dvosobno stanovanje v središču za 500 € na mesec

Primer. 60 m² bruto v coni B1, standardno stanovanje; pogodba 4+4 od 1. februarja 2024 za 500 € na mesec, katastrski donos (rendita catastale) 420 €; lastnik ima samo to stanovanje in tisto, v katerem živi. To so predpostavke.

Korak	Račun	Rezultat
Prazno: razpon OMI	60 m² × 1.800 in × 2.300 €/m²	108.000–138.000 €
Oddano, pri 5 % ali 6 % bruto	6.000 € na leto ÷ 5 % ali ÷ 6 %	120.000 ali 100.000 €
Pavšalni davek kupca	6.000 € × 21 %	1.260 €
ILIA	420 € × 1,05 × 160 × 1,06 %	747,94 €
Stroški lastnika (predpostavka)	—	400 €
Neto za eno leto	6.000 − 1.260 − 747,94 − 400	3.592,06 €
Davki ob nakupu	9 % od 420 € × 1,05 × 120, plus 100 €	4.862,80 €
Neto donos pri 120.000 €	3.592,06 ÷ 124.862,80	2,9 %

Iz 5 % bruto postane 2,9 % neto, pred notarjem in praznimi meseci. Poti:

z najemnikom: notarska pogodba takoj, po ceni, ki jo nosi 500 € na mesec;
z odpovedjo: prvi iztek 31. januarja 2028, odpoved pri najemniku do 31. julija 2027, nato vročitev cene in prodaja praznega; brez notarske pogodbe v 12 mesecih tvegate njegovo vrnitev ali vsaj 18.000 € (36 × 500);
z dogovorom: od dogovorjenega dne, po ceni praznega stanovanja, zmanjšani za plačilo.

Vrsta pogodbe: kaj se spremeni ob prodaji

Pogodba	Ga lahko dobite nazaj za prodajo?	Kdaj, s kakšnim rokom	Kaj preide na kupca
Prosta 4+4	ob prvem izteku, če imate poleg tega največ svoje stanovanje; s predkupno pravico	po 4 letih, z razlogom, vsaj 6 mesecev prej	pogodba, najemnina, varščina; pavšalni davek 21 %
4+4, drugi iztek	da, brez razloga in brez predkupne pravice	po 8 letih, s priporočenim pismom najpozneje 6 mesecev prej (čl. 2)	pogodba do tega dne
3+2 z dogovorjeno najemnino	kot pri 4+4 po 3 letih; po 5 brez razloga	vsaj 6 mesecev prej	pavšalni davek 10 %; najemnina ostane v razponih sporazuma; ILIA znižana na 75 %
Začasna (do 18 mesecev)	ne: preneha sama	ob izteku	pogodba do izteka
Študentska (od 6 do 36 mesecev)	ne: ob prvem izteku se podaljša, razen če jo študent odpove 1 do 3 mesece prej	—	pogodba in podaljšanje

Za začasne pogodbe tržaški teritorialni sporazum iz leta 2025 prodaje ne navaja med potrebami najemodajalca, razen odprte postavke »evento certo e a data prefissata«, gotovega dogodka z določenim datumom.

Davki, za vas in za kupca

Vi: ILIA do meseca notarske pogodbe, v Trstu 1,06 % pri prosti najemnini, 0,70 %, če ste stanovanje na deželnem portalu ILIA navedli kot »prima seconda casa«; pri dogovorjeni 0,65 %, davek pa se zniža na 75 % (Comune di Trieste, stopnje 2026). Če prodate v petih letih od nakupa, je kapitalski dobiček (plusvalenza) praviloma obdavčen (TUIR, čl. 67): glejte stroški prodaje.
Kupec: registrski davek 9 % na katastrsko vrednost, 2 % z ugodnostmi za prvo stanovanje (davki kupca). Pavšalni davek izbere v 30 dneh od vstopa z obrazcem RLI, po priporočenem pismu najemniku, s katerim se odpove povišanjem; pri dogovorjeni najemnini znaša 10 %, ker je Trst glavno mesto pokrajine (zakonski odlok 23/2011, čl. 3). Vstop (subentro) ni obdavčen; Agenzia delle Entrate svetuje, da ga sporočite.

