Vendere casa ereditata a Trieste: successione, costi e tempi

A Trieste una casa ereditata si vende dopo tre passaggi: la dichiarazione di successione (entro 12 mesi), la voltura catastale e il certificato di eredità del Tribunale, che qui serve per iscrivere gli eredi nel Libro fondiario. Fra genitori e figli l'imposta di successione scatta solo oltre 1.000.000 € a testa, e sulla vendita non si paga plusvalenza.

In breve

• Dichiarazione di successione: entro 12 mesi dal decesso, online; ne basta una per tutti.
• Imposte sulla casa: 2% ipotecaria e 1% catastale sul valore della casa; 200 € + 200 € se almeno un erede ha i requisiti della prima casa.
• Imposta di successione: per coniuge e figli, 4% oltre 1.000.000 € a testa; dal 2025 la calcoli tu.
• A Trieste gli eredi si iscrivono nel Libro fondiario, prima del compratore, solo con il certificato di eredità (R.D. 499/1929, art. 3): 98 € + 27 € al Tribunale, 25 € all'Ufficio tavolare.
• Plusvalenza: esclusa per gli immobili acquisiti per successione (TUIR, art. 67).
• Più eredi: per vendere la casa intera firmano tutti (codice civile, art. 1108).

Prima la dichiarazione di successione

Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso (d.lgs. 346/1990, art. 31) da chi è chiamato all'eredità, anche prima di accettare, o dai legatari; ne basta una (art. 28). Con una casa nell'eredità non c'è esonero.

Si fa online, anche con la precompilata dell'Agenzia, o tramite un CAF o un professionista. Se non la presenti, la sanzione è del 120% dell'imposta, o da 250 a 1.000 € senza imposta; se la presenti in ritardo ma entro 30 giorni, il 45%, o da 150 a 500 € (art. 50).

Chi eredita	Franchigia a testa	Imposta di successione
Coniuge, figli e altri parenti in linea retta	1.000.000 €	4% sull'eccedenza
Fratelli e sorelle	100.000 €	6% sull'eccedenza
Altri parenti fino al quarto grado, alcuni affini	nessuna	6%
Tutti gli altri	nessuna	8%

d.lgs. 346/1990, art. 7; Agenzia delle Entrate, «Come pagare le imposte», 15 luglio 2025.

Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l'imposta la calcoli tu nella dichiarazione e la paghi entro 90 giorni dal termine; da 1.000 € in su, anche a rate (artt. 37 e 38). Dal 2027 passano, uguali, nel testo unico del d.lgs. 123/2025 (artt. 93, 116 e 120).

Con la dichiarazione si pagano l'imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell'1%, ciascuna almeno 200 € (d.lgs. 347/1990); sono 200 € fissi ciascuna se anche un solo erede ha i requisiti della prima casa (legge 342/2000, art. 69). Per gli immobili del Libro fondiario non si pagano la tassa ipotecaria e il bollo della Conservatoria.

Se dichiari almeno il valore catastale, l'Agenzia non può rettificarlo (d.lgs. 346/1990, art. 34, comma 5): per un'abitazione è la rendita × 1,05 × 120, × 110 se per chi la riceve è la prima casa.

Accettare l'eredità, e cosa cambia qui

Erede si diventa accettando (codice civile, art. 459), in tre modi:

• espressa, se in un atto pubblico o in una scrittura privata dichiari di accettare o ti qualifichi come erede (art. 475);
• tacita, se fai ciò che solo un erede può fare (art. 476), come vendere la casa;
• con beneficio d'inventario, con una dichiarazione al notaio o al cancelliere e l'inventario (art. 484): dei debiti rispondi solo fino al valore ricevuto. Per i minori è obbligatoria (art. 471).

Chi ha già i beni, per esempio abita la casa, deve fare l'inventario entro tre mesi, o è erede puro e semplice (art. 485).

Nel resto d'Italia l'accettazione si trascrive nei registri immobiliari (art. 2648). A Trieste quelle norme non si applicano (R.D. 499/1929, art. 12): ne fanno le veci il certificato di eredità e l'iscrizione nel Libro fondiario. Nel ricorso per il certificato ti dichiari erede per iscritto, con la firma autenticata: decidi prima di firmarlo.

