Vendere una casa ereditata: successione, voltura e i tempi veri

Una casa ereditata non è vendibile il giorno dopo il funerale, e non per burocrazia cattiva: finché l'immobile risulta intestato a chi non c'è più, semplicemente non esiste nessuno che possa firmare l'atto. Ecco la sequenza.

1. La dichiarazione di successione: dodici mesi

Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dalla data di apertura della successione, che di norma coincide con la data del decesso. Si presenta in via telematica e da lì discende la voltura catastale, cioè il passaggio dell'intestazione agli eredi.

Non è un adempimento da rimandare: il termine è quello, e la voltura è la condizione pratica per vendere.

2. Quanto costa

L'imposta di successione si applica per aliquote e franchigie, calcolate per ciascun erede:

• 4% per coniuge e parenti in linea retta, sul valore che eccede 1.000.000 di euro per erede;
• 6% per fratelli e sorelle, sull'eccedenza oltre 100.000 euro per erede;
• 6% senza franchigia per gli altri parenti fino al quarto grado e per gli affini nei limiti di legge;
• 8% senza franchigia per tutti gli altri.

Per la stragrande maggioranza delle successioni fra genitori e figli, con una casa a Trieste, l'imposta di successione vera e propria non si paga: la franchigia da un milione a testa copre il caso normale.

Restano dovute imposta ipotecaria e catastale: in misura proporzionale, 2% e 1% del valore catastale, oppure in misura fissa di 200 euro ciascuna se almeno uno degli eredi ha i requisiti prima casa e li dichiara.

3. L'accettazione dell'eredità

Vendere la casa è un atto di accettazione tacita: chi vende, di fatto, ha accettato. Nella pratica notarile, però, per la sicurezza dell'acquirente si chiede che l'accettazione risulti trascritta, in modo che la catena dei passaggi sia continua nei registri immobiliari. È un adempimento che il notaio gestisce, ma va messo in conto nei tempi.

Attenzione al rovescio: se qualcuno intende rinunciare all'eredità, deve farlo prima di compiere atti che valgono come accettazione. Chi svuota l'appartamento e vende i mobili sta già accettando, che lo sappia o no.

4. Tutti gli eredi, tutti d'accordo

Questa è la parte che fa saltare più vendite. Se gli eredi sono tre, l'atto lo firmano in tre. Se uno è all'estero, serve una procura; se uno è minorenne o incapace, serve l'autorizzazione del giudice tutelare; se uno non risponde, non si vende e basta.

La conseguenza pratica: se sapete che la casa arriverà a più eredi, la conversazione difficile va fatta prima di chiamare un'agenzia, non dopo aver ricevuto una proposta con una scadenza sopra.

5. La buona notizia sulla plusvalenza

Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza: si possono vendere anche il giorno dopo la voltura senza l'imposta che colpisce le rivendite entro cinque anni. Vale anche nel regime introdotto dalla legge di bilancio 2024 per gli immobili oggetto di Superbonus, dove gli immobili ricevuti in successione restano esclusi.

6. Quanto ci vuole, davvero

Il collo di bottiglia è quasi sempre la successione, non il mercato. Se la dichiarazione è già stata presentata e la voltura è fatta, si vende come qualunque altra casa. Se non è stata fatta, si comincia da lì — e la casa nel frattempo continua a costare in imposte e spese condominiali.

Il consiglio, poco romantico ma concreto: fate la successione anche se non avete ancora deciso se vendere. È la mossa che tiene aperte tutte le porte.

Questa è una guida informativa, non consulenza legale o fiscale: le norme cambiano e ogni successione fa storia a sé. L'ultima parola resta al notaio e al commercialista. Per il tuo caso specifico scrivici a info@triesteimmobiliare.com oppure chiama 040 2473628.