Pogosta vprašanja

Ali lahko stanovanje v Trstu prodate z najemnikom v njem?

Da, kadar koli: registrirana pogodba preide na kupca z najemnino, varščino in roki (Civilni zakonik, čl. 1599 in 1602). Najemnik nima predkupne pravice, razen če ste jo pisno dogovorili.

Ali ima najemnik v Trstu predkupno pravico, če prodam stanovanje?

Po zakonu samo, če ste mu ob prvem izteku zavrnili podaljšanje zaradi prodaje: tedaj mu vročite ceno in pogoje, on pa ima 60 dni, da kupi pod enakimi pogoji.

Odpoved zaradi prodaje v Trstu: kako deluje?

Ob prvem izteku (4 leta pri 4+4, 3 pri 3+2), če imate poleg tega največ še stanovanje, v katerem živite: vsaj 6 mesecev prej, s pisnim razlogom. Če v 12 mesecih ne prodate, se najemnik lahko vrne ali zahteva vsaj 36 mesečnih najemnin.

Je oddano stanovanje v Trstu vredno manj?

Odvisno od najemnine: v primeru 500 € na mesec nosi 120.000 € pri 5 % bruto donosa, proti 108.000–138.000 € za prazno stanovanje.

Ali kupec oddanega stanovanja v Trstu vstopi v najemno pogodbo?

Da, od dneva nakupa (Civilni zakonik, čl. 1602); pavšalni davek lahko izbere v 30 dneh.

Kaj storiti zdaj

Poiščite pogodbo in potrdilo; označite prvi iztek in, 6 mesecev prej, zadnji dan za odpoved.
Preštejte druga stanovanja, ki jih imate poleg tistega, v katerem živite: za odpoved zaradi prodaje jih ne sme biti.
Primerjajte ceno, ki jo nosi najemnina, s tem, koliko je vredno prazno stanovanje.

Česa ta vodnik ne pove

Ne obravnava trgovin in pisarn, spomeniško zaščitenih stavb in stanovanj katastrskih kategorij A/1, A/8 ali A/9, ki zunaj dogovorjene najemnine sledijo civilnemu zakoniku (zakon 431/1998, čl. 1), niti neplačujočih najemnikov, kratkoročnega oddajanja in dediščin (prodaja podedovanega stanovanja). O odpovedi in dogovoru odloča odvetnik, o predkupni pravici in pogodbi notar, o davkih davčni svetovalec.

Če prodajate z nami. Preden stanovanje ponudimo v prodajo, preverimo katastrski izpisek, načrt, energetsko izkaznico, zemljiško knjigo in stroške upravljanja stavbe ter vam povemo, kaj manjka in kdo to priskrbi. Damo vam utemeljen razpon cene in vas po e-pošti obvestimo o vsakem dogovorjenem ogledu; če želite diskretnost, stanovanje lahko ostane zunaj portalov. Povejte nam o stanovanju.

Vodnik je informativen, ni pravno ali davčno svetovanje: zadnjo besedo imajo notar, odvetnik in davčni svetovalec. Za vaš primer: info@triesteimmobiliare.com · +39 331 8940822.