La voltura catastale, qui, si chiede a parte

Altrove la dichiarazione aggiorna il catasto da sola; per il Libro fondiario no. La domanda di voltura va presentata entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione, anche online con «Voltura catastale web». Costa 70 € più 16 € di bollo ogni quattro pagine. Serve al Fisco; la proprietà la dice il Libro fondiario.

Il passo triestino: il certificato di eredità

In tutta la provincia di Trieste chi eredita una casa si iscrive nel Libro fondiario solo con il certificato di eredità del giudice, e finché gli eredi non sono iscritti non si iscrive nemmeno chi compra da loro (R.D. 499/1929, art. 3). Con immobili da ereditare chiederlo è obbligatorio (art. 13). Il Libro fondiario lo spieghiamo in dalla proposta al rogito.

• Dove: al Tribunale dell'ultimo domicilio del defunto; se viveva fuori dai territori tavolari, dove si trova la maggior parte dei suoi immobili tavolari. A Trieste: Foro Ulpiano 1, stanza 99, su appuntamento.
• Come: un ricorso con i nomi di tutti gli eredi, firmato da tutti, con le firme autenticate da un notaio o da un avvocato: altre autentiche non valgono (Tribunale di Trieste, 7 luglio 2026).
• Allegati: certificato di morte, stato di famiglia storico, dichiarazione di successione registrata, testamento se c'è, visura tavolare.
• Costi: 98 € di contributo unificato, 27 € di diritti, 11,79 € per la copia autentica fino a quattro pagine, più l'autentica delle firme.
• Tempi: nessuna legge li fissa e il Tribunale non li pubblica; il giudice può sentire chi ha interessi opposti o far pubblicare un avviso (art. 16).

Con il certificato si chiede l'iscrizione degli eredi all'Ufficio tavolare: 25 € per domanda, che puoi presentare da solo, allo sportello o online con AgileFVG. Senza quell'iscrizione la vendita resta un contratto valido, ma il compratore non diventa proprietario (art. 2). Se gli eredi debbano risultare iscritti già al rogito, o il notaio possa chiedere le due iscrizioni insieme, chiediglielo prima: la legge vuole solo gli eredi prima del compratore.

Con beni anche in un altro Paese dell'Unione, come la Slovenia, nel 2019 il giudice tavolare di Trieste ha accettato il certificato successorio europeo del notaio (legge 161/2014, art. 32): una decisione, non una norma.

Plusvalenza: sulla casa ereditata non si paga

La plusvalenza di chi rivende entro cinque anni dall'acquisto è tassata, ma non per gli immobili acquisiti per successione (TUIR, art. 67, comma 1, lettera b); né per le case con lavori del Superbonus, dove il termine è di dieci anni (lettera b-bis). Dal 1° gennaio 2027 la stessa esclusione passa nel nuovo testo unico dei redditi (d.lgs. 117/2026, art. 76).

Più eredi: firmano tutti

Vendere la casa intera richiede il consenso di tutti i comproprietari (art. 1108). Chi vive lontano può firmare con una procura nella forma del rogito (art. 1392). Per un erede minorenne serve l'autorizzazione del giudice tutelare (art. 320), che oggi può dare anche il notaio dell'atto (d.lgs. 149/2022, art. 21). Il coniuge superstite che ci abitava ha il diritto di abitazione (art. 540).

Se un erede non vuole vendere:

• puoi vendere la tua quota (art. 1103), offrendola prima agli altri coeredi con il prezzo: hanno due mesi per la prelazione. Se non la offri, possono riscattarla da chi l'ha comprata (art. 732);
• puoi chiedere la divisione, sempre (art. 713). Se non si divide comodamente, la casa va a chi ha la quota maggiore, o a più eredi insieme, con un conguaglio agli altri; se nessuno la vuole, si vende all'incanto (art. 720);
• in Tribunale si va dopo la mediazione, obbligatoria per le divisioni (d.lgs. 28/2010, art. 5). I tempi di una causa non si promettono.