Viri

Codice civile, art. 1599 — Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione; locazioni immobiliari non trascritte opponibili nei limiti di un novennio; l'acquirente rispetta comunque la locazione se ne ha assunto l'obbligo; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 1602 — Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 2704 — La data della scrittura privata non autenticata è certa verso i terzi dal giorno della registrazione; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 820 — Frutti civili: fra questi «il corrispettivo delle locazioni»; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 821 — «I frutti civili si acquistano giorno per giorno, in ragione della durata del diritto»; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 1372 — Il contratto ha forza di legge fra le parti e si scioglie per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 1374 — Il contratto obbliga anche alle conseguenze che ne derivano secondo la legge o, in mancanza, secondo gli usi e l'equità; letto il 2026-10-25
Codice civile, art. 1590 — Restituzione della cosa nello stato in cui è stata ricevuta, secondo la descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento d'uso; letto il 2026-10-25
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1 — C. 2, lett. a: immobili vincolati e categorie A/1, A/8, A/9 sottoposti solo al codice civile (artt. 1571 e seguenti) se il contratto non è stipulato ai sensi dell'art. 2, c. 3; c. 4: forma scritta; letto il 2026-10-25
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2 — C. 1: 4 anni più 4, salvo i casi dell'art. 3 «ovvero vendere l'immobile»; alla seconda scadenza raccomandata almeno sei mesi prima, risposta entro sessanta giorni; c. 3: canone e condizioni secondo gli accordi locali; c. 5: concordato di almeno tre anni, proroga di due salvo disdetta per i motivi dell'art. 3, poi raccomandata almeno sei mesi prima; letto il 2026-10-25
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3 — C. 1: diniego del rinnovo alla prima scadenza con preavviso di almeno sei mesi; lett. g: vendita a terzi se il locatore non ha altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, con prelazione del conduttore secondo gli artt. 38 e 39 della legge 392/1978; c. 2: motivo specificato a pena di nullità; c. 3: almeno trentasei mensilità per la disdetta illegittima; c. 4: procedura dell'art. 30 della legge 392/1978; c. 5: entro dodici mesi ripristino o risarcimento; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 11 — Deposito cauzionale non superiore a tre mensilità, produttivo di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 30 — Procedura per il rilascio davanti al giudice, richiamata dall'art. 3, c. 4, della legge 431/1998; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 — Nel capo II, «Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione» (indice dell'atto). Comunicazione con atto notificato dall'ufficiale giudiziario: corrispettivo in denaro, condizioni, invito; sessanta giorni per esercitare la prelazione con atto notificato; pagamento entro trenta giorni dal sessantesimo, contestuale al contratto definitivo o preliminare; a ciascuno se i conduttori sono più d'uno; esclusi l'art. 732 c.c. e il trasferimento al coniuge o ai parenti entro il secondo grado; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 39 — Senza notifica, o con corrispettivo indicato superiore a quello dell'atto, riscatto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, dall'acquirente e da ogni successivo avente causa; letto il 2026-10-25
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 41 — Artt. 38, 39 e 40 non applicabili ai rapporti dell'art. 35 (attività senza contatto con il pubblico, professionali, transitorie): la prelazione degli artt. 38-39 è disciplina degli immobili non abitativi; letto il 2026-10-25
R.D. 28 marzo 1929, n. 499, art. 2 — La proprietà e gli altri diritti reali sugli immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con l'iscrizione nel libro fondiario; letto il 2026-10-25
R.D. 28 marzo 1929, n. 499, art. 12 — I richiami di leggi a trascrizioni nei registri immobiliari si intendono riferiti alle corrispondenti intavolazioni, prenotazioni o annotazioni della legge sui libri fondiari; letto il 2026-10-25
Codice di procedura civile, art. 474 — Titoli esecutivi; l'esecuzione per consegna o rilascio solo in virtù dei titoli dei nn. 1 (provvedimenti) e 3 (atti ricevuti da notaio o altro pubblico ufficiale), non delle scritture private autenticate; letto il 2026-10-25
D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 12 — Se tutte le parti sono assistite da avvocati, l'accordo di mediazione sottoscritto da parti e avvocati è titolo esecutivo anche per l'esecuzione per consegna e rilascio; letto il 2026-10-25
DPR 26 aprile 1986, n. 131, art. 28 — Risoluzione del contratto: con un corrispettivo, sul suo ammontare l'imposta proporzionale (artt. 6 o 9 della tariffa); testo in vigore fino al 31/12/2026; letto il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Modello RLI – Adempimenti successivi: Risoluzione — 67 € entro 30 giorni; imposta non dovuta se tutti i locatori hanno optato per la cedolare, ma la risoluzione va comunque comunicata entro 30 giorni; con corrispettivo, imposta proporzionale dell'art. 28 DPR 131/1986; sezione aggiornata il 14/05/2026; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Modello RLI – Adempimenti successivi: Cessione e subentro — Subentro ex lege, per esempio per alienazione a terzi dell'immobile locato: nessuna imposta; «è opportuno» comunicarlo all'ufficio dove il contratto è registrato; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Istruzioni del modello RLI (aggiornate a ottobre 2025) — Adempimento successivo codice 6 (subentro), tipologia 2 per trasferimento di diritti reali; «in sede di subentro di nuovi locatori» opzione per la cedolare entro trenta giorni dalla data del subentro; letto il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Cedolare secca – Come si sceglie — Opzione con il modello RLI; obbligo di comunicarla prima all'inquilino con raccomandata, rinunciando all'aggiornamento del canone, ISTAT compreso; letta il 2026-10-25
D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 — C. 2: cedolare al 21%; 10% per i contratti dell'art. 2, c. 3 della legge 431/1998 nei comuni dell'art. 1, c. 1, lett. a e b del d.l. 551/1988 e negli altri ad alta tensione abitativa; testo in vigore fino al 31/12/2026 (dal 2027 d.lgs. 117/2026, art. 203, stesse aliquote); letto il 2026-10-25
D.l. 30 dicembre 1988, n. 551, art. 1 — C. 1, lett. b: «negli altri comuni capoluogo di provincia»; letto il 2026-10-25
D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 — C. 2: in vendita il proprietario produce l'APE «ove … non ne sia già dotato» e lo rende disponibile all'avvio delle trattative; c. 5: validità massima di dieci anni, decadenza se non si rispettano i controlli di efficienza degli impianti termici; c. 8: gli annunci di vendita e locazione riportano indici e classe; c. 10: basta un attestato in corso di validità; letto il 2026-10-25
D.M. 16 gennaio 2017 e contratti tipo A, B, C (Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15/03/2017, fascicolo PDF) — Art. 1, c. 8: attestazione di un'organizzazione firmataria per i contratti non assistiti; art. 2, c. 1: transitori di durata non superiore a diciotto mesi; art. 3: studenti da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore da uno a tre mesi prima; tipo A art. 13, tipo B art. 15, tipo C art. 14: se il locatore intende vendere, visita una volta la settimana per almeno due ore esclusi i festivi, o con modalità pattuite; tipo B art. 1: il transitorio cessa senza disdetta; nei tre tipi, con impianto termico autonomo il conduttore subentra al proprietario negli oneri di controllo e manutenzione; letto il 2026-10-25
Raccolta provinciale degli usi di piazza di Trieste, edizione 2004 (artt. 55 e 56) — Camera di Commercio Venezia Giulia. Art. 55: canone pagato in via anticipata e mensilmente, entro il giorno 5; art. 56: il conduttore deve permettere la visita della cosa locata nei giorni feriali e nelle ore da convenirsi a persone munite di biglietto di presentazione; letta il 2026-10-25
Accordo territoriale di Trieste del 15/12/2025 — § 2-4: uso esclusivo dei contratti tipo A, B, C del D.M. 16/01/2017; § 3: cinque esigenze transitorie del locatore, nessuna è la vendita, la quinta è «altre esigenze specifiche, connesse a evento certo e a data prefissata, indicate e documentate nel contratto»; § 4: studenti da sei mesi a tre anni, rinnovo salvo disdetta del conduttore; letto il 2026-10-25 (l'accordo del 14/12/2022, ancora applicato, è un PDF scansionato: non verificato su questo punto)
Agenzia delle Entrate, L'acquisto con i benefici «prima casa» — Abitazione nel Comune di residenza dell'acquirente o in cui la trasferisce entro 18 mesi; registro del 2%; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, L'acquisto di una casa: le imposte — Da privato: registro 9% (minimo 1.000 €), ipotecaria e catastale 50 € ciascuna; prezzo-valore: rendita × 1,05 × 120; letta il 2026-10-25