Esempio: un appartamento a Trieste, due figli

Esempio. Il padre è mancato nel 2026, vedovo e senza testamento. Lascia un appartamento con 700 € di rendita catastale e 30.000 € sul conto; eredi due figli, metà ciascuno, che hanno già casa a Trieste e quindi non i requisiti della prima casa. Ipotesi: la rendita vera è in visura.

• Valore catastale: 700 × 1,05 × 120 = 88.200 €.
• Quota di ciascuno: (88.200 + 30.000) / 2 = 59.100 €, sotto 1.000.000 €: imposta di successione zero.
• Ipotecaria 2%: 1.764 €; catastale 1%: 882 €. In tutto 2.646 €; con i requisiti prima casa di uno dei due, 400 €.

Passo	Chi	Quanto costa	Quanto ci vuole
Dichiarazione di successione	uno dei due, o un professionista	2.646 € (400 € con la prima casa)	entro 12 mesi dal decesso
Voltura catastale	chi ha presentato la dichiarazione	70 € + 16 € di bollo	entro 30 giorni dalla registrazione
Certificato di eredità	tutti e due, con un ricorso	98 + 27 + 11,79 = 136,79 €, più l'autentica	dipende
Iscrizione degli eredi	voi, o il notaio	25 €	dipende
Vendita e rogito	voi e il notaio	i costi di chi vende; plusvalenza zero	dipende dal mercato

In tutto 2.893,79 € di imposte e diritti, 647,79 € con la prima casa, più l'eventuale professionista. Le altre spese di chi vende sono in quanto costa vendere casa; quelle di chi compra nelle imposte per comprare casa.

Domande frequenti

Vendere casa ereditata: quanto tempo ci vuole?

Dipende soprattutto da Tribunale e Ufficio tavolare, che non pubblicano i tempi. La legge fissa solo i termini massimi: 12 mesi per la dichiarazione, 30 giorni per la voltura.

Casa ereditata: si paga la plusvalenza se la vendo?

No, anche se la vendi un mese dopo (TUIR, art. 67; dal 2027 d.lgs. 117/2026, art. 76).

Si può vendere una casa ereditata senza successione?

No. Senza la prova che la dichiarazione è stata presentata il notaio non può fare atti sulla successione (d.lgs. 346/1990, art. 48), e a Trieste il Tribunale la vuole per il certificato.

Casa ereditata tra fratelli: e se uno non vuole vendere?

La casa intera non si vende senza di lui. Puoi vendere la tua quota, offrendola prima ai fratelli (art. 732), o chiedere la divisione.

Quanto costa la successione di una casa a Trieste?

Fra genitori e figli, sotto 1.000.000 € a testa: il 3% del valore catastale, o 400 € con la prima casa, più 247,79 € fra voltura, certificato e domanda tavolare.

Cosa fare adesso

• Chiedi visura catastale ed estratto tavolare: rendita, partita tavolare, chi risulta proprietario.
• Raccogli certificato di morte e stato di famiglia storico; cerca un testamento.
• Presenta la dichiarazione, poi la voltura entro 30 giorni; conserva la ricevuta di registrazione.
• Per il ricorso, scrivi a successioni.tribunale.trieste@giustizia.it e fai autenticare prima le firme.
• Accordati con gli altri eredi; poi quanto vale la casa, i documenti per vendere e la conformità catastale.

Cosa questa guida non ti dice

Non tratta testamenti contestati, debiti, rinunce, legati, legittima, trust e leggi straniere. I tempi di Tribunale e Ufficio tavolare non sono misurati. Su accettazione e debiti decidi con notaio o avvocato; sulle imposte, con il commercialista.

Se vendi con noi. Prima di mettere la casa online leggiamo le carte, tavolare compreso, e ti diciamo cosa manca e chi lo procura: per una casa ereditata, a che punto sono successione e iscrizione degli eredi, con i passi nell'ordine giusto. Se vivi lontano ci racconti la casa in videocall e ti seguiamo fino al notaio. Raccontaci la casa.

Guida informativa, non consulenza legale o fiscale: l'ultima parola resta al notaio, all'avvocato e al commercialista. Per il tuo caso: info@triesteimmobiliare.com · 331 8940822.