TUIR (DPR 917/1986), art. 67, c. 1, lett. b — Plusvalenze su immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli ereditati e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo; letto il 2026-10-25
Legge regionale FVG 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), artt. 4, 7, 9, 10 e 13 bis — Testo vigente dal 30/07/2026. Art. 7: rendita rivalutata del 5% × 160 per il gruppo A; art. 9, c. 2: 0,7% per il «primo fabbricato ad uso abitativo» dell'art. 4, c. 1, lett. b bis (diverso dall'abitazione principale, posseduto da una persona fisica), c. 3: 0,86%, fino all'1,06%, per gli altri fabbricati abitativi; art. 13 bis: il primo fabbricato si individua con comunicazione telematica sull'applicativo della Regione entro il 30 giugno dell'anno dopo, «in assenza di comunicazione» si applica il c. 3; art. 10: per le abitazioni a canone concordato l'imposta è ridotta al 75 per cento; letta il 2026-10-25, riletta il 2026-10-31
Comune di Trieste, Nota integrativa al bilancio di previsione 2026-2028 (allegato 10), capitolo ILIA — Tabella delle aliquote ILIA vigenti: abitativi diversi dall'abitazione principale 1,06%; locati a canone concordato 0,65%; primo fabbricato ad uso abitativo (art. 13 bis) 0,70%, 0,65% se locato a canone concordato; riduzione al 75% per il concordato (art. 10); a p. 22 la «comunicazione cd. prima seconda casa» va fatta «sul portale regionale ILIA entro il 30 giugno dell'anno successivo»; letta il 2026-10-25, riletta il 2026-10-31
D.M. MEF 10 dicembre 2025, saggio degli interessi legali (Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13/12/2025) — 1,60% dal 1° gennaio 2026; letto il 2026-10-25
Ministero dell'Interno, Ufficio centrale di statistica — Procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo, dati 2025 (Excel) — Foglio «Dati provinciali 2025», riga Trieste: provvedimenti di sfratto per finita locazione 112 nel capoluogo e 4 nel resto della provincia, 277 provvedimenti in tutto; letto il 2026-10-25
Ministero dell'Interno, Ufficio centrale di statistica — pagina delle procedure di rilascio — Edizione con i dati 2025; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, banca dati delle quotazioni OMI (GEOPOI) — Trieste, 1° semestre 2026, interrogata per le zone B1 e C2 (righe seguenti); letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI, Trieste zona B1 (centro urbano), 1° semestre 2026 — Abitazioni civili, stato normale: vendita 1.800–2.300 €/m², locazione 6,7–9,2 €/m² al mese, superficie lorda; calcolo nostro a metà forchetta: 7,95 × 12 = 95,4 €/m² l'anno su 2.050 €/m² = 4,7% lordo; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI, Trieste zona C2 (San Giacomo, Chiarbola, Servola, Monte San Pantaleone), 1° semestre 2026 — Abitazioni civili, stato normale: vendita 1.650–2.150 €/m², locazione 5,3–7,7 €/m² al mese; calcolo nostro a metà forchetta: 6,5 × 12 = 78 €/m² l'anno su 1.900 €/m² = 4,1% lordo; letta il 2026-10-25
Agenzia delle Entrate, Manuale dell'Osservatorio del mercato immobiliare (2025) — Quotazioni per tipologia e stato conservativo; nessuna distinzione fra immobili liberi e locati (ricerca nel testo di «libero», «locato», «occupato»); letto il 2026-10-25
Banca d'Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, 2° trimestre 2026: questionario — Domande su motivazioni d'acquisto (anche «seconda casa ai fini di investimento»), prezzi, sconti e affitti; nessuna sullo stato locativo delle case vendute; letto il 2026-10-25
Banca d'Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, 2° trimestre 2026: statistiche (12/08/2026) — Nessun dato sullo sconto delle case occupate; letto il 2026-10-25
D.lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (testo unico delle imposte sui redditi), artt. 203 e 377 — Art. 377: «si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027»; art. 203: cedolare al 21%, ridotta al 10% per i contratti dell'art. 2, c. 3 della legge 431/1998 nei comuni dell'art. 1, c. 1, lett. a e b del d.l. 551/1988; nel testo di Normattiva vigente al 02/01/2027 i commi dell'art. 3 del d.lgs. 23/2011 risultano abrogati dal d.lgs. 117/2026; letto il 2026-10-31
D.lgs. 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico del registro), artt. 204 e 205 — Art. 205: si applica «a decorrere dal 1° gennaio 2027»; art. 204, c. 1, lett. f: da quella data abrogati gli artt. da 1 a 50 del DPR 131/1986, art. 28 compreso (Normattiva al 02/01/2027: «articolo abrogato dal d.lgs. 1 agosto 2025, n. 123, come modificato dal d.l. 31 dicembre 2025, n. 200»); letto il 2026-10-31